经济适用房有公摊面积吗

　　什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？　　建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：　　(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。　　(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。　　(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。　　(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。　　(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。　　(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。　　(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。　　(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。　　(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。　　(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。　　(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。　　(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。　　(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：　　(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。　　(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。　　(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。　　(4)没有围护结构的屋顶水箱间。　　(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。　　(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。　　(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。　　从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

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本期销售的经济适用住房的预估价格，依照国家《经济适用住房管理办法》的规定，综合考虑了征地、建设、管理等成本因素，物价部门核准并经市政府第7次常务会议研究通过，确定三期预估平均价3017元/㎡，四期预估平均价3134元/㎡。为了将价格定的相对合理公平，我们组织40多名专业人员，分组进行了讨论测算和比较分析，确定了层差平均递增递减法、分段递加法、分段微调法等三种测算方法，经经济适用住房销售领导组办公室会议研究、择优比较，**终采用了科学合理、相对公平、计算简便、住户又易于接受的分段微调测算法。经市销售领导组研究、市政府批准，考虑层差因素，上下浮动不超过200元。三期经济适用房共14幢，分别为18层、21层、26层、27层、31层、33层住宅，销售价格以预估平均价3017元/㎡为基础上下浮动；四期经济适用房共6幢，均为34层住宅，以预估平均价3134元/㎡为基础上下浮动，全部住宅价格的**终差价加减代数和为零。

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　　什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？　　建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：　　(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。　　(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。　　(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。　　(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。　　(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。　　(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。　　(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。　　(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。　　(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。　　(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。　　(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。　　(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。　　(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：　　(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。　　(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。　　(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。　　(4)没有围护结构的屋顶水箱间。　　(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。　　(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。　　(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。　　从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

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关于分摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。 一般来说，塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。实践中，塔楼的分摊系数一般在0.18—0.26之间。而板楼的分摊系数则在0.14—0.16之间。分摊系数计算公式为公摊面积除以建筑面积。不应计算为公用建筑面积的如下：1、 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。2、 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。3、 楼梯下方空间 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。4、 公共通道 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。5、 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

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关于分摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。 一般来说，塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。实践中，塔楼的分摊系数一般在0.18—0.26之间。而板楼的分摊系数则在0.14—0.16之间。分摊系数计算公式为公摊面积除以建筑面积。不应计算为公用建筑面积的如下：　　1、 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。　　2、 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。　　3、 楼梯下方空间 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。　　4、 公共通道 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。　　5、 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

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