第一、改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。 第二、如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。 第三、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
全部3个回答 >问下大家工业用地如何变为商业用地
152****8674 | 2018-07-09 16:11:22
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137****1788 第一，一定要写个变更用途的申请，然后就可以报送到土地局，接下来就是逐级上报到主管土地规划的副市长来签字。
然后，相关的人员就可以拿着批复到规划部门办理好规划变更手续，也可以和土地局重新签定土地的出让合同或者是变更土地合同，然后可以补交一定的土地出让金。
经过规划部门的审查，市政府同意的前提下，还需要补交土地出让金改变用地的性质。第二，价格和此地块的价格也是有关的，没有明确的标准，同时，各个地市也是不同的，建议相关的去相关部门咨询。
《土地证》也是不等同于《项目用地预审意见》，土地规划的用途性质分类也有很多种，就像居住用地、商业用地还有工业用地等等。
第三，《土地证》一般也只说明有拥有该地块土地使用权，但是，所建项目是不是符合规划用地性质，还有是不是适合在该地实施所建项目，一定要进行审批工作。
同时，还需要由规划土地的管理部门还有有关的机构出具《项目用地预审意见》。同时，还需要进行土地使用用途的变更手续，也可以称为“土地变性”。土地是划拨，一般是不影响房产交易的。商业用地还有工业用地两者之间的区别还是比较明显的，变更土地的性质一般也是需要去土地局办理相关手续的。 2018-07-09 16:16:20 -
147****4839 现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险 所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让 2018-07-09 16:15:58
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158****0796 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字
2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更
3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金 2018-07-09 16:15:39 -
146****9721 对于出让土地改变用途，我国现行法律法规中已有明确规定，1995年颁布的《城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2001年国务院发布的《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）规定，土地使用者需要改变原批准用地的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
可见，土地使用者对其协议出让方式取得的土地改变用途，法律中并没有明文禁止，相反，法律中明确了具体的操作程序。为进一步规范这一行为，国土资源部 2003年发布 21号令第十六条对此又作了具体规定，明确提出了“按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金”，这就在一定程度上弥补了原有规定的不足，防止了以此来规避经营性用地招拍挂，保证了国有土地收益**大化。 2018-07-09 16:15:32
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正常情况将工业用地改为商业用地的步骤：1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见2、步骤：如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应第 2 页 共 3 页策时可以采取更为严格的措施，比如 “必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70 号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”
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１、商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为４０年。２、工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。商业用地与工业用的区别，工业用地通过划拔方式取得，而商业用地采取拍卖、招标的方式取得。综合用地是指科研、写字楼、会展、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。３、后两者的区别是地价不同（工业用土地价格低、商业用地价格高），使用权年限不同（工业３０年、商业４０年）；土地使用性质不同（国家规定不允许违反用土性质使用土地，即不允许在工业用地上从事商业活动）；区位不同（商业在市区内、工业在市郊或接近市郊）。
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正常情况将工业用地改为商业用地的步骤：1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见2、步骤：如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应第 2 页 共 3 页策时可以采取更为严格的措施，比如 “必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70 号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”
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工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工业用地调整为商业用地。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。具体操作程序如下： 1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。 2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。 3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。 4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证
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