早在1999年，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》进一步强调指出：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。同年，国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》，其中第十三条也明确规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。此外，**高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条的规定：农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。表面看来，放开农民宅基地房屋入市，可以增加农民“融资渠道”，甚至让农民的财富“迅速**”，但实际上，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流动，正是为了保障农民的居住条件和居住安全，保护农民利益。宅基地是农民的基本福利制度，《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”对于多数农民而言，出售宅基地房屋后再次置业将比较困难，从而可能带来社会不稳定因素。因此，我国对农民宅基地房屋转让一直采取比较慎重的态度。另外，我国实行的是“房地一体”原则，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这也意味着，农村房屋在转让的同时，宅基地使用权也一并转让。但是，农村宅基地属于集体所有，农民只有使用权，而不享有处分权。
全部5个回答 >我想咨询一下关于小产权房和宅基地区别
142****4326 | 2018-07-18 20:33:59
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146****1100 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。 2018-07-18 20:34:22 -
147****6281 一般来说“小产权房”是在集体土地上建起来的房子，并且按照现在的政策，政府一般是不支持的，并且能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发，因此做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%; 从住房形态看，一样是普通住宅; 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。
2018-07-18 20:34:16 -
137****5218 小产权房一般指集体组织和开发商在集体土地上合作开发的，不公开出售，也拿不到房产证
宅基地房一般属于集体土地上自建的，土地使用面积按家庭人口或户申请。 2018-07-18 20:34:10
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“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋小产权房一般是集体土地建的房子，不是说没有房产证，它的证一般是绿色的小本本，不过2010年后也有的地方是红色的大本本，不过你注意看，它上面盖的一般是乡政府的章，不是房产局的，小产权房没有土地证的。不能过户，当可以协议买卖，有风险。 小产权产权不受法律保护 购买小产权二手房的风险远远要比收益大得多，消费者**好不要再将目光集中在这种产权类型的二手房上面。首先，所谓小产权、乡产权只是当地政府用宅基地盖起的房子，没有真正的产权，不受国家法律保护，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中**为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。 小产权房遭遇拆迁无补偿 如果小产权、乡产权在国家规划用地范围之内，那就是“拆你没商量”，国家不会给你同等于大产权的拆迁款，即使有补偿，也是很少的一部分，并且因为法律不承认房主的产权，很可能补偿费用只给农村的大队或者乡政府，这样，房主的利益保障等于是没有任何的法律支撑。房主没有权利跟国家讨价还价，想当“钉子户” 都没有机会。小产权、乡产权还不如使用权有保障。
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地是集体的，严禁土地买卖，将来遇到纠纷得不到法律支持，你如果是本村有农村户口的乡民买本村里的宅基地去本村村委会办里过户
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我国现行法律规定，宅基地是不可以自由买卖的，因为宅基地一般是指在农村集体经济组织分配给集体经济组织成员建房的集体性质土地。只能是使用权，由于其性质因素，使用权的转让只可以在同一个集体经济组织成员之间进行，不能向本集体经济组织成员以外的出售。
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集体宅基地上房屋买卖合同关系是合法有效的，但非同一集体经济组织成员的，集体土地使用证不能办理过户登记手续，也就出现了你所说的，房产证已过户土地证不能过户的情形。按照“地随房走”原则，地上建筑物所有权转移后，其土地使用权一并转移，但因集体土地使用权流转涉及我国当前的集体所有权政治制度，目前法律仍然禁止，土地宅基地转移。
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