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全部3个回答 >投资酒店式公寓注意哪些事项
155****6774 | 2018-07-07 03:41:28-
136****3794 投资公寓应注意:
成熟的商圈是首选。地段是极其重要的,投资者在选择商务公寓时一定要仔细考察。一般而言,正处于成熟商圈的商务公寓应是首选,应处于交通便捷之处,周边**好有道路交通支撑,因为成长型公司的职员十分看重道路交通的便利。此外,周边还应有浓郁的商业、文化氛围。
内外结构要合理。商务公寓外立面简洁现代,采用高级面墙或玻璃幕墙,与纯粹的写字楼并无二致。其内部结构也比较合理,采用大踌度预应力结构,户内隔墙可随意拆改,昼满足办公需求。有些商务公寓增加了卫生间的面积和数量,取消了厨房、茶水间、候梯厅也比较宽敞明亮。
智能化配置与商务服务秕不能少。好的商务公寓就配合周全的商务服务秕。楼内应设立大型商务中心,包括订票、订餐、速递等多种服务手段。楼内还应配备大型会议室外、多媒体、演示中心等,以供楼内公司使用。商务公寓的智能化配置要实现宽频上网,这是现代化办公的必备项目。此外,保洁、保安、巡更、监控等,软件手段亦就俱全。商务公寓拒绝安装普通型民用电梯,这既关系到公司的形象,也关系到楼内纵向交通是否快捷高效。
楼宇规模不宜过小。商务楼宇的规模应在3至5万平方米为宜,不能过小,否则难以体现出商务氛围。地上地下车位要充足,比住宅楼的车痊数量要多。如果存在车位数量太少的问题,就制约了商务公寓的发展。 2018-07-07 03:44:05 -
135****1442 如今的市场中酒店式公寓类产品层出不穷,特别是在住宅土地供应稀缺的主城区域这种物业形态更是占据了“半壁江山”,那么该如何选购这类产品、要注意哪些风险呢,以下让我们做一具体分析。
酒店式公寓形式多 近年来“酒店式公寓”这种全新的物业形式开始在楼市大行其道,都以其小户型、低总价、相对便利的生活环境等优势迅速得到了广大购房人的青睐,而其形式更是“百变”,目前市场上打着“精装小户型”、“LOFT”等旗号的小户型项目大多是此类产品。
看清土地使用年限 目前大多数城市市场中酒店式公寓产品共有两种类型,40-50年产权的商业写字楼土地性质和70年产权的普通住宅土地性质。
不同使用年限的产品在诸如购买或转让房源时所缴纳的费用、**金额及贷款的政策、户口的限制、水电为商用还是民用的定性等等方面都有很大的区别,影响生活的便利性,因此购房者在置业前应仔细咨询清楚。
投资风险要谨慎 虽然低总价的此类商品在售价上有很大优势,但居住成本通常高于正常住宅。同时这类产品的投资风险购房者同样要谨慎,不谈居住功能有限、得房率总体偏低等“硬伤”,房租受市场影响表现不稳定、大多数项目求租者有限等都会使投资者期待的回报率大大减少。
以目前主城整体2万元/㎡的均价、月租金2000-2500元/月为例,一套投资100万元的房源成本要全部收回**多要40多年的时间,形成房子越高档租售比越低的悖论。
投资者在选择这类产品时一定要对房源周边的交通配套、租金情况、户型结构甚至物业管理等都要心中有数。 2018-07-07 03:43:42 -
136****8576 酒店式公寓形式多
近年来“酒店式公寓”这种全新的物业形式开始在楼市大行其道,都以其小户型、低总价、相对便利的生活环境等优势迅速得到了广大购房人的青睐,而其形式更是“百变”,目前市场上打着“精装小户型”、“LOFT”等旗号的小户型项目大多是此类产品。
看清土地使用年限
目前大多数城市市场中酒店式公寓产品共有两种类型,40-50年产权的商业写字楼土地性质和70年产权的普通住宅土地性质。不同使用年限的产品在诸如购买或转让房源时所缴纳的费用、**金额及贷款的政策、户口的限制、水电为商用还是民用的定性等等方面都有很大的区别,影响生活的便利性,因此购房者在置业前应仔细咨询清楚。
投资风险要谨慎
虽然低总价的此类商品在售价上有很大优势,但居住成本通常高于正常住宅。同时这类产品的投资风险购房者同样要谨慎,不谈居住功能有限、得房率总体偏低等“硬伤”,房租受市场影响表现不稳定、大多数项目求租者有限等都会使投资者期待的回报率大大减少。
以目前主城整体2万元/㎡的均价、月租金2000-2500元/月为例,一套投资100万元的房源成本要全部收回**多要40多年的时间,形成房子越高档租售比越低的悖论。投资者在选择这类产品时一定要对房源周边的交通配套、租金情况、户型结构甚至物业管理等都要心中有数。
2018-07-07 03:42:59
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投资性购房与一般的购房不一样,需要更多的关注房价涨跌,可能存在的风险,可能带来的收益等。对于希望投资酒店式公寓的购房者,不防也了解下这类房产的投资收益及风险。 酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业,它集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有自用和投资两大功效。酒店式公寓之所以能够在激烈的租赁市场中存活下来,是因为它能够满足市场的不同需求,这类住宅既能享受家庭式的居住布局,又能享受到酒店的殷勤服务。 酒店式公寓投资优势: 1、小面积,低总价,投资风险小,转让出租回报大。通常,酒店的租金要比公寓高30%,而酒店式服务公寓单位小,好管理,易出租等特点却是其优势。不过,高档次项目所占用的资金相对较多,回报的周期相对较长,因此较适合中长线的投资者。 2、产品功能兼有,投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处,因此受商务人士欢迎。 3、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权,回收投资,因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选,尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲,是有超值回报空间的。 4、宏观形势向好,市场需求大,有**空间。未来有更多跨国企业来中国设立公司,酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时,国内大、中城市的高级商务人士阶层,对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻,对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。 酒店式公寓投资的几点理由: 1、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理,他们有广泛的租客源。同时公寓的出租的**短时间可以是一天,**长就没有限制,而住宅一般**少要3个月,它们面对的客户群要比住宅范围广。 2、租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里,由于各投资者的资金、持房能力不同,投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使**开始的时候住进去的都是高端客户,当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候,普通公寓就开始进去恶性循环,**后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起,管理公司根据收益分成,可以保持物业的整体租价;此外,租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起,获得更多的服务和安全保障。 3、发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展,会有自己的推广和营销计划,从而使它们的发展具有持续性。总而言之,投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上,酒店式公寓能够热卖的主要原因。 酒店式公寓投资可能存在的风险: 1、居住成本高。 从生活层面来说,住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算,比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例,普通住宅的电费为每度0.48元,水费为每吨3.7元,天然气则为每立方米2.05元,但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元,大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。 2、回报率大打折扣。 许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平,而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户,但往往忽略了隐性成本这一关键要素,主要包括以下因素。契税和公共维修基金。开发商在项目销售时,其价格并不包括契税和公共维修基金,从目前这两个的收费标准来看,契税普通住宅是1.5%,非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看,即便是酒店式公寓房产价格让你动心,但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。 租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时,往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看,销售价格在25000元/平方米,投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例,酒店标准间的市场价格大约在800元/日,一个月就会有24000元的收益,但众所周知,酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动,打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右,这远远低于开发商预计的高投资回报率。 物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言,除了需要在购买时需要缴纳必须的费用外,物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去,而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高,而且很难直接转嫁给承租人。从这点来看,开发商打出的每年15%至18%的高投资回报率显然没有考虑到以上诸多因素。 中介费。投资人在投资房产项目后,还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力,所以往往把房子委托给中介***,而这就需要向***中介交纳一定额度的中介费,而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。 3、酒店式公寓产权要分清。 目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种:大产权统一经营,小产权统一经营及小产权非统一经营。大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高,资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资,一般都是投资基金或是专业公司在控制。小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大,投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理,使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基本没有什么差异,只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价,事实上体现不了酒店式公寓的优势。 如何投资酒店式公寓不赔钱? 一看位置。是否具备可持续发展潜力。 二看配套。***生活、商务服务,超市甚至婴儿托管所都要有。 三看物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量,提供良好的服务是吸引客房的**直接条件。要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。 四看完整计划。每年、每月,甚至每周的租务计划都应该有。 五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础。 六看整体经济的发展态势。 选择酒店式公寓投资,专业的品牌管理公司是保障,他们既能提供高效的管理服务,又有一定的品牌效应能够保证客源的充足性。
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酒店公寓是属商业产权,所要缴纳的税费根据商业产权的性质来的。还要注意的是地段,价格,**空间大不大。因为酒店式公寓看的是以后的**空间,做好长期持有的打算
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酒店式公寓面积小,总价低。地段一定要好才行
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酒店式公寓优势:(1)小面积,低总价,投资风险小,转让出租回报大。通常,酒店的租金要比公寓高30%,而酒店式服务公寓单位小,好管理,易出租等特点却是其优势。不过,高档次项目所占用的资金相对较多,回报的周期相对较长,因此较适合中长线的投资者。(2)产品功能兼有,投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处,因此受商务人士欢迎。(3)拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权,回收投资,因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选,尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲,是有超值回报空间的。(4)宏观形势向好,市场需求大,有**空间。未来有更多跨国企业来中国设立公司,酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时,国内大、中城市的高级商务人士阶层,对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻,对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。酒店式公寓风险:(1)同质化竞争,随着酒店式公寓物业越分越细,导致投资客分流。(2)酒店式公寓的规划设计问题。(3)投资者的预期租金问题。(4)定价问题。定价过高,压缩**空间,价格与市场出现严重背离。(5)土地性质,使用年限一般为40年和50年两种。
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