注意一:签订认购书、缴纳定金首先,需要确认到认购书中的“定金”二字,区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定适用于定金的法律规定,即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用,它只是起预订作用,叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。在此建议购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。其次,一般在实际交易的过程中,开放商提供的都是格式合同,写的都是“定金”,购房者一定要注意。
全部5个回答 >购买预售房都需要注重哪些方面
133****0454 | 2018-07-04 22:12:28-
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153****7214 注意一:签订认购书、缴纳定金
首先,需要确认到认购书中的“定金”二字,区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定适用于定金的法律规定,即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用,它只是起预订作用,叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。
在此建议购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
其次,一般在实际交易的过程中,开放商提供的都是格式合同,写的都是“定金”,购房者一定要注意。
再次,购房者一定要了解清楚定金的退还条件,在合同上要有相应的说明。3因为到银行的按揭办理是在签订购房合同后,那就肯定在签订认购合同后,而银行是否按照购房者所意愿的给予意向中的按揭比例、贷款年限及利率是不能事先确定的,因此在认购合同中一定要对这类情况具体约定退款条件;
注意二:签订购房合同
1、购房者在签订购房合同前**好先了解这三个文件:
a.《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)
b.《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日建设部令第40号发布,2001年8月15日修正)
c.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
要看清开发商的两证“国有土地使用证”、“预售许可证”,其中国土使用证一定要看仔细该土地的使用年限与用地性质,预售许可证一定要注意您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。这两证**好是看到原件;
2、签约时带上《商品房预售合同文本》或《商品房购房合同文本》(网上有),好与开发商提供的格式合同相对照
4、交房日期以及房产证的办理日期和违约责任要谈好
5、商品房销售面积的计算问题,有三种计算方式。一个是按套计价,一个是按建筑面积计价,还有一个是按套内建筑面积计价值。通常,按套内面积计价的方法比较少用,而通常用的是按照建筑面积,它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和,是对购房者**为有用的是套内的使用面积,因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以,在签订商品房买卖合同的时候,要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少,这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
6、在购房过程中,怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里,面积差异的处理方式有两种,一种是双方自行约定,只要双方约定使用面积不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是双方约定都可以,多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常,现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样,都有一个比的绝对值,通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然,如果约定得这么明确,建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内,没有超过据实结算房款,如果超过的话,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。
7、在商品房购销合同中,通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任,也就是说免责。如果不是这种情况,就不能约定成不可抗力,一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安装的延误,都认定为不可抗力。从法律角度讲,我们觉得对购房者是不公平的,等于把不可抗力的范围扩展了。所以,建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在**小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责
注意三:收房时
1、买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢,两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件,一个是住宅质量保证书,第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部件的保修期,比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年,包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
2、住宅使用说明书,通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里。
2018-07-04 22:12:57 -
158****4938 1、选房要注意地理环境和周边环境。人气、便利、发展前景、楼层、朝向、等是否适合自己。
2、开发商诚信度,搜索开发商以往建设的楼盘是否好评,有的开发商一项没有诚信,利用各种手段欺骗购房者,比如:本溪实华房地产开发公司,从不守信的, 房子出卖以后私自改动期房的格局、拖延几年不能入住、承诺的优惠不兑现等等。。。**后众多购房者联名上告,可是个地方都压制上告,不让告,市政府也无济于事,折腾几年也不能解决。这些都要注意,没有诚信发开发商开发的楼盘**好不买。否则买房变成买气受了。
3、仔细阅读购房协议,有的开发商在文字上为自己留有活口,到时候即使他们违约购房者也无话可说。
4、一定注意协议上的产权、 交房日期、及违约后的赔偿一定要有详细的说明,以免不按期交房无期限的等。
5、注意房子的结构,看准建筑面积和公摊面积比例,如果现房**好测量一下实际面积,有个别面积不足现象。
6、交付房款时一定要到正常的交易场所交付,无论交定金和房款都一定要发票。不要单独交给所谓开发商的某个人。以免意外。
7、开发商是知名诚信单位,价格你又觉得合理并能接受,房子你也很喜欢,那就不要犹豫,好房子销量很好很快的,以免错过机会。**后祝你购房愉快!早日入住 2018-07-04 22:12:44
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实地考察 ● 住宅外部环境 交通是否便利,是否远离工业区,空气、水质有无污染; 周边是否有绿化带或河流、湖泊;附近是否有文化机构、商业服务场所 小区内是否有较好的绿化,无干扰、噪音;社区居民是否有同等的文化层次;社区的规划设计是否美观、完整,**、医疗、商业服务等配套设施是否健全。 ● 房屋内部情况 是否有私搭私建部分,特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏,必须让对方拆除还原,以免被管理部门责罚或留下隐患。 户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题 打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图象是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接通情况,是否已经换用天然气;冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。 了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。 ● 物业管理的水平 水、电、煤、暖的费用如何收取?是上门代收还是自己去缴?三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务? ● 入住以后的费用 了解水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
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需要考虑的东西比较多,首先交通是否方便,然后还有就是小区未来的发展空间,以及开发商等一些问题,具体一些问题你可以直接打我电话1 3 5 2 4 3 7 8 2 6 8
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主要分两项:一是房子质量。质量的问题,你可以找一个验房公司来帮你验房,价格不贵,100个平方,也就250元。当然你如果有经验,也可以自己验房。验房大的方面就不讲了。**主要的几点一定要看仔细了:1.面积。这个问题,含糊不得,一个平方就是大几牵或过万呢。2.墙体。用锤子敲一敲。,听一听有没有空鼓,假如有空鼓,一定要开发商修补,要不然,整个房子不隔音。3.防水。看看卫生间防水渗不渗水,**简单的方法,是看自己卫生间顶部,有没有水痕。二是证件。1.住宅质量合格证书2.使用说明书,其他的不是很重要。没有必要什么都要验。
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现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售房屋的房产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,购房者立即可以办理入住并取得产权证。买现房要注意什么?1、在房子的价格上面做好准备。计划购置现房的置业者要对自己的资金能力进行准确评估,对置业地段和所购房屋面积有一个准确的判断。2、看内部布局是否合理。比如客厅多面开门,不便摆设家具;下水管道是否在室内,通风、采光是否良好等。3、检查装修质量。比如,看墙体是否容易脱白,室内是否散发出刺激性的气体,电气线路的安装是否符合规范,电线、插座是否为次品或不合格产品等。4、小区的环境和生活配套也关乎居住质量。可以看看小区环境是否干净安全,绿化率情况,项目自身配套的设施是否与广告、合同相符。还需要看看配套是否完善齐备,如电梯的数量是否与小区的住户相匹配等,小区的停车位是否充足等。5、配套是否齐备。如交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备,还要关注距离的远近、规模的大小等。6、和开发商约定处理房产证的时间。
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