大街上怎么拉客户去售楼处看房

　要到客户的联系方式还仅仅只是第一步，客户能不能出来看房，才是是否能开单的关键。因此，经纪人在要到客户的联系方式后，要懂得如何把客户邀约出来看房才是至关重要的。　　　　1.关心问候　　　　所谓伸手不打笑脸人，就算有些客户反感带有销售目的的接触，但经纪人用以礼貌、真诚的态度，先去关心和问候客户的生活，给客户送去温暖的祝福，也会增加客户的好感，减少排斥感，跟客户建立良好的关系，是邀约的第一步。关心问候后，看到时机差不多就可以问问客户对之前在意的那套房源还有没有兴趣，要不要出来看房，房东这几天有空，询问客户的意见，有些客户鉴于和经纪人友好相处了那么久，经纪人又提出看房请求，再加上自己的确也对那套房源有兴趣，就会应邀来看房。　　　　2.营造紧张感　　　　客户有时对经纪人介绍的房源并没有很在意，因此经纪人可以多给客户分享一些房价上涨、楼市紧张的文章，给客户专业的分析房产走势情况，并通过一些客户签订房源的照片，给客户营造一些紧张感，让客户抓住时机来看房。　　　　3.吸引客户主动来看房　　　　有时客户可能太忙没有时间看房子，久而久之就忘了要买房的意向，因此经纪人可以通过易房大师全景看房，给客户发送3d效果的房源实景，让客户就算没有时间，也能看到房源720°全景，犹如实地去看房，通过实景照片的吸引，能够让客户对房源充满向往，并主动要求去看房，这样经纪人开单的几率会更大，因为来看房前，客户已经思考的差不多并对房屋全景有个大致的了解，只是现场在感受一下真实的房源。

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确定客户群体，首先你拉人看房的对象的年龄、性别、和衣着打扮等外形特征要看准，不是胡乱去拉，比如你拉一个70岁的老太太，她会跟你看房吗？然后就是礼貌了，你一定要做到人家不忍心拒绝你介绍，第三就是口才咯，看你吹牛的本事！

一、问公摊比问平方更专业通常来说，没有经验的购房者去售楼处问面积时都是直截了当的问房子有多大？而内行人士则会更加细致，会询问给出的这个房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积。要知道两者的区别是建筑面积包括公摊，一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。当然得房率也不是越高越好，得房率太低不实惠，太高又不方便，一般得房率在75％－80％左右比较合适，公共部分宽敞，分摊的面积也不会太多。二、问差价比直接问房价更好跟房价有关的名词有三个：均价、单价、总价。看房前，外行一般只关注均价，而到售楼处一般直接询问看中的房子价格，对其他的部分关注较少。而内行不仅会了解意向房屋的价格，还会打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因，这样可以扩大意向范围，选择性价比更加合适的房源。三、问小区服务不要只问物业费物业费是购房者入住之后需要每年缴纳的费用，因此也是很多人关注的重点。但外行一般只是询问简单的价格，而内行不仅会问价格，还会询问物业公司和服务。一般而言如果物业公司归属于开发商的楼盘，服务会更加到位。四、拿地时间要问清楚外行们往往只着眼于房屋的土地使用年限，住宅一般为70年，商用一般为40年，工业和综合用地一般为50年。但殊不知房屋的土地使用年限是从开发商拿地就开始计算的。 五、看沙盘不如详细问规划售楼处的沙盘模型做得很漂亮，大家在看沙盘的时候也会注意观察其中的绿化、楼间距、景观等等。但是沙盘图其实只能是作为一个大致位置的参考，并不能完全信任。其实内行们更为关注的是设计规划图，因为在这个上面可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，而且开发商能够更改机会很小。六、户型和平面要一起看户型对于一个家庭日后的居住体验有着重要的影响，但外行的购房者们往往只拘泥于单独的房源户型图，这其中可以看到房屋空间的设置、窗户分布、承重墙等诸多信息。而内行们则更有经验，不仅看户型图，还要看总平面图，从其中可以观察到楼栋之间的差距、楼道的空间大小等。例如户型图上有的窗户开在狭小的采光井里，其实采光会受到影响，但在单独的户型图中并不能看出来。七、看了样板间更要看毛坯房在看房环节，通常开发商都会把购房者带到样板房进行参观，而样板间精美的设计通常会打动不少的消费者，其实样板间通常是建在一块空地上或者楼栋中间的，加上精装修、豪华家具，让房屋看起来无懈可击。但内行们则会选择直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好。

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想买新房，购房者需要在售楼处问清房子单价、户型大小、面积计价依据，有的人还会想到房子是精装修还是毛坯房，公摊面积是多少，得房率多少，有没有优惠等信息。除了以上问题，学会下文这些你才能从购房小白变身看房老司机。一、怎么看房价？　　在售楼处，跟房价有关的名词有3个：均价、单价、总价。注解：均价是指整个楼盘的房屋单价，单价一般是指某一户型、楼层的房屋单间，总价则是指总房款。老司机点评：由于户型、楼层、位置等不同，房源的单价也有所不同，总价有时可以差出几十万。如果已经有了心仪的房源，要问清楚这套房子的单价是多少，总房款在什么价位，做到心中有数。二、问清各种房源特点　　房源特点包括户型特征、面积、装修特点、公摊面积、得房率、优惠等。注解：户型特征指的是几居室，功能厅如何分布；面积则是指套内建筑面积是多少；装修状况是毛坯、简装还是精装；公摊面积多少；得房率多少；以及购买楼房有没有打折优惠等。了解这些，有助于大家对比选出适合自己的房源。老司机点评：看房时，购房者要问清楚建筑面积和套内建筑面积，公摊面积是多大，公摊小会是房子的卖点之一，一般电梯房的公摊在20%左右。如果是精装修的项目，要问问精装修是如何收费的。大家需要问问得房率是多少，因为得房率影响着居住舒适度。大家可以将楼盘项目的特点记下来，回家时也能对看过的楼盘有印象。三、清点周边配套　　主要包括交通配套、教育配套、商业配套、医疗配套、金融配套、文化休闲配套等。注解：你懂得！老司机点评：交通配套需要问问小区周围地面交通、轨道交通等交通建设，对自己以后的行车路线有个大概了解。如果小区周边有**，需要问问有没有学位。商业配套主要包括超市、商场等，如果这些设施在建，需要问问开业时间，确保入住后不会影响正常生活需求。医疗配套及金融配套，可以问问医院的等级，附近有哪些银行等。四、销控表暗藏玄机注解：销控表是直观展示一个楼盘项目还有哪些房源在售的表。老司机点评：如果大家觉得一个项目不错，想继续选户型、楼层等，一定要去参考销控表。询问销售人员在售房源的特点及价格，这样才能快速确定自己心仪的房源。　　销控表还有一个作用，无论售楼处现场有多火爆，销控表**能反应该项目的销售情况。五、关注售后保障　　在购房者看房选房时，一定要问清楚入住时间和物业、车位等入住条件。

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要看五证是否齐全，签完合同后是否有两书询问一下：第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议**多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

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