商品房到期后怎么处理

在正常情况下，房屋年限有40年、50年和70年三种分类，70年的主要是指普通住宅，50年的指工业用地，40年的主要是指商业用地。房屋产权其实不仅仅包括房屋的产权，还有房屋所在土地的使用权。购房者对房屋的使用权是永久性的，而这所谓的40年的产权限制主要指的是土地使用权。我国土地属于国家，房主只是租用人。根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。在房屋40年产权到期后，一般有以下两种情况：①延长土地使用权期限。这种情况的话可以由房屋业主联名来向当地的国土资源局提出申请，补交土地出让金，当然这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。②如果是根据规划需要，国家需要收回土地和地上建筑物的。那么业主也可以得到相应的经济补偿，用类似拆迁安置的办法解决。法律依据：《中华人民共和国物权法》第一百四十九条【建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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商品房到期后如果商品房的类型属于普通住宅，在到期之后可以自动进行续期，但需要重新和政府部门签署土地使用权的出让合同，也就是说需要再次缴纳土地使用金，他能够继续居住在房屋当中，否则当土地使用权到期之后，如果国家要收回土地，会对土地建筑物的所有产权人进行一定的补偿，可以参考拆迁安置的补偿方法。如果所购买的商品房属于非住宅类，也就是目前比较常见的商业公寓或者是商住两用型的住房，在到期之后该土地上的房屋以及其他的不动产，如果有相关的约定，则按照约定执行，没有明确约定需要提前一年的时间申请土地的续期，但对比于住宅类的用地来说，非住宅用地需要缴纳的土地出让金会更多。当前非住宅建设用地使用期限一般是40年或50年。

1、40年产权房跟小产权没有关系，凡是被冠称为小产权的，都是违法的，是某些乡村大队或者产业园区用国家不允许出售的土地按住宅出售给用户的，是没有合法房产证的。40年产权房是大产权，是有合法销售手续的，住户也能取得合法产权证。2、国家为什么会有40、50、70年产权房的区别呢，这是由土地功能划分决定的，就是说，国家先规划好某块地，到底是做住宅用还是盖商场，还是盖写字楼，这是政府先确定好的，然后把这块地放到土地交易市场，卖给开发商。而根据目前国家规定，规划成住宅的地都是70年产权，规划成写字楼和酒店就50年，规划成商场的话是40年。所以，开发商在拿地的时候，就决定他拿的地是多少年年限。拿到商场地块，就是40年年限，拿到写字楼地块，就是50年年限。但为什么写字楼和商场能被开发商当做住宅来卖呢？这是因为我国住宅市场比较火爆，很多开发商看到住宅卖得好，就把自己手里的商场或者写字楼地块擅自修改建筑标准，按照住宅的模样和功能来建，然后充作住宅卖给购房者，购房者拿到手里房产证之后，就能看到自己买的到底是什么了，房产证不会骗人，上面是商场就是商场，是公建就是公建，是酒店就是酒店。这也就是，很多人不明白，为什么4、50年产权房子不能落户的原因，因为它根本不是住宅，当然不能落户。3、为什么买40年产权房的人会小心许多？这个问题答案有几个方面，第一，40年产权房子很有可能是水电费都是按商用标准收取，也就是说，可能比民宅多上一倍。这牵扯到居住成本，购房人不能不小心，有个别项目能做到民用标准，也是因为跟政府关系好，或者背景雄厚。而且在规划中，这种房子没有燃气，除非开发商有特硬的背景，否则很难见到燃气。第二，40年产权房不能落户，这对有孩子上学需要或者落户需要的购房者来说，不能不考虑。第三，40年产权房物业费高。第四，40年产权房，很多格局是一梯好几十户，这是为了应付政府规划，你想，如果把个商场改造成住宅的话，难免会一层N多户，这样的话，虽然面积和民宅相等，但密度太高，居住氛围和品质就下降了。第五，40年产权房使用率低，一般民宅面积使用率能达到80%，而40年产权房因为公摊大，使用率能达到65%就不错了。4、为何商业产权房均价低于住宅呢?你说的赔率的事我不清楚，但假定赔率的事是真的，那么，这个赔率也跟房屋价值并不完全成正比。如果是正常商业，就是说严格按照规划建造的，不存在开发商私自修改规划的情况，那么，房屋价值比较纯粹，就是商业和投资价值，你也可以按照纯商业或者纯写字楼的价值去衡量它。比如国贸三期，金融街，现在租金和写字楼价格都在一路上涨，比住宅只高不低。但是，你说的这种40年产权的商业房是被改成住宅的，也就是说，它产权性质为商业，却实际承担住宅的功能。是属于挂羊头卖狗肉的类型。

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商品房40年到期之后可以向当地的政府提出续约，如果土地使用者还要继续使用土地，应该至少提前一年进行申请续期。在提出申请之后，土地的相关部门应该在合理的期限内尽快给予开发商答复，除非政府有相关的其他使用需要收回该土地，一般情况之下都需要给予批准，按照相关的合同支付土地使用金之后可以继续去租该土地，而土地上的住房也能够继续居住。如果使用期到期之后没有进行续期，或者是没有在合法的期限内提出续期，国家可能会将土地回收。40年的使用期一般是商业用地，再加上房屋的使用寿命，通常在20年到50年，可能到使用期届满的时候，房屋本身已经出现有一定的质量问题，所以可以在当时根据实际情况考虑是否要续期。总体来说有约定按照约定执行，没有约定的按照当时的法律办理。

商品房使用年限意味着我们对房子的使用期限，商品房使用年限到期是否意味着房子就不是我们购房者的了呢？商品房使用年限到期以后怎么办，如何面对商品房使用年限到期，成为房屋产权短的购房者们作为关心的问题。我国的商品房使用年限是多长?为什么会有40年和70年两种说法，甚至有的是60多年?商品房土地使用年限到期后怎么办?到期之后土地会不会被国家直接收回，如果土地被收回，那么土地上附着的房屋怎么办?我国是社会主义国家，我国的土地氛围国有土地和集体土地两种。集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”集体土地上所建房屋为我们通常所说的“小产权房”，不属于商品房。商品房一般都是建在国有土地上的房屋，商品房的使用年期其实指的是商品房所在的国有土地的使用年限。国有土地即全民所有的土地，通常与商品房相关的土地类型包括商业用地和住宅用地，商业用地的土地使用权年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。这里所说的40年和70年是指开发商拿地之后开始计算的40年和70年。从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。也有一些特殊情况，土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发。而这里面耽误的两三年或者十几年都是包含在商品房使用年限的40和70年里的。商品房土地使用年限到期后怎么办呢?关于此问题，目前还没有执行的实例。《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心，但是，目前尚无关于续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。

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