楼层费是怎么算的

• 145****9097 这个要看你选择什么方式的贷款，纯商业？公积金？或者组合贷款呢？如果涉及到公积金的话，是要买保险的。
  一般来说按揭费是贷款总额的1.2%
  下面是更详细的给大家普及一下买房贷款要交哪些费用?
  除了常见的契税、个税、增值税等税费外，贷款买房子时还要交房屋评估费、抵押登记费、房屋保险费、房贷利息、提前还贷违约金等费用，我们分别给大家介绍这几种费用。
  1、房屋价值评估费
  房屋价值评估费，顾名思义就是购房人在申请按揭贷款时，评估机构对房屋价值评估的费用。影响二手房评估价的首先是区域因素，主要包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外，还有市场因素和心理因素等。
  房屋评估工作一般会由中介或者银行指定的评估机构评估，国家发改委给出的收费标准是评估价的0.3%-0.5%，具体收费标准根据市场调节浮动。因此评估费收费标准会因地区和机构有差异，购房人在与评估机构签订服务协议的时候**好明确评估费收费标准。
  2、抵押登记费
  抵押登记费是购房人到房产登记部门办理房屋抵押登记要交的服务费用，收费标准各地有差异。以北京为例，办理住宅抵押登记和《他项权利证书》(实行不动产登记地区为《不动产登记证明》)分别为80元，一共需要交160元。大家在办理之前**好咨询一下当地的房产登记部门。
  3、房屋保险费
  房屋保险费是保障房屋因火灾、爆炸等意外事故造成损坏缴纳的费用。收费标准通常为：贷款金额X0.05%X贷款年限。房屋保险费是自愿缴纳的，银行不会强制收取。
  4、房贷利息费用
  贷款买房需要向银行支付利息，通常由**金额、还款方式、贷款年限、贷款利率几种因素决定。
  比如：贷款100万，期限30年，基准利率4.9%，分别用等额本金和等额本息两种方式计算。同样条件下，等额本金还款法首月还款为6,861.11元，之后每月递减，前期还款压力会比较大，但是随着时间的推移还款负担会减轻，总支付利息为737,041.67元;等额本息还款法每月还款金额固定为5,307.27元，总支付利息为910,616.19元，等额本金比等额本息节省了173,574.52元。等额本金还款法虽然能够节省利息，但是前期还贷压力较大，适合还款能力强的人，因此借款人要根据自身经济状况选择适合自己的还款方式。
  5、提前还贷违约金
  如果以后想要申请提前还贷，有的银行对还贷时间有要求，并且会收取一定比例的违约金。总结起来，目前商业银行对提前还贷违约金主要有以下3种处理方式：
  1.无论何时还款均不收取违约金
  2.一定时期(3个月、6个月、12个月的)内不允许提前还款，此后不收违约金
  3.有些银行规定，提前还款就收取违约金。有的以本金的百分比算，有的加收若干个月份的利息
  值得注意的是，各位有提前还贷打算的人，**好在申请贷款时就咨询信贷经理，了解银行对还贷时间及违约金要求，并将相关违约责任落实到合同中去。对于买房贷款费用，不同地区、银行的要求会有差异，以上的收费要求仅供参考，具体**好咨询当地银行或房产管理部门，建议做好财务规划，留出富余资金支付各种费用。 2018-07-19 07:37:41
• 135****0608 如何制定楼层系数？ 答：多种方案灵活运用。 在业主委员会成立前，楼层系数由开发建设单位与物业服务企业协商确定，并报市、区（武进、新北区）价格主管部门和物业主管部门备案后执行，同时在商品房销售现场醒目位置向购房人公示。 业主委员会成立后，电梯楼层系数可由业主委员会根据原则制定，经相关电梯受益业主同意后，与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时报市、区价格主管部门和物业主管部门备案。 业主做这些事，当然没有专业公司那么有经验。楼层系数可以如何制定呢？市物价局房价处处长刘宏昌给出了一些参考方案。 比如以一幢电梯直通地下室的20层住宅楼为例，电梯受益业主就应该从1层起算。中间层为10层、11层，可以定系数为1，即每月每平方米交0.4元。这些都确定后，就有两种方案可供选择。 一种方案是每层一系数。比如以0.05为一个系数梯级，9层系数就是0.95，8层是0.9，7层是0.85……1层是0.55；再倒推，12层系数是1.05，13层是1.1，14层是1.15……，20层是1.45。 另一种方案是多层一系数。比如以0.2为一个系数梯级，4层为一个组团。如果定9-12层系数为1，那么13-16层为1.2，17-20层为1.4；再倒推，5-8层为0.8，1-4层为0.6。 原则主要就是前文说到的两个，“代数和为零”，以及系数上下限。 然后套算以下公式：月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×楼层系数。**终就能得出自己要交的电梯费了。
  2018-07-19 07:37:35
• 134****8873 楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼盘......
  楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼盘在定价的时候，对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。总之，价格有差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较。这里我们只能介绍一些一般性的规则。
  在7层以下的多层住宅中，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1％（也就是实际上没有按基准价出售的楼层），第1层的价格一般是在基准价的基础上减3％～5％，第2层的价格是在基准价的基础上加1％～2％，第3层的价格是在基准价的基础上加3％～5％，第4层的价格是在基准价的基础上加4%～6％，第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％，第7层的价格是在基准价的基础上减5％～10％。这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销，会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求。
  7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房12～13层是基准价。基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时，价差系数是正数，也就是要加价。楼层价差系数也是通过一个公式来得出的，这里介绍一种：
  第一步，得出标准的价差系数M，M＝K／N。N是总楼层数，K是楼层价格差异的**大系数，这是开发商事先确定的一个数，一般在10％～15％之间，K／N得出一个标准的价差系数M，比如24层的楼房，**大系数是15％，那么M＝0.625％。
  第二步，根据标准系数来换算各楼层的价差系数，**简单的一种方式是单向加减，也就是基准层以下每下降一个楼层，就下降一个标准系数，每上升一个楼层就增加一个标准系数，设楼层数为X，那么计算公式就是：
  基准层以下的楼层价差系数=-（N／2－X＋l）×M
  基准层以上的楼层价差系数=+（N／2－N＋X）×M
  那么24层的楼房：
  第一层的价差系数=-（24／2－l＋l）×0.625％＝-7.5%
  第二十三层的价差系数=+（24/2－24+23）×0.625%=+7.5%
  之所以说这是**简单的一种换算方式，是因为开发商在实际定价的时候，还会考虑其他因素，比如：楼层的价差不一定是每层都有，可能每两层一档，同时楼层的定价还会受实际销售状况的影响和竞争对手的销售价格的影响而进行调整，以及对于本来应该低定价的楼层如1层、顶层进行特殊处理，如赠送花园、赠送阁楼等来拉高价格。因此，楼层之间的实际价差不是绝对的。购房者对此有所了解，主要是可以在价格谈判时作为一个谈判工具来使用，同时也可以对不同楼盘的不同楼层的价格差异有一个基本评估和比较。
  还有一点需要特别注意，如果您选中的楼房受到另外一栋较低楼房的遮挡，那么在那栋楼房的**高层处上下，本栋楼的楼层系数会有一个很大的跳跃。也就是假如您选中的楼房是24层，对面有一栋18层的楼房，那么您选中楼房的18层以下与18层以上的价格差别应该是很大的，这种价格差别主要与视野和采光受影响有关，同一楼层之间不同朝向的套间受影响不同，价格还会有差异。如果您选中的楼房被另外一栋还要高的楼房遮挡，那就不是楼层价差问题了，而是整栋楼房的价格都应该随之下降。 2018-07-19 07:37:31