买自住房好吗

• 142****8538 北京从2007年开始有的两限房，
  
  从2013年开始推出自住房。
  
  两限房和自住房都是针对年收入较低、
  
  无住房且有北京购房资格的家庭，
  
  价格一般比同区域商品房低30%。
  
  这低出的30%说白了就是政府持有的，也就是说购房者自持的产权只有70%，如果今后想卖出，必须满5年且须缴纳30%的差额税。
  
  尽管如此，因为价格较低，再加上2015-16年北京商品房的暴涨，让本就低价的自住房成为了众人争相申请的香饽饽，**恐怖时竟达到了四百人抢一套房的比例！
  
  可买了两限房或者自住房，真的就是薅到了政府的羊毛，捡了个大便宜吗？
  
  看上去很好的两限房、自住房真有那么好吗？
  
  如今北京马上要推出共有产权房，两限房和自住房已经退出历史舞台，在这样一个特殊的节点上，有一批人却走在维权的道路上。
  
  
  
  
  
  下面这位就道出了他买两限房的心酸史。
  
  "我买两限房的历程和体会"
  
  2009年房价涨了一波了，我那时候也想买房，但是觉得房价都这么涨了，再买商品房不合适，看着同事都在申请两限房，我也动了两限房的心思。
  
  算了算薪水居然符合条件（未婚独生子女带外地父母申请，家庭收入不超过8.8，我父母养老金4.2，我自己收入4.5，居然真的没超）。
  
  跑去街道领了申请表，走上了漫漫两限房之路。
  
  每次想起这事，我都想抽自己，09年的时候狠狠心，啃父母30万的老，老老实实买个商品房，也不至于后面买了这么一个鸡肋。
  
  中间经历了若干波折，终于在2010年8月把所有的资料都备齐，街道表示正式接收了，让我回去等通知。
  
  回去后我自己做了一个非常可笑但是非常正确的决定，就是离职去读书。
  
  做这个决定**直接的原因是怕薪水涨了会超过8.8万的限额，复审的时候通不过，那我去读书，没有薪水了，就不担心这个问题了。
  
  于是就在2011年读书去了，当时的算盘是我去读两年，两年后房子怎么也应该下来了，那时候有房在手，再换一个好一些的工作，这日子就过得不错了。
  
  可是我怎么也没想到政府能这么低效。
  
  
  
  2012年离我正式提交表格已经有两年了，我在上课的时候，突然接到一个电话（至今也不知道这哥们怎么知道我的电话的），问我要不要去住建部游行，说政府低效，现在还没有让我们选房，我这才觉得政府确实tmd太低效了，就答应了。
  
  从2012年起到2013年，我至少参加了3次游行，参与的人大部分都是老北京大爷大妈，年轻人极少，也有两个同龄人，聊天后发现都是跟我情况类似。
  
  游行的时候主要是催促赶紧选房，大家都有不少人为了这个房子拖着不结婚，不升职，不跳槽，但是政府一直在推诿，从住建部推到信访，又从信访推回住建部。
  
  不过不管怎样，终于在一年后的2013年7月，大家开开心心的跑去选房了。
  
  并且由住建部出具说明，说从此不再审查大家的资格（毕竟过去三年了，要人家一直保持8.8万以下的收入在北京生活太难了），大家该干嘛就去干嘛。
  
  房子地点在5环外，限价8200，当时我就有些后悔，09年这个地方商品房可能都不要8200，我那时候狠心买了，怎么至于买个这么远的房子。
  
  2014年，又有人通知我去游行，说是政府低效，选房都快一年了，还没有交房。
  
  那时候我已经比较疲惫了，为了这个5环外的破房子，多少年都过去了还没搞定，但是都选房了，放弃也不甘心，又屁颠屁颠的跑去住建部拉横幅。
  
  那时候才知道房子质量太差，验收没有通过，以至于一直没法交房。
  
  从这个时点开始，又去游行了大概5次左右，终于在2015年底交房，从09年开始准备材料，到交房，一共整6年，房价翻了3倍，大家也不敢结婚不敢升职，薅政府的羊毛薅的欲哭无泪。
  
  交房后就租出去了，本以为故事就结束了，没想在业主群里面又在嚷嚷去物业公司游行，说物业太烂了，要求换。
  
  物业确实很烂，电梯坏了从来不修理，小区内的垃圾桶臭气熏天，停车位混乱从来不管。
  
  但是这次游行我就没去了，确实累了，对这个房子也烦，就想着到5年期了赶紧卖了。今年3月批的房本，估计要2022年3月才能卖，从09年申请到22年才能卖，这笔投资（如果称之为投资的话）做的奇烂无比。
  
  **后说两句，虽然大家都说很多有权有势的买了两限房，但是我觉得大部分还都是普通老百姓，哪个大人物愿意这么折腾弄一个这么糟心的房子，**多可能就是有房子，给子女了，自己再跑来申请两限房想薅政府的羊毛，更多的都是底层百姓，为了一个破房子一家人卡着8.8的薪水在北京过了好几年。
  
  第二，深刻教训，千万别薅政府羊毛，老老实实凭着自己的努力把住房问题解决了，比薅政府的羊毛有意义多了，薅政府的羊毛，一不小心就跟我这样，感觉自己的腿都被薅了。
  
  
  
  
  
  不仅两限房，自住房也同样藏着众多猫腻。几天前，大兴某自住房的业主在水木社区发表了维权声明。
  
  "大兴荣锦园自住房偷工减料 328个购房家庭血泪"我们328户购房者于2015年12月17日与北京正华永达房地产开发有限公司签订合同，购买自住型商品房一套（项目名称：荣锦园；地址在大兴区4号线地铁生物医药基地站附近），约定今年年底交房。但据我们现场查验及确认发现该房子存在以下问题：一、电梯间和公共通道未铺设瓷砖，为水泥地面。
  
  1.不符合北京市的商品房建设要求，北京市新建商品房没有水泥地面的。
  
  2.北京市住建委要求自住房与商品房同样的建设标准，与政府要求不一致。
  
  3.质量比回迁房还要差。二、安装的暖气片为铸铁暖气片，质量太次。
  
  从来没有那个自住房配置如此差的暖气片，只为忽悠购房人，骗取验收。三、每月每平3.66元的物业管理费过高，利用惠民的自住房政策严重损害业主利益。
  
  1.生物医药基地地区没有超过每月每平2.8元的物业管理费。
  
  2.物业管理公司资质仅为三级，质次价高。
  
  3.小区为开放街区，管业管理成本低。四、今天数十位业主与开发商法人联系，还没开始沟通就骂人，骂得很难听，素质极低，已录音，希望通过合法途径维护业主们的利益。
  
  后续：
  
  之前发表自住房维权一事，没想到得到了各位版友积极回应，有关心同情的，有讥讽挖苦的，有出主意的，有泼冷水的。
  
  我们业主已经组织了维权小组，初步罗列了开发商在项目建设侵害购房人权益的基本情况，包括保温层，物业费以及楼房电梯间和公共通道装饰问题，已形成初稿，准备通过法律、媒体和政府信访举报等方式维护业主的合法权益。
  
  在水木上发表不是为了博得大家的同情，而是为了曝光无良开发商的卑劣行径。
  
  业主大多都是无房的“新北京人”，多彩自住房是2015年通过摇号方式获取买房资格，以周边房价均价的70%购得，实在不明白为什么这70%被说成占便宜。
  
  确实，我们是通过较好运气+较低价格实现了购房梦，但这不代表业主们没有尊严，没有素质，没有上进心，请那些无聊诋毁之人好自为之。
  
  多彩承载着328户业主的住房梦，我们将通过合适的途径维护业主们**基本的权益。再次感谢大家关注。
  
  
  
  
  
  结论
  
  无论是之前的两限房、自住房，还是今后的共有产权房，政府的政策房看似便宜，其实蕴含着很大的风险，包括时间风险和政策风险。
  
  不要天真地想薅政府羊毛，在能凑够**的前提下，还是应该买纯商品房，毕竟纯商品房的交易更容易、手续更简便、产权更清晰、税费也更合理。 2018-07-10 15:42:24
• 133****4905 共有产权房出来了，对于大家是该喜还是该忧呢？我给大家算算账。
  
  就拿保利首开常营这个项目举例吧，这个项目本来是自住房，售价2.2万，但新出了共有产权房办法，将成为第一个共产房项目。
  
  虽然变成了共产房，售价是不变的，还是2.2万，不确定的是购房人的产权份额。大家花2.2万/平米的价格到底能买到多少份额比例的产权呢？政府文件中这么规定的“产权份额参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。也就是说，共产房售价÷周边商品房价格=产权份额比例。
  
  那么咱们就看看周边的房价，周围商品房比较有代表性的就是“常营三杰”—万象新天、苹果派和柏林爱乐。大家可以看一下位置关系，红框位置是自住房项目，三个圈圈住的是商品房位置。
  
  
  
  这三个小区**近的成交价在5万3~6万左右。一般来说，对标的商品房价格估算应该保守点，那么算5万左右。如果再考虑到保利首开这个项目是按原先自住房的标准设计建设的，标准略低，那就再打个折，按4.4万计算。
  
  按这个来算，常营共产房的份额比例=2.2万÷4.4万=50%。一套90米的两居，2.2万/平算，售价是200万，房子的内涵市场价值是400万。
  
  如果5年后卖掉呢？假设到时候这套房的市场价涨到500万的话。
  
  如果是自住房，按照自住房的规定需要交差价的30%给政府，也就是（500-200）×30%=90万；
  
  购房人赚500万-200万-90万=210万。
  
  相比当时的买房款200万来说，涨幅105%。
  
  但如果是共产房的话呢？
  
  由于只拥有50%的产权份额，卖房款的一半要交给政府，也就是500×50%=250万交给政府；
  
  购房人赚500万-200万-250万=50万。
  
  相比当时的买房款200万来说，涨幅只有25%。
  
  算下来大家可以看到，单纯从投资的角度来看，共产房是远不如自住房的。
  
  但是不是共产房就不如自住房了呢？--也不是。。。
  
  起码有几个优点：
  
  共产房的建设标准比传统自住房有质的提升。全装修交房；城六区层高下限2.8米，郊区层高下限2.9米；人车分流，至少一户一车位；标配图书馆、健身馆、咖啡馆；WiFi全覆盖，人脸识别。如果真要不打折的执行下来，比很多商品房小区都强。
  
  很多人悲观的认为这么高的建设标准难实行，因为售价被限，开发商没动力做好品质。这事儿吧，还真不好说，因为这回政府也拥有产权了，政府有动力。
  
  另外，之前的自住房、两限房这类的打折房，确实存在一个问题，定价被限死，品质做的越高，套利空间就越大，**后政府和政府默认保障房品质应该低一些，结果就出现了各种奇葩户型，偷工减料的外立面，挺好的北京，新造了一堆建筑垃圾。现在的防套利的方式是降低产权份额比例，而不是降低建筑品质。
  
  还有什么变化呢？我预计共产房会比原来的自住房好申请，一个是规划了大量建设，另一个呢，原来的自住房里掺杂着很多投资需求，能申到一个自住房立马赚几百万，大家会变着花样的想办法申，即使有房子住也得申。如今的共产房，在规则上防套利做的比较好，想的够周全了，另外投资收益也没那么大了，奔着投资去的人们会散去，真要住的人几率就大了。
  
  所以总结来说，如果是投资的话，共产房差于自住房，如果纯是自己住的话，共产房还算是个好东西。。。
  
  声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。 2018-07-10 15:41:56
• 147****5769 3.5万元/平方米——北京至今单价**贵自住型商品房在11月2日诞生。地块位于海淀永丰产业基地中，由中铁竞得。此前，单价**贵自住房为2.9万元/平方米。
  
  2013年11月，恒大御景湾开启网申，自住房作为一种特殊的商品房首次入市。据中原地产统计，截至目前，北京已入市66个自住房项目，其中48个项目售罄，9个项目在售，8个项目待售。
  
  在当前房价飙涨的情况下，自住房可谓刚需**后之选。但随着自住房价格不断上升，数量减少，自住变出租等现象发生，自住房在销售、摇号方式上，已出现了一些改变。
  
  价格仍有吸引力
  
  据挂牌公告显示，海淀永丰产业基地地块全部用于建设公租房和自住房：包括3.6万平方米公租房，将由海淀区政府指定机构回购，回购价格2万元/平方米；剩下约5.5万平方米土地全部用于建设自住房，**大套型面积90平方米，销售限价3.5万元/平方米（含全装修成本），合计回款约26.45亿元。
  
  据测算，扣去土地成本，房企的整体建安、资金、管理等成本要控制在5亿元以内，通过车位和地下等收益，房企未来营收几乎只能覆盖成本，没有盈利空间。
  
  这一价格也创下北京自住房销售单价新高。此前，北京单价**贵的自住房项目是位于丰台区花乡白盆窑村的华润首开花香四季，项目限价2.9万元/平方米。
  
  业内人士分析，该地块位于北五环到六环之间，属于永丰产业基地北扩范围，整体配套不错，亦可享受海淀的教育资源，但交通位置不佳。预计今年年底开通的地铁16号线将弥补这一不足，该区域未来具有一定的想象空间。
  
  目前，西北旺镇以二手房成交为主，根据安居客11月房价走势图，该区二手房成交均价在8.5万元/平方米。区域内在售新盘有万科五矿如园，售价在9万元/平方米；自住房项目首创悦榕汇均价为2.25万元/平方米。
  
  亚豪机构市场总监郭毅分析，自住房价格的上调是基于普宅市场整体价格的不断走高，而按照“低于周边商品住房30%”的标准来看，该宗地块35000元的限价仍然优势巨大，并且周边居住环境成熟，自然环境优越，因此可以预见其面市之后也将面临激烈争抢。
  
  中签率越来越低
  
  该价格出来后，在自住房交流群里，很多人发出了“自住房也会越来越买不起”的声音。
  
  已经连续两次申购失败的裴女士告诉记者，北京市住房建设管理部门曾经表示过，自住型商品房价格不会长期“封顶”，还将遵循**初设定的“比周边商品住房低30%左右”的定价机制，销售价格将随行就市。这就意味着周边房价涨得越快，自住型商品房的价格也会水涨船高。
  
  除了价格越来越高外，网申难度加大也是显而易见的，因为自住房的供地力度和入市进度一直在下滑。
  
  2013-2014年是自住房土地的供应高峰期，从数据看可以说是天量，分别达到了187.4万平米、295.4万平米，2015年52.8万平米，而到了2016年只有6.65万平米。
  
  据一位李姓房地产营销总监介绍，从销售上说，基本每个地段好的自住房项目都引起大规模抢购，中签率达到100：1，甚至288：1的超高比例。而位置不好的自住房销售极慢，甚至有的自住房**后转为商品房进行销售，不再对购房人群进行限制。
  
  自住房政策出台两年多以来，对北京楼市的冲击和影响是显而易见的。
  
  未来首次置业的刚需族，基本上只能在自住房和商住产品中做选择。尽管住建委明确表示不会让自住房出现断顿的情况，但自住房越来越少、优质自住房越来越难买到也是不争的事实。
  
  
  
  目前，不少还未入市的自住房项目让等待者心急如焚，网申时间变得遥遥无期。还有的自住房，从拿地之初到现在不要说上市，甚至具体消息都杳无音讯。
  
  目前允许上市的自住房中，保利首开常营乡自住房至今没有上市的声音，该地块普通住宅楼面价约6.7万元/平方米，配建3.6万平米自住房，限价2.2万元/平方米。
  
  自住型商品房存疑
  
  2013年，北京市住建委在《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出了“自住型商品房”这一概念。意见中指出，推出自住房的目的是重点解决自住型、改善型购房需求。其中，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
  
  在自住房市场供应持续下降的情况下，自住型商品房屡屡爆出不和谐的声音。
  
  首先，申购程序、选房程序存在不公的情况。《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定》第八条要求，开发企业按照摇号确定的选房顺序，组织购房家庭选房，并在选房之日5个工作日以前，在销售现场和市住房城乡建设委官方网站发布选房公告，明确选房时间、地点、批次安排等。但是规定中并没有明确区分如递补选房是否也得遵循如上规则。今年5月份，南四环的首开华润·花香四季就出现了当初申购的优先家庭质疑递补选房程序不公，呼吁开发商公开选房结果。此事一度闹得沸沸扬扬，人们对选房公开性提出质疑。
  
  其次，自住房变出租房。距离北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》已过去几年。按照意见，自住房的初衷是支持刚需，平抑房价，但在首批自住房交房后“自住”的属性却出现了分化。
  
  据不完全统计，目前已经交房的自住房中，不同地段的项目表现出来的居住属性并不一样，其中地段好、位置好的自住房出现大范围出租以及翻倍售卖的现象，而在偏远位置的自住房业主基本是以“自住”为主。
  
  据了解，已交房的自住房中，金隅汇星苑一套58平米一居室，整套租金在5000-5500元/月左右。如此算下来，按照当初22000元/平方米价格购买一套58平方米一居室，总价在130万元左右，每个月出租5500元，每年为66000元，相当于每年5%的回报率，已经远远大于目前北京商品房的回报率。
  
  “如果这样的话，自住房入市的房价虽然低于市场价30%，但出租的租金却跟市场价一样，尤其是地段好的自住房租金高、收益大，在巨大的利益输出下，自住型人群也可能会选择出租，而且还会出现，投资客千方百计也要杀入自住型商品房市场，如此一来，政府有关部门的初衷就会大打折扣。”一位房地产专业人士提出警告。
  
  北京房地产业协会秘书长陈志接受记者采访时表示，关于自住房交房后表现的种种市场反应，行业协会正在跟政府反映沟通，等调研意见统计出来后，预计自住房会有更加规范的管理。
  
  
  
  定向销售成趋势
  
  今年以来，在自住房销售和摇号方式上，定向销售，调整销售次序的方式已开始试点出现。
  
  6月中铁西城作为当时京西**大体量自住房项目入市，共1548套房源只针对门头沟户籍居民和门头沟入驻企业的员工两类家庭优先购买。9月门头沟四季怡园和上悦居两项目1961套房源，再次尝试只针对门头沟区居民申购，约有近2万人申报。
  
  这一定向销售方式**早出现在2014年下半年，海淀环保嘉苑项目明确“自住型商品住房中面向保障房轮候家庭销售的房源不低于50%，其中海淀区经适房、限价房轮候家庭可优先购买”。
  
  今年9月，住总万科·TBD万科天地，海淀首创悦容汇网申完毕，两个项目都纳入全市自住房销售次序调整试点。
  
  如昌平朱辛庄地铁附近的住总万科TBD万科天地项目摇号及销售次序为：第一组北京市取得经适房、限价房备案资格尚未配售家庭；第二组昌平区户籍无房家庭；第三组北京市其他区户籍无房家庭（包括持有有效《北京市工作居住证》的家庭及驻京部队现役军人和现役武警家庭）；第四组其他符合限购条件的家庭。项目共有约700套房源。
  
  首创悦容汇的摇号及销售次序为：第一组海淀区已经取得经济适用房、限价商品住房备案资格尚未配售家庭；第二组在海淀区北部地区园区企业工作的海淀区户籍无房家庭（以家庭申请核验人的资格判定）；第三组海淀区户籍无房家庭；第四组本市其他户籍无房家庭（包括持有有效《北京市工作居住证》的家庭及驻京部队现役军人和现役武警家庭）。 2018-07-10 15:41:12