什么叫尾盘

• 136****7822 尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。
  简单来说，尾盘就是房地产住宅项目的销售过程到了后期剩下的房子。
  因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成了令开发商头疼的一件事。
  随着房地产市场发展的日益完善，营销手段多样，在当下的房地产市场，尾盘的数量并不多。房子的质量并不差，但在价格上开发商往往能给出优惠，在此种背景下，尾盘作为特价新房的特点就显现出来。
  说起尾盘，很多买房人首先想到就是烂尾楼，实际上，尾盘与烂尾楼是完全不同的两个概念，烂尾盘是绝对不能购买的。烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
  2、尾盘的优点与缺点
  作为一种富含潜力的销售品类，尾盘有其自身独特的特点。
  从尾盘的优点来看：
  （1）价格相对便宜，性价比高
  尾盘属于楼盘销售后期，开发商为了回笼资金，减少更多的广告成本、人力成本等，会想方设法的尽快出手剩余房子，而降价就成了促销**常见、**有效的方式了。所以此时选择购买尾盘的话，有较大的议价空间，也有较大的优惠和折扣。
  （2）尾盘基本上是现房，方便检测房屋质量问题
  尾盘基本上是现房，房屋虽然有不满意的设计因素存在，但关于房屋自身的质量问题都是经过检验的，而且随着时间的变化，一些在检验过程中没有发现的问题也会暴露出来，此时的购房者不仅可以观看现房，减少购买期房的资金风险，同时又能对房屋本身进行实地探测，对社区环境、生活配套进行查看，远比购买起期房要放心的多。
  （3）社务管理与服务成熟
  一个楼盘的开发通常是要分好几期进行的，尾盘作为**后剩下的一批房源，具有与前期楼盘一样的社区配套，并且经过前几期业主的相继入住，与新的物业管理方面的磨合、配合也逐渐完美，很多问题解决起来也方便了很多。购买尾盘入住的业主们，就省去了这些适应的阶段，快速融入新的社区生活中。
  当然，除了以上几类优点之外，尾盘也有一些客观存在的遗憾：
  **主要的就是房子本身的问题，比如楼层，东西户、采光、通风等情况。但这也是每个社区部分房源普遍面对的问题，这就需要买房人加以甄别，选择适合自己的合适房源。
  2018-07-09 20:25:04
• 155****4046 看开发商，如果是大开发商开发的楼盘，尾盘一般可以去看现场了，优劣一目了然 2018-07-09 20:24:53
• 143****5061 尾盘就是指楼盘的销售率达到了某个较低的比例数值时,所剩余单位的统称。
  对于开发商来说,绝大部分尾盘都是沉淀的利润,尾盘销售的快慢多寡则决定了一个项目的利润指标。对于地产项目而言,真正的高级操盘手不是有本事、有能力、有方法解决问题的人,而是事先嗅知问题、规避问题并化解问题于无形的人;前者事倍功半,后者事半功倍。
  (一)上策:惟有善始、方能善终,把尾盘消灭在前期是**高境界
  1、产品方面。打造优质产品，把尾盘消灭在图纸上。
  2、营销方面。面对在所难免的瑕疵产品,在项目入市前做好应对策略,优劣搭配、销控严谨,将此部分产品逐批、坚决、混搭推出,通过价格的巧妙制定把此类产品消化在前期。
  (二)中策:营销诊断+精细营销
  虽然能够认识错误、发现问题并不意味着肯定能够解决问题、挽回颓势,但这却是解决问题的起点。但凡滞销发生,就必须从头梳理整个项目的产品与营销流程。营销环节问题主要体现在:房源卖乱了、价格定位失误了,没有通过形成价格壁垒的手段留优去劣。
  1、分期开发的大盘,新房源带动老房源,通过真实的价格差或巧妙的价格烟雾形成价值洼地。
  2、聚合资源,整体放盘。同期开发楼盘数量较多的大型开发商,每个盘剩下几十套,盘多了可就是几百套,此时可将房源、推广、促销等多方面因素进行整合，开设尾盘超市,将尾盘进行整体包装与销售。
  3、根据产品状况找出优势所在,重新定位目标客户群。例如无电梯的多层顶楼,尽管冬冷夏热、爬楼烦累,但却也视野开阔、空气清新,可以针对青年置业者大力促销。
  4、改进、优化产品,包括硬件与软件。要在软件改进上多下工夫。例如大幅度改善楼盘整体品质,增加配套服务、入学指标、优化景观环境、物业提升等。
  5、小版面、高频次广告推广模式。尾盘期虽然没必要在广告传播上大举投入,但是充分发掘一些性价比高的小版面,其实是非常有效与划算的。
  6、口碑传播与客户关系营销(俗称“客带客”)。任何一个楼盘到了交房入住期后,**不能忽略的就是已经成交和入住的老客户,因为他们的口碑是项目**好的传播方式、**重要的推广媒体,他们的一言胜过我们的万语。在服务好他们、联络好感情的基础上,通过各种奖励措施,如送礼品、送现金、送管理费等,调动老业主的积极性,让“客户关系营销”为楼盘扫尾做出贡献。
  7、相当部分存量尾盘都已是交房后成为现房的产品。现房的一切优势就是尾盘的优势。①市场中总会有“急需”购房者,如拆迁、婚嫁等,即买即住绝对是此时的第一卖点;②若对社区物业水平很有信心可以卖物业、卖体验;③若社区中人群素质较高,那卖人群、卖邻居,有些人特别认这个。
  8、借助大势,寻求新的增值性卖点。例如:市场宏观供应量走低、城市规划走向转移、城市大型配套建设(公园)、干道开通等等,这些都将对楼盘销售产生较大的影响。宏观大势是**能够推动楼盘**潜力和投资价值大幅度上扬的因素,适当的炒做与跟风都将促进尾盘的顺利消化。
  (三)下策:价格战
  没有卖不出的住宅,只有卖不出的价格。
  1、存量不多的、急于回款的,可以显性降价、特价出击；
  2、大部分尾盘不宜采取整体降价打折的方式,必须针对不同产品制定差异明显的折扣;
  3、高价高折。按照操盘规律,一般正常操作的楼盘卖到后期,注定会产生部分高价单位。针对尾盘,我们可以比照高价单位甚至**来定价,然后推出撼人的折扣,此法尤其适合高品质楼盘中的大户尾盘;
  4、隐性降价。通过一些灵活变通的方式来处理,如降低或代垫首期、送装修、送家私家电、送物业费、送会所消费卡、送花园、送车或送配房、送创业基金等等。
  (四)他策:特殊方式
  1、顶债。这一招开发商用得**多,好多卖不动的都顶工程款、材料款了。
  2、抵押给银行,套现部分款项后用于其他项目周转。
  3、低价格团购形式转销给其它开发商做回迁房使用。
  4、租赁方式。闲着也是闲着,实在卖不出,不如先租着。
  2018-07-09 20:24:44