自建房过户赠予和买卖哪种更划算

• 135****2251 居住权，是公民依法享有的一项基本权利，就当下具体情况来看，居民所居住的房屋基本上包括自建房、商品房和保障房三大类。
  
  　　如今，随着城镇化步伐不断加快，一方面是越来越多农村人选择到城里购买商品房居住，另一方面则是居高不下的城市商品房价格，生活成本的提高，各种城市病的涌现，造成不少人想回农村自建房。
  
  　　如此一来，就必然造成农村自建房市场产生较大的流动性需求，诸如转让、出售与买卖自建房、宅基地等商品的交易活动也就频繁起来;由于这个市场并不像城市商品房市场那般发展成熟、法规健全，故而在农村自建房市场进行商品交易时，需要注意哪些问题，譬如：
  
  　　什么是自建房?自建房有房产证和土地证吗?自建房能够像商品房那样自由交易吗?自建房交易后如何保证后续的合法权益?
  
  　　自建房，顾名思义就是指在个人或单位拥有土地使用权的前提下，单位或个人自己，以雇佣他人的方式来自行建造的房屋和建筑。
  
  　　显而易见，自建房主要包括个人自建房和单位或集体自建房两种类型，其中个人自建房是长久以来，我国农村广大地区农村建筑的主流存在形式，而集体或单位自建房多出现在城镇地区，多有企事业单位集体出资修建房屋提供给职工居住。
  
  　　需要特别注意的是，无论是农村个人自建房还是单位或集体自建房，土地使用权都不归个人所有，而是归农村集体或单位集体所有，个人只有房屋使用权。
  
  　　由此来看，农村自建房只是自建房领域的一种。
  
  　　其实，除了以上两种主流的自建房形式，在我国一些小城市目前还残留一些个人自建房，这些少数部分的人的自建房，不像农村或城市里企事业单位一样土地使用权属于集体，他们的房屋土地使用权属个人。 2018-06-27 15:54:23
• 158****6456 买卖满五年的房屋，要是你父母名下只有这一套房产的话，只用交3%的契税，110平契税**高减免1.5%，0.5%的杂税是免不了的。要是你父母名下还有其他的房产，那么还要多交2%的个人所得税！至于你说的赠予，营业税和个人所得税是减免的 2018-06-27 15:53:28
• 146****8859 在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。
  纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。
  这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。
  如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。 2018-06-27 15:52:47
• 153****2680 继承过户
  继承过户实际上是成本低的，主要费用是继承权公证，继承过户与买卖和赠与相比，没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局更名。在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。
  赠与过户
  直系亲属和非直系亲属的“赠与”成本有区别，具体来看：
  直系亲属成本只有契税；
  非直系亲属赠与赠与成本有三个，其中契税和税的计算方式与买卖完全一致，个税则是全额的20%。
  买卖过户
  由于二手房的性质有差异，这里只给一个粗略的计算方式：
  个税=（本次价格-原值价格-交易过程中产生的税收-其他费用）*20%，一句话：差额的20%。
  税也要按照“满五唯一”分为三种，不满2年的房子，税为全额的5%；2年以上非普通住宅，税为差额的5%；2年以上的普通住宅免征税。
  契税方面，首套房90平米以下为1%，90平米以上为1.5%。二套房90平米以下为1%，90平米以上为2%。
  北上广深仍执行原契税政策，首套房建面小于90平米的契税1%计算，90到140平米以下住房契税1.5%计算，购买140平米以上住房契税3%计算。二套房契税统一按3%计算。
  结论
  从以上税费种类可以看出，假如仅考虑本次交易的成本，赠与的确是成本低的方式。但如果不是真正的赠与，则要考虑违约风险。需要注意的是，赠与过户的房子，其房贷必须还清。
  赠与过户之所以不被接受，其中一个重要的原因在于赠与过户的房子再次出售时的税费问题。这里要纠正一个错误观念：“的赠与房屋再次交易都必须缴纳20%的个税”。
  实际上接受赠与的房屋再次出售时跟普通商品房一样缴税，而且直系亲属之间赠与的房屋，其房屋产权时间还可以从赠与前算起，这在“满二满五”的税费优惠方面是有的。
  赠与房屋再次交易时所要缴纳的税费分为三种：
  1、契税，与买卖计算方式相同；
  2、个税，满五唯一免征，否则缴纳20%的差额个税；
  3、税，满2年免征，未满2年需缴纳5.6%的税。 2018-06-27 15:52:33
• 141****7402 办理房产赠与的程序和费用：
  
  第一步：房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同，也就是赠与书。然后，赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证，同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。
  
  这个过程中涉及评估费和公证费两笔费用。公证费，和继承权公证一样，房屋赠与的公证费收取的比例也是受益总额的2%，但不低于200元。
  
  第二步：到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。需要的材料有房屋赠与的申请书，赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。
  
  相关费用：与房产的继承过户不同，除了房产评估费，房屋赠与公证费、80元的登记费、5元的权证印花税、受赠方缴纳每平方米3元的房地产交易手续费、房屋评估价0.05%的合同印花税外，房产的赠与还需要缴纳一笔契税。目前，契税的征收比例是房屋评估价值的3%。
  
  买卖过户：
  
  买卖过户可能涉及到的费用有营业税+个税+契税+公证费+过户登记费。
  
  这里分2种情形。
  
  情形一：如果这套房产是过户方唯一的房产，小于90平方米(属于普通住宅)，距离上次交易满5年，那么，营业税免征，契税1.5%，个税免征。
  
  也就是说，如果是过户方的唯一房产且小于90平方米，那么买卖过户的方式比赠予方式的费用还要省。
  
  情形二：如果这套房产大于90平方米(属于非普通住宅)，契税要3%，个税为差额部分的20%(比如以前这套房产是房改房20万元买下，现在市值100万元，那么差额就是80万元，个税为16万元);而营业税，满5年免征收;不满5年，营业税将近6%。
  
  到底选择赠与还是买卖过户呢
  
  1.什么情况赠与过户费用少?
  
  由于直系亲属间赠与只需要交3%的契税，如果所涉房屋过户会产生大量税费的，这种情况下，走赠与过户比较划算。
  
  2.什么情况下买卖过户费用少?
  
  以下这几种情况可以走买卖过户。
  
  第一，房子满五年，而且是其名下唯一住宅的，面积在90平米以下的普通住宅，这一类房产只会产生契税(90平米以下是1%的契税，90平米以上1.5%的契税);
  
  第二，满五年，但是不唯一的公房，查不到原值的，面积在90平米以下，除了契税外，只会产生1%的个税。 2018-06-27 15:52:11