集体土地所有权的房子,能买吗

• 142****2205 集体产权房子一般是单位集资房，例如像**给老师修的福利房，这种房子可以买，但是有风险，毕竟你不是那个集体里的人，如若购买此类房产需要协议清楚，同时也要保证拥有集体房产证的那个集体也同意，那就可以改名(只是内部改名)，需要留下手续和证据.以防以后拆迁补偿时用得着。
  协议上要明确的重点是房子的价格是否包含土地价值在内，这是**重要的。这种房子不是不可以买，但要小心谨慎，协议约定明确，集体**好盖章确认。 2018-07-12 20:57:31
• 155****9835 可以买，不过购买集体房产证的房子具有一定的风险,如果不是必要那么请不要购买集体房产证的房子，毕竟你不是那个集体里的人，如若购买此类房产需要协议清楚，同时也要保证拥有集体房产证的那个集体也同意，那就可以改名(只是内部改名)，需要留下手续和证据.
  
  买集体房产证的房子需满足以下几点:
  
  首先,一定要是国有土地的使用权,并且已由国土部门按照土地的利用总体规划,核准是商业房的地产开发用地。这是一定不能缺少的前提条件。禁止用属于农村的集体所有农用地或建设用地来作为作商业房地产开发用途;
  
  其次,房屋的出卖人应当是具有与项目开发规模相适应资质的专业房地产开发企业,即拥有由建设行政的主管部门核发的资质证书,以及工商行政管理部门核发的有房地产开发经营范围的营业执照。
  
  再次,开发商应该拥有足够的资金,他们的注册资金应该通过注册会计师机构的验资真实。也就是说,在同一个房地产项目之中,土地、资质、资金应三位一体,缺一不可。并应另办理有关立项、规划许可、商品房准建、施工执照、商品房预售许可、工程竣工验收、商品房买卖备案登记等各种行政手续,使整个过程处于政府各职能部门的监督、控制、管理之下,从而保障购房人的利益和社会公共利益。
  
  
  
  买这样的房子对个人来说,你没有独立的产权,你也不能使用集体的产权证去办理各种与产权相关的事(如抵押,贷款等).
  
  但房产仍可以买卖,只是价格不能与独立产权房一样.
  
  这种房屋修建在集体土地上，不能办理房屋土地使用证，不属于私产，不能上市交易。这类房屋的修建是由区政府直接审批，不到房管局登记，俗名叫“乡产权”，具体情况可以向当地区级政府咨询。
  
  购买集体产权房的弊端
  目前农村集体非农建设用地使用权私下、变相的转让大量存在，不仅严重损害了国家、集体利益，导致了土地利用的混乱，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，交易的不安全，给农村的稳定带来了隐患，也给购房的消费者带来了各种潜在的风险。　　
  
  一、无房产证
  
  建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定："房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。"也就是说只有拥有个人房产证，才能证明房子是你的，而不只是拥有使用权。
  而按照法律规定，集体性质的土地使用权是不能在土地性质未变更性质之前进行买卖的，相应的在该土地上建造的房屋也无法进行买卖或转让，因此也就无法取得房屋所有权证。
  农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。集体房产证是临时的证明，是个模糊概念，甚至缺乏法律依据。
  二、不能用于抵押和贷款
  《担保法》明确规定："抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押，""乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。"
  贷款和抵押的是要登记的，而登记唯一凭证就是房产证，目前农村房既无房产证也不进行登记。
  
  三、易产生纠纷，房屋没有保证
  集体产权房有相当一部分是村里自己开发的，也就是说时任书记就是开发商头头，如果几年之后，一换届，很可能就会出现纠纷。再者说，村里开发的房子，一般都是以改善村名居住状况名义开发的，没有任何法律保障，没有房产证也没有土地证，出售乡产权的住宅，并不具备正规的房屋买卖合同，而只是签一份租赁合同，合同上的房屋性质也与实际有很大不同。而仅有的购房合同也可能会因为大队书记的换届而变得没有什么效力。
  另外，《土地管理法》第62条规定："农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准"，这就容易出现这样一个问题，村民将房子卖出后，就意味着再也没有宅基地，而面临房屋拆迁增值、继承等各种因素村民开始对自己的出售行为感到后悔，鉴于集体产权的对外销售本身就是一种违法行为，出卖人完全有权利也有可能重新要回自己的房子，那么购房者就只能处于被动无助的尴尬境地。
  
  四、房子质量无保证
  房子开发首先必须是具有开发资质的房地产开发企业。而集体产权房很多是由土地所在村自行开发的，根本没有资质，在质量、信誉方面都没有保障。
  开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门**后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款**终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证。而集体产权的房子相对商品房来说房子质量检测程序相对缺乏，购买房子后所持有仅为一纸与当地乡政府签发的合同，在质量上的隐患相对一般商品房来说较大。
  五、拆迁无补偿
  根据《土地管理法实施条例》第26条规定："土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。"私下交易并不能将房屋过户，即使把房款给卖房者，实际上房屋的法律所有人还是原来的卖方。将农村土地上建设的房屋向集体经济组织成员以外的人员出售，显然是一种变相的土地使用权出租行为。正因为如此，目前我国尚无对拆迁农村房屋而给予承租人(使用人)补偿的相关法律规定，其补偿对象均为农村土地或地上附着物的所有人。
  六、行为违法，不受法律保护
  我国土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
  《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定："农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。"
  集体产权房屋对外出售本身就是一种违法行为，一旦产生纠纷，法律是不予保护支持的。
  七、村民证不合法
  有很多开发商为了更好销售房子，避开农村集体产权房只能在集体之间买卖的法律规定，而出奇招，就是给买房的城镇户口的消费者办理一个农村的村民证书，这样，就可以用本村村民的名义来买房。而事实上这种由村委印发的村民证是毫无用处的，就连买卖行为的真实性也无法起到证明作用，况且这种村民证本身就带有违法性，是不能作为以后有关法律纠纷证据的。 2018-07-12 20:57:08
• 157****0851 首先要注意以下几点：
  1、合同的定立需要注意；合法的承租土地的使用权；
  2、房屋的土地权归谁所有，需要在合同订立时注意的；
  3、需要到房产公证处做公证；
  4、合法有据的取得。 2018-07-12 20:56:45
• 132****5825 我在房管局工作，答复如下：
  一般来说，我们不建议购买集体土地上的房屋（即使有房产证），有以下原因：
  首先，集体土地上的房屋抵押贷款时有的地方不能抵押，有的地方抵押价值低，专业术语叫产权不完整。
  其次，这种房屋拆迁时补偿标准低于国有土地上的房屋。
  第三，一般来说，这种房屋的物业管理水平往往不高，周围邻居也多是村民，总体素质有待提高，而且在这种环境中，你是外来的，是孤立的......
  第四，根据国家的法律，这种房屋只允许本集体内部人员之间交易，你去买是违法的，即使你办了房产证，出现纠纷时，你的权益也无法得到保证。
  祝你好运！ 2018-07-12 20:56:25
• 152****3296 集体土地上的房屋只能允许户口为同村或同集体的人买，不能够上市交易，其余不符合条件的人购买不受法律保护。
  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地等属集体所有的土地上的房屋，村民对土地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，此类房屋不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。 2018-07-12 20:56:09