、商品房交付条件有哪些:(一)工程竣工验收合格(包括消防、环保合格)《城市房地产管理法》、《建筑法》、《合同法》中,均要求工程竣工验收合格后方可交付使用。98年9月1日实施的《消防法》第10条规定了消防强制验收制度,《环境保护法》第26条规定了环保强制验收制度。98年7月20日,国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定,组织验收的主体为房地产开发主管部门。但此后我国改革了竣工验收制度,1999年施行的《合同法》第279条明确了开发商为组织竣工验收和确认工程合格与否的主体。2000年1月30日,国务院发布的《建设工程质量管理条例》(下称《质量条例》)作为《建筑法》和《合同法》的配套行政法规开始施行。《质量条例》第16条规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。该条款进一步对《合同法》第279条进行了阐述,从而使《建筑法》中未能明确的验收主体**终认定为建设单位。(二)取得了竣工验收备案表一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件,例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定房地产开发企业交付预售商品房应当取得建筑工程竣工验收备案表。安徽省建设厅亦于2004年9月下发《关于加强城市房地产开发管理工作的通知》(建房[2004]275号),规定未进行验收备案或验收备案不合格的竣工开发项目不得交付使用。由此可见,以取得《竣工备案表》作为交付房屋的条件之一既是广大购房者的要求,也是一种趋势所在。另外,建设部于2000年4月7日发布《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案”。第5条规定:“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告;(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)施工单位签署的工程质量保修书。”(三)商品房的面积已完成**终测绘该法定条件的依据是,建设部于2001年04月04日颁布的《商品房销售管理办法》第34条规定,即房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。(四)水、电供应正常,交通道路通畅,与施工场地有明显分界隔离设施该法定条件在《合肥市物业管理条例》(2006年3月1日实施)第49条中有规定:入住条件由建设单位与业主在合同中约定,但必须达到水、电供应正常,交通道路通畅,与施工场地有明显分界隔离设施。此外,有人主张将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的提供作为商品房交付法定条件之一,其依据是建设部于1998年5月20日所下发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。笔者不赞同此种观点,该“两书”仅应作为在交付时提供的资料,而没有必要将其作为交付的法定条件。以上法定条件中,其中第一项法定条件即工程竣工验收合格(包括环保、消防验收合格)是强制性条件;而其他法定条件均具有行政管理性,若当事人约定与该部分交付条件相冲突,则以约定为准。怎么才算完成交付:对于房屋的交付,**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”故原则上,交房仅仅意味着对房屋的移转占有。由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件,与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此,房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分,完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为,应当予以区分。当然,按照上条规定,如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要移转房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。
全部3个回答 >怎么才算商品房
138****8768 | 2018-06-27 14:12:49-
138****0022 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 ……
商品房是“房屋”概念中与非商品房相对应的一种类型划分。意指房地产开发经营企业开发、建成后的用于出售或出租的房屋(包括住宅用房和商业用房等)。主要特征首先在于“商品房”是房地产开发公司以盈利为目的建造;其次,经房地产有关主管部门批准于市场自由出售;再次,它具有商品的全部属性,并在法律上具有完整的所有权。 2018-06-27 14:20:03 -
137****3918 先查门窗是否横平竖直,开启窗扇是否滑动自如,捡查窗锁是否灵活,玻璃是否有裂痕,另外不要光看里侧,要探出身去回头看蜜封胶是否封的很好,否则装完后雨水会进来。
2上下水要仔细看一下是否滴水,下水是否通畅、厨卫防水作的怎样。 3暖气是否热,是否有露水,结门是否能转动。 4墙、顶是否平整,土建允许有1cm误差,不过一般都超差。 5户门锁具是否转动灵活。 6看房**好在晚间和雨天,这是因为入夜后便于了解房屋附近的噪音、照明、安全情况等;而大雨过后能检验房屋的漏雨、渗水。跑冒滴漏、墙皮脱落、地面起鼓等小问题不容忽视。 7门要开关自如,门与地之间要预留出地面装饰的缝隙,否则铺了砖或地毯后,开门可就费劲了;窗**怕渗水,要细看窗的工艺,缝堵得严不严,条压得平不平;墙上要留有空调管孔;**费水的地方就是马桶,所以水箱应是节能型的,查看是否有锈迹,检查水箱是否渗水。 8在卫生间放点水试试地漏,洗脸盆的下水管如漏水,肉眼不易找到破口,可以顺着管子摸一下表面上是否渗水。
另外,对小区的自来水水质、各种电路、闭路电视电缆、**线插座位置等也应做细致了解。 9不要因为开发商催促而没有仔细验房便在收房报告上签字。一切要等验房结束后,确定没有重要质量问题,并且小瑕疵得到了开发商的纸面承诺后,业主才可签字收房。 10要敢于就质量问题与开发商进行交涉。因为开发商拿到开发项目后,市分包给建筑商、防盗门等企业负责,故开发商无需付出成本,而分包企业为了尽快拿到工程尾款,均会积极解决问题。
同时,开发商也会考虑自己组建的物业公司今后的工作,也愿意妥善解决。 11墙面大面积空鼓比较常见,而这在修补时,一般要铲除掉面积为空鼓区域2倍的墙面再进行重新修补,需要业主不少经费,因此,一定要仔细检查。
12若质量问题严重影响正常使用,买房人可请求解除合同和赔偿损失。不严重影响使用的,开发商应承担修复责任,开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的,买房人可自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成其他损失的,应由开发商承担。当业主因房屋质量问题而延迟收房时,开发商对迟延交房负有违约责任,按约定赔偿额办理。 2018-06-27 14:19:27 -
144****0824 1、一手房基本上是期房,如今市场上也有不少楼盘推出现房;二手房都是现房,可现买现住,或简单装修即可。
2、一手房按揭比例大一点(**30%),二手房按揭少一点(一般40%)。
3、一手房产权可能出问题的几率大(先买房,建成后办房产证);二手房比较简单(签完合同后可以直接过户,产权明细)。
4、一手房价格一般比较高(但是按揭**一般比二手房低);二手房总价一般都比期房低(但是按揭**比较高)。
5、二手房 买之前**好能看看之前住的什么人吧,但是总体来说会比较划算。
6、一手房买的时候省心(房产证办理的手续自已只用提供基本手续就可以,其他不用操心,开发商完全给
办好)。二手房手续比较繁琐(主要是从过户到领证都得自己直接出面,到场,签字什么的,比较麻烦)。
7、一手房在交房后装修还是一笔很大的开销,二手房一般都是装修好的房子,姑且不算装修的花费,反正在装修污染上比新房挥发性污染少很多了。
8、两者相比,二手房比较好交易,而且住起来舒服,周边配套齐全。而一手房,房价贵还不说,一旦自己不想住了,卖起来也不太容易。
9、买房交易流程区别:
①一手房。你只给开发商提供你自己的基本资料,其他什么都不用管,只要等着领证就可以了。
②二手房,先签合同,然后公证。 一次性付款的话直接到房管局过户(过户流程比较麻烦,各地又有些差异,不过都有人指点你怎么做的,这里不细细复述了),过户完直接领证就一切OK了。如果你需要按揭的话,公证过以后先到银行做房产评估,申请贷款,看这个房子的评估价是多少,如果银行审批通过,可以去过户,过户完以后,《抵押权证》在银行,你直接拿房产证。
10、一手房一般来说,位置都不理想(比较偏),特别是大城市,市中心买房子价格却贵上天,而且质量、方位都不行。二手房位置选择性比较大,哪里有人气哪里就能买到二手房 。 2018-06-27 14:18:49 -
142****2981 你好,商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是80年代以后才在我国出现的。商品房指由各地房地产开发商投资建设的,以盈利为目的,按市场规律建造的房屋分;普通住宅,公寓,别墅! 2018-06-27 14:18:14
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一套房子动辄上百万,大多数购房者都会选择贷款购买,但这其中的方法不是每个购房者都知晓的,今天小编就来简单介绍一下。全款买房流程简,直接与开发商签订购房合同,省时方便。对于购置二套房产的人而言,除了省去了贷款利率上浮的支出外,也节省了与银行周旋的时间和精力。易出手,付全款购买的房子再出售比较方便,不必受银行贷款的约束,一旦房价上升,转手套现快,退出容易。即便不想出售,发生经济困难时,还可以向银行进行房屋*押。但随之而来的压力也会比较大,一次性全款购房,对于那些经济基础较为薄弱的购房者来说,会成为一个不小的负担。商业贷款又称个人住房贷款,是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行,为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款,执行法定贷款利率。是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。公积金贷款公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款,国家规定,凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。由各地住房公积金管理中心委托银行发放。组合贷款符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款,即借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为*押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
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在找到心仪房产之后,对房产的产权进行认真审核,审核内容包括:a、审核房主身份,确定产权证上的房主与卖房者身份一致;b、明确被售房屋的性质与产权的完整性,判断被售房屋是否抵押;了解房屋剩余使用期限及用途;c、了解房屋产权有无纠纷,得到房产原产权单位或共有人的同意出售证明;d、确定房产证日期,(判断是否满五年等)以了解交易该房产应缴纳的税费金额。e、产权证上的面积与实际面积是否相符,验证产权证的合法性与真实性。
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看你要怎么正规法了,现在要交房的时候拿产权证基本上不可能的,正规的交房主要是两书齐全,还有就是让你先看房,自己跳出毛病后让他整改完你再和他交房
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哪些面积计入公摊?省测绘局的相关人士介绍说,所谓公摊面积,是指归两个或两个以上业主共同使用的区域或空间。它的划分有两个原则:产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议执行;无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。根据国家质量技术监督局2000年2月发布的GB/T17986.1-2000《房产测量规范》规定,可分摊的内容包括本幢楼的:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变(配)电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。公摊面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。不应计入的公用建筑面积有:独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室。多少面积被公摊?采访中,记者了解到,房地产企业公布的公摊面积一家一个样,业内人士表示,省城的商品房公摊面积没有什么统一标准,经营规范的售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同或补充协议中明确商品房销售面积的同时,明示公摊的公用建筑面积及公用建筑部位。业内默认的标准为:6层以下低层商品房的公摊系数一般为12%左右,11层左右的小高层商品房的公摊系数为20%左右,18层以上高层商品房公摊系数为25%左右,超过25层的商品房上约为30%。一家房地产企业的老板告诉记者,公摊面积与楼盘公用设施的多少关系密切,买同样面积的商品房,公摊面积大的,配套设施相对齐全,服务上自然好,也显得气派豪华,但是套内使用面积自然小了。公摊面积太小,住房使用面积大些,楼梯过道、电梯及其他公共设施可能会小些,使生活出入不方便,有些楼盘配套设施也会缩水。明确公摊面积有助维权执业律师赵先生提示,购房者在签订购房合同前,务必要先弄清楚售楼方是否有预售许可证?设计的套内面积是多少?公共设施有些什么,公摊面积是多少?实际得房率是多少?**好是将这些数据写在售楼合同中,合同中没有的,可以同销售方签订补充协议。以此避免事后不必要的麻烦。采访中记者还了解到,由于计算方法以及公摊设施各类繁杂,一般老百姓难以精确理解和计算,少数不法房地产商在住房的公摊面积上做手脚,利用缩水法蒙骗购房者。因此购房者购买商品房时**好找信誉度高的房地产企业,购买时要查看是否证照齐全。如果遇到房屋测绘方面的问题,可向省测绘局房产测绘热线咨询。发现开发商违规增加公摊面积等违法违规行为,购房者可向房地主管部门举报。
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