商铺空置率怎么算

• 151****4468 你想问的是为什么，还是怎么算？
  房屋空置率的计算是为了了解市场对房屋的需求趋势，如果房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家或市场可作出相应调节。如果说怎么算，用未使用的房屋数除以总数再乘以100%，即可。 2018-07-18 20:22:09
• 136****9837 使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。控制率计算的偏差在所难免，但是如果数据偏离实际太远，以至于影响到国家整体的宏观决策，则是需要警惕的问题。
  “以讹传讹”的空置率分析方法和判断标准再次被使用，得出了令公众震惊却似乎不容怀疑的“权威”结论。这使笔者感到很有必要结合形势，重新讨论一下这个问题。
  问题都出在空置率的计算公式和空置标准的规定上。欧美大多市场经济国家，崇尚的是市场调节，虽然都在搞住房保障制度建设，但并不会有政府机构重视商品房空置率的监测问题。而“空置率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空置危险区。
  虽然国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子（在2006年3月1日建设部部长汪光焘主持召开的房地产市场形势座谈会上，刘志锋副部长印证了这一点）。而在中国国内，有的机构或学者是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率，有的却是用空置面积除以前三年竣工面积之和。显然，与国外学者使用的公式相比，这两个公式的分母缩小了大约20～60倍。
  根据建设部综合财务司和住宅与房地产业司编写的《城镇房屋概况统计公报》，2004年12月末，中国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米，其中住宅建筑面积为96.16亿平方米；全国商品房空置面积为1.23亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米。按照外国学者的算法，商品房的空置率只有0.83%，商品住宅的空置率只有0.77%。根据**新数据，2005年12月末，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米（空置面积的上升与宏观调控中形成的市场观望有直接关系），两者的空置率仍然不足1%。 2018-07-18 20:22:04
• 148****3796 怎样选择好商铺 　选择商铺，不需要太多经验和专业。只需要了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。
  　　“位置、位置、还是位置”，这是业内人士杨广安提出的选择商铺的首要标准，进一步可解读成“所选城市在全国的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。
  而只有零售业蓬勃的城市，商铺才值得投资。 　　与商场里的商铺相比，临街商铺无疑更具优势，它意味着拥有更多客流。反之，商城里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力，设计和管理上的失误都会直接影响商铺的投资价值。 　　很多消费者存在一个误区，认为越靠近城中心位置越好，事实却并非如此。有些临着城市的快速路让人群不便在此停留，商街门前也没有足够的行人步行空间，客流的缺乏会使处在这种地段的商铺产生高空置率。
  杨广安说，地理上的好位置不是绝对的，还要考虑其能否 2018-07-18 20:21:56
• 146****6810 空置率你想是多少就是多少，只要不是100%就好。
  自己把握，看你想要收益法评估出来多少钱。
  收益年递增额？
  我把，我们的步骤给你发过去，你看看。
  eg：
  考虑到目前该商圈商业服务用房的供应量不大，区域内1层商铺总体空置率较低，故空置和收租损失率取5%，由此计算有效毛收益。
  估价对象无租约限制。
  2、计算年有效毛收入
  年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租损失率）]×12
  =[61×（1-5%）]×12
  =695.40元/m2
  3、估算运营费用
  委估房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及附加、维修费、管理费、保险费等。
  A、维修费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的3.5%。
  B、保险费：指房地产意外损失的财产保险费用，结合估价对象的实际情况，取年有效毛收入的0.15%。
  C、税金：根据国家现行税收政策，估价对象出租主要缴纳房地产税、营业税、城建税、印花税、教育费附加及地方教育附加，其中房产税为年有效毛收入的12%；营业税为年有效毛收入的5%；城建税为营业税税额的7%；教育费附加为营业税税额的3%；地方教育附加为营业税税额的2%；印花税为有效毛收入的0.1%。
  D、租赁管理费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的2%。
  年总运营费用=维修费＋保险费＋房产税＋营业税＋城建维护税＋教育费附加＋地方教育附加＋印花税＋租赁管理费
  =年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
  =695.40×0.2335
  =162.38元/m2
  4、计算年总净收益
  年总净收益=年有效毛收入-年总运营费用
  =695.40-162.38
  =533.02元/m2
  5、收益期的确定
  估价对象房产建成年份为2010年，建筑结构为钢筋混凝土结构，依据钢筋混凝土结构非生产用房使用年限为60年，建筑物剩余使用年限为56年，另根据《国有土地使用证》证号为XXXX号，该用地以出让方式取得，终止日期为2050年1月4日，至估计时点土地剩余使用年限为35.47年。故本次估价收益期按土地剩余年限计算，即剩余收益年期n=35.47年。
  6、选用适当的报酬率
  报酬率采用累加法，累加法是将报酬率视为包含无风险率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。
  根据估价对象特点，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。
  风险调整值：风险分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值的分为0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估价对象为临街经营性商业网点，根据同类房地产行业投资收益水平，考虑通货膨胀和商业网点投资风险因素，本次估价风险调整值取4.0%。
  故报酬率为：2.75%+4.25%=7.0%
  7、计算收益价格
  通过调查发现，估价对象所处商圈类似经营的状态较好，结合估价对象的实际状态及所在区域未来发展趋势，并考虑牛马行商圈发展较为成熟，采用净收益每年不变公式。
  收益价格计算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
  式中R——综合报酬率
  n——收益年限
  A——年净收益
  533.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47]=6924.00元/m2（精确至个位）
  2018-07-18 20:21:53