售楼部如何缴纳房产税

• 138****0022 “房产”及是财产以房屋的形式表现，只要有屋面以及围护结构，并且有遮风挡雨的功能，人们可在其中进行一系列生产活动或者存储物资的作用的建筑物，统称为房屋。当然，很多房屋也有其附属品，如屋外的围墙，游泳池等，这些都不属于房产。我们所说的房产税，即是按照房产征收。那么，售楼处属于房屋不假，但作为一个临时性的建筑，是不是也需要缴纳房产税呢？
  
  国家规定，“临时性建筑物”不缴纳房产税需要同时满足以下两个条件，一个是建筑是为基建工地服务的，另一方面是建筑存在于施工期间。如果不能满足的话，如果该建筑属于基建单位，那么该单位就要为建筑缴纳房产税。很明显，售楼处的服务对象是公司的销售部而不是工地，所以不能满足以上条件，因而要缴纳房产税。不过售楼处的房产税到底要如何缴纳呢？如果建筑是施工单位建造，但是却将其交予开发公司的话，这说明开发公司也在使用，所以，开发公司接受这一临时建筑时，次月开始就需要缴纳房产税了。如果开发公司自己建造的这一建筑物的话，缴纳房产税的时间也是使用的次月开始。所以说，不管售楼处到底是归于谁建造，由于售楼处并不属于允许不缴纳房产税的临时性检出，所以使用者都是需要缴纳房产税的，并按照房屋征税的程序办理。
  2018-07-15 11:33:42
• 134****3513 　　常有房地产开发企业前来询问，为销售房产所建造的售楼处，其所占土地的价值是否需要计入房产原值缴纳房产税。笔者认为，还需具体情况具体分析。
  关于将地价计入房产原值征收房产税的问题，《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
  笔者认为，这实际上是对不同的会计核算方式下，纳税人的税务处理问题作了明确。纳税人的会计核算制度有《企业会计准则》《企业会计制度》和《小企业会计制度》，三者对土地使用权的会计处理规定是不同的。《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变其用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别作处理。《企业会计制度》和《小企业会计制度》则规定，购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再按其账面价值转入相关在建工程。也即是说，执行《企业会计准则》的纳税人，房产原值中不包括地价，当然，地价就没有缴纳房产税。而执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人，房产原值中包括摊销后的地价，这就说明计入房产原值中的地价是缴纳了房产税的。财税〔2010〕121号文件施行后，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。
  但无论是《企业会计准则》《小企业会计准则》，还是《企业会计制度》均规定，房地产开发企业取得土地使用权用于开发房屋建筑物的，在土地未开发之前，作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。当土地开发时再将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
  房地产开发企业取得土地使用权，是为了开发可供销售的产品，当开发的产品全部售出后，土地使用权也就随之转让了;而除房地产开发企业以外的其他企业，取得土地使用权是为了生产经营和建造生产经营用的房屋建筑物，土地使用权会长期属于企业。也就是说，房地产开发企业的土地使用权与其他企业相比，用途是不一样的。因此，房地产开发企业建造的售楼处，地价是否需要计入房产原值缴纳房产税，应根据具体情况来定。
  一般来说，房地产开发企业为了便于销售其开发产品，会在其开发项目的土地上建造售楼处。售楼处通常分为三种类型：一是临时性的，即开发的产品销售完毕后自行拆除;二是售楼处属于开发产品，当开发产品销售完毕，售楼处**后也要对外销售;三是当初建造售楼处时就把它作为企业的固定资产管理，当销售开发产品时作为营销场所，而开发产品销售完毕后转为用于物业管理的办公用房，或者其他经营用房。
  临时性的售楼处在开发房产销售完毕后，是要拆除的，其所占的土地价值并不计入其成本中，而是要计入可供销售的开发产品成本中。如果临时性的售楼处其所占的土地价值，既计入了可供销售的开发产品成本中，又在征收房产税时再计入房产原值，这显然有失税收公平合理的原则。因此，在对临时性售楼处征收房产税时，其所占的土地价值，不应再并入房产原值中征收房产税。
  售楼处属于开发产品的，按照会计核算的规定，其所占土地的价值会自然转移到售楼处的成本中去，这种情况下，地价已经计入房产原值征收房产税了。
  作为固定资产管理的售楼处，其所占的土地价值不会转移到可供销售的开发产品成本中去，相应的土地使用权会作为企业的无形资产管理，这时的土地和房屋构成了一个整体，因此，地价应计入房产原值征收房产税。 2018-07-15 11:33:27
• 143****9972 **新房产税的计税依据：房产税的计税依据有两种:一是房产的计税余值；二是房产租金收入。。
  一、房产的计税余值按税法规定,对于企业自用房产,应以房产的计税余值为计税依据。所谓房产的计税余值,是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。这里所说的房产原值,是指企业按照会计制度的规定,在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。,凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的,均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定,企业对房屋进行改建、扩建的,要相应增加房产的原值。
  二、租金收入按照规定,对于企业出租的房产,应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬,包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的,应当根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金,按规定计征房产税。
  三、房产税的计算方法，根据税法规定,房产税的计算方法有以下两种:
  (一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为:年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%
  (二)按租金收入计算,其计算公式为:年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳,则以年应纳税额除以2，按季缴纳,则以年应纳税额除以4;按月缴纳,则以年应纳税额除以12。
  四、房产税的会计处理方法，施工企业房产税应纳税款,通过“应交税金-应交房产税”科目进行核算。 2018-07-15 11:33:11
• 134****2533 国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。
  在房产原值的确认上，分不同时段计算并交纳房产税。2009年1月1日至2010年12月21日应按照财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。从2010年12月21日起，应按照财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)的规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 2018-07-15 11:32:48
• 148****7021 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。
  所述临时售楼处，我们理解不符合财税地字[1986]8号中免征房产税的临时性房屋，应按规定缴纳房产税。 2018-07-15 11:32:27