买了已抵押的商品房怎么办

• 137****1041 1、为房屋抵押人清偿债务，注销房屋抵押后办理房屋产权证。《**高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第(一)款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。
  　　2、可以要求退房并可以要求房屋出售人赔偿损失。根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
  　　如前所述，如果卖方隐瞒了该房屋已抵押的法律事实，根据上述规定，不仅可以要求房屋出售人返还已付的购房款及利息，赔偿因此造成的损失，还可以要求其承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。 2018-07-08 18:17:59
• 151****9371 近日有人打电话求助，自述购买了一套商品房，已支付了全部房款，签订了合同，开发商也出具了收据。现在建筑商起诉要求拍卖开发商的房产偿还自己的工程款垫资，同时该房产在建设时开发商为了贷款，已经将该工程抵押给了银行，现在银行也起诉开发商并要求执行开发商的抵押房产，我想请问，现在几家相争，我的权利还有没有保证，法律上是如何规定的？
  
  媒体就此问题咨询了河南大乘律师事务所的马文峰律师。马律师表示，这是一个建筑商的工程款优先权与银行的抵押权和消费者购房优先权三个权利竞合时应如何处理的问题，这是近年来我国房地产市场发生调整后，经常遇到的一个复杂的法律纠纷问题。
  
  这三种权利都是法定的优先权，但三种优先权利竞合时权利和权利之间却会有先后之分，这几种权利发生竞合时一般应当遵循下列原则处理：
  
  一、工程款优先权与一般抵押权竞合的处理
  
  建设工程价款优先权又称不动产施工优先权、不动产建设优先权，是指不动产的施工人、承揽人或者承包人就该不动产修建而产生的债权，对该不动产享有的优先受偿的权利。
  
  抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序具有该财产优先受偿的权利。
  
  在工程款优先权与一般抵押权竞合的情况下，根据合同法第286条及**高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条的规定，工程款优先权优先于一般抵押权和其他债权。其原因第一，一般认为工程款优先权是法定权利，一般抵押权是约定权利，法定权利应当优先于约定权利；第二，从法律政策上考虑，工程款优先权所担保的债权中相当部分是建筑工人的劳动工资，应予优先确保；第三，建设工程实务当中经常是要靠承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的欠债转嫁给承包人，违背公平及诚实信用原则；第四，工程款优先权是法律保护承包人利益而特别赋予的权利，具有保护劳动者利益和鼓励创造社会财富的目的。
  
  二、工程款优先权与消费者购买权竞合的处理
  
  消费者购房优先权，是指消费者购买商品房并支付全部或大部分款项后基于法律的直接规定而享有的就特定不动产优先取得或价值优先受偿的权利。
  
  如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在工程款优先权与消费者购买权竞合时应根据《批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，按下列情形处理：
  
  1.在消费者已交付房款，并已经办理产权过户登记的情形。因消费者已经取得房屋所有权，工程款优先权对该套房屋已实际归于消灭，自然无对抗效力。
  
  2.在开发商尚未交房或虽交房而尚未办理产权过户，但消费者交付了全部或者大部分款项的情形。在该种情形下工程款优先权不能对抗消费者购买权。因为如果允许承包人行使优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给消费者，违背了法律保护普通消费者的特殊规定。
  
  3.消费者未交付房款或只交付了少部分房款，但已办理了产权过户登记的情形。工程款优先权具有对抗消费者的效力。因为未付清房款就办理产权过户，开发商与消费者显然具有恶意，不符合常理，损害了承包人的利益。但按揭贷款则另当别论，因为开发商已经从金融机构取得了全部房款，而债务则全由消费者承担，消费者实际上已支付完了全部房款。
  
  三、消费者购买权与抵押权竞合时，按下列情形处理：
  
  1.房屋先出售后抵押。若房屋买卖合同未登记备案，而抵押已办理登记备案的，该抵押权可对抗消费者购买权。若房屋买卖合同已登记备案，或买受人已取得房地产权证，则抵押权不能对抗消费者购买权。
  
  2.房屋先抵押后出售。根据《担保法司法解释》第67条的规定，即使出卖人未通知抵押权人或未告知购房人抵押物设定抵押的情况，买卖合同的效力不因此受影响，抵押权人仍可以行使抵押权。因为消费者购买权与抵押权竞合时不是无条件的都是消费者购买权优先，因为这样将会造成购房者在购买商品房时明知银行或其他债权人已在该商品房上登记设立了抵押权，购房者仍然可以熟视无睹，因为他的权益始终优先于银行或其他债权人的一般抵押权，这样处理将会动摇包括抵押登记在内的不动产物权的基本制度——不动产登记制度。在房屋先抵押后出售的情况下，消费者购买权不能对抗该房屋的抵押权。因此，消费者的权益可能要受到影响，提醒消费购房时一定了解清楚该房产是否存在抵押状况。 2018-07-08 18:17:42
• 144****3459 您好，根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条， 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
  (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。所以，您可以追回定金并且要求开发商赔偿不超过定金一倍的损失。 2018-07-08 18:17:20