买房贷款是怎么算

• 154****8519 你的利率应该是7.05%，月供2272元。贷款25年=300月（期）
  你采用的是等额本息方式，这种算法的原理是：你借银行的钱=你还银行的钱
  
  先算你借银行的钱，你借了32万，那么
  1个月后，你借的钱变成了32万+32万*7.05%=320000*（1+7.05%）
  2个月后，借的钱变成了320000*（1+7.05%）^2（^2表示平方）
  3个月后，借的钱变成了320000*（1+7.05%）^3
  ……
  300个月后，借的钱变成了320000*（1+7.05%）^300
  
  再算你还的钱，
  第一月还2272，
  第二月还2272，,第一个月的钱变成2272*（1+7.05%）
  第三个月还2272，第二个月的钱变成2272*（1+7.05%），但第一个月的钱变成2272*（1+7.05%）^2
  ……
  第300个月还2272，第299个月的钱变成2272*（1+7.05%）……第一个月的钱变成2272*（1+7.05%）^299
  
  当贷款还清时，你借银行的钱=你还银行的钱，因此有
  320000*（1+7.05%）^300=2272*（1+7.05%）+2272*（1+7.05%）^2+……2272*（1+7.05%）^299
  把其中任何一个数当做变量，都能求出其数值，但普通计算器无法计算，需要用到金融计算器或网上的房贷计算器。
  
  对，银行就是以这种方式盈利的，贷25年，你支付的利息要高于本金，所以应该尽可能提前还款，以减少利息支付。 2018-07-05 20:04:59
• 157****0995 央行不久前的再次加息，购房者都十分热衷于在条件适当的情况下，选择提前还贷以减少购房成本。而业内人士也认为，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。
  
  目前，银行提供的提前还款方式基本有5种，即一次性还清；月供不变，缩短还款年限；减少月供，还款期不变；减少月供，缩短还款期限和增加月供，缩短还款期限。而这5种提前还贷方式究竟哪一种**经济省钱呢？为此，我们专门请教了北京中原地产三级市场研究部的专业人士，用案例为您做纵向比较。
  
  案例分析
  
  王先生买了一套总价70万元的房子，**50%后，贷款额为35万元，贷款期限20年，在其采用等额本息还款法还款6个月后，考虑提前还款。此时，他所剩贷款额为335180元，其中所还利息共10117元。从以上数据可以看出，仅半年时间王先生已经支出了1万多元的利息。而通过分别采用以下的5种还款方式计算总利息支出，算出哪种提前还款方式更经济省钱。
  
  ◆第一种：将所剩贷款一次性还清
  
  利息总额=提前还贷前的利息额(10117元)
  
  ◆第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限
  
  提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即2470元，贷款期限则缩短为10年零6个月，提前还款后的总利息为81000元。
  
  利息总额=10117+81000=91117元
  
  ◆第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变
  
  提前还款10万元，贷款期限剩余19年6个月，月供减少为1682元，提前还款后总利息为158494元。
  
  利息总额=10117+158494=168611
  
  ◆第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限
  
  提前还款10万元，月供减少为1960元，还款期限缩短为15年，提前还款后总利息为117804元。
  
  利息总额=10117+117804=127921元
  
  ◆第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限
  
  提前还款10万元，月供增加为2589元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为75470元。
  
  利息总额=10117+75470=85587元
  
  友情提醒
  
  专业人士提醒购房者，缩短期限是节省利息的关键因素。而月供减少、不变与增加将使利息的节省程度逐步提高。因此，房贷消费者要根据自己的资金实力和未来收入预期**终选择适合自己的还贷方式。
  
  同时，提前还贷切记到保险公司办理退保手续。
  
  保险的计算公式：
  
  以王先生为例：其35万元、20年贷款的保费为350000×0.5‰×20=3500元，如果其将贷款期限缩短10年，应收的保费为：350000元×0.8‰(10年保险期限对应的费率)×10＝2800元，退保费为3500元—2800元=700元。
  
  （由于各保险公司的保险费率不尽相同，且每年会有调整，因此房贷消费者要到自身投保的保险公司询问具体的计算参数。）
  
  在目前银行提供的还款方式中，等额本息、等额本金、双周供是较为常用的三种方式。而每种方式又有着不同的适用人群及还款特点。
  通过对三种还款方式优劣势的比较，中原地产三级市场研究部的专业人士建议购房者，如果贷款年限在15年以上的消费者宜选等额本金，而15年以下的则宜选双周供。以一套贷款40万元的房屋为例，利率按5.814%计算的话，采取不同还款方式的利息支出也是大有玄机。
  
  
  专业人士分析认为，在等额本息、等额本金、双周供还款法中，从总利息支出角度考虑，等额本息方式支出利息**高，对于贷40万元的来说，15年支出利息达200366.03元，20年支出利息达277511.99元。同样以贷款40万元为例，25年期，采用等额本金则可比等额本息节省支息达67906.17元。
  
  
  而等额本金与双周供相比，利息支出差随着贷款年限的增加出现小剪刀差现象。以贷款15年为一平衡点，在这一基点上，等额本金与双周供支出利息基本相当。而从15年往下，双周供利息支出略低于等额本金方式，以贷款40万元、10年期为例，双周供比等额本金要少支出2767.12元；从15年往上，两者之间差距明显加大，以货款40万元、25年期为例，双周供比等额本金多支付8332.91 2018-07-05 20:04:53
• 147****6433 等额本息还款法:
  每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1＋月利率)＾还款月数〕÷〔(1＋月利率)＾还款月数-1〕
  每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
  每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
  总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金
  等额本金还款法:
  每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率
  每月应还本金=贷款本金÷还款月数
  每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率
  每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率
  总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额
  说明：月利率=年利率÷12 15^4=15×15×15×15(15的4次方,即4个15相乘的意思) 2018-07-05 20:04:47