2015年10月，青岛市城乡建设委员会下达《青岛市城市房地产开发经营管理条例》（修订草案征求意见稿），公开征求意见。该条例中明确规定，一年内无开发项目的企业，暂定资质的有效期不得延长，城市基础设施和配套公共设施应当与房地产开发项目同时交付使用。此外，还规定房地产销售宣传广告也必须真实准确。 青岛市城市房地产开发经营管理条例征求意见 暂定资质证书有效期一年 条例征求意见稿中规定，房地产开发经营应当由依法设立并取得资质证书的开发企业进行。暂定资质证书有效期一年，承担房地产开发项目的暂定资质房地产开发企业，不能在暂定资质有效期内完成项目开发的，应当在暂定资质有效期届满三十日前向市房地产开发主管部门提出延期申请。 市房地产开发主管部门可以视企业开发经营进展情况延长暂定资质证书有效期，有效期可以与项目开发期限一致。自领取暂定资质证书之日起，一年内无开发项目的，暂定资质的有效期不得延长。 房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定或者划拨决定书规定的开、竣工时间要求进行开发项目建设。分期开发的项目还应当报送各期的开发建设方案。 暂定资质证书有效期一年 配套设施与项目应同时交付 房地产开发项目管理手册是房地产开发等部门实施项目过程监管的依据之一。房地产开发企业应当将建设条件意见、开发建设方案进展及调整情况、验收交付、信用信息等项目开发过程中的主要事项动态记载于房地产开发项目管理手册，并定期报送项目所在地的房地产开发主管部门备案。 房地产开发主管部门应当根据房地产开发项目建设时序和进度要求，按照管理权限拟定城市基础设施和配套公共设施建设计划，报本级人民政府核准后组织实施，其中崂山区、城阳区、黄岛区的城市基础设施和配套公共设施建设计划应当报上级主管部门备案。 城市基础设施和配套公共设施应当与房地产开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。经批准由房地产开发企业代建的城市基础设施和配套公共设施，房地产开发企业应当在建成后按照规定办理相关设施产权移交手续。 竣工验收需现场公示 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，还应当通过以下验收，并取得相关合格文件或者凭证：建设条件意见的落实情况；水、电、暖气、燃气、给排水等城市基础设施已建设完成，并已获得相关单位出具的准许使用文件；法律法规规定的其他事项。其中，实行分期开发的，可以分期进行竣工验收。 房地产开发项目验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。实行竣工验收合格公示制度，房地产开发企业应当将各项验收合格证明和用地范围内城市基础设施和配套公共设施合格证明材料于项目交付使用前五日在交房现场显著位置公示，公示期限不得少于三十日。 房地产开发企业预售商品房，应当向房地产经营主管部门申请，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售。房地产开发企业应当在申请商品房预售许可前向房地产开发项目所在地的银行开立商品房预售资金专用存款账户，并与银行、监管机构签订预售资金监管协议。 竣工验收需公示 建立开发企业信用管理平台 房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房，提供由市房地产开发主管部门统一监制的商品住宅使用手册。商品住宅使用手册应当包括住宅使用说明书和住宅质量保证书。房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作，并按照住宅质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。 房地产开发主管部门应当会同相关部门建立房地产开发企业信用管理平台，记载企业资质、开发项目建设经营情况、企业资产变动、企业人员变动、企业信用等级、企业奖惩等企业信用信息，并纳入青岛市公共信用信息平台。各相关部门应当建立跨部门联动响应和失信约束机制， 此外，新条例中还规定，房地产开发企业和代理销售机构发布商品房销售宣传广告，应当执行广告管理法律法规规定，广告内容应当真实、合法、科学、准确。 青岛市城市房地产开发经营管理条例草案的出台，是青岛房地产开发面向规范化的重要一步，也是新时期青岛房地产市场管理的新办法。
房地产开发的内容有哪些？
153****0106 | 2018-06-17 16:36:16
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133****9565 在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
1）土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。
2）房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
3）房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
4）房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。 2018-06-17 16:36:52 -
143****9502 这个应该叫房地产开发或者土地开发吧。房地产分为住宅项目、旅游地产项目和商业地产项目。 2018-06-17 16:36:49
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154****1985 房地产投资方式：
两条途径：
基本建设途径和房地产开发途径。
四种方式：
基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。
基本建设式
是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目。这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制，这些条件主要有三个方面：
一是投资主体的限制。一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;
二是项目性质和用途的限制。一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;
三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。
除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。
楼宇购买式
投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投资人的意图，则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。
这种方式**为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查，在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上，选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目，与其谈判达成购买合约。不足之处是：拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况，只能在现有市场中进行选择，不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目，则又存在着预购商品房的风险。
合作开发式
如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司，也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润，而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。
合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品，**多只是定作而已。而在合作开发式中，投资人直接进入项目开发的过程之中，可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式，实施不同程度的控制。通过合作开发，投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是：合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发，投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外，合作开发房地产有两种方式，即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式，则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。
购买股权式
由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。
这种方式比较前两种方式而言，**大的好处在于，投资收购房地产公司的股权，投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。不足之处有三个方面：
一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接;
二是对一家公司股权的收购，投资人需与另一家关联公司联手进行，投资人与该关联公司的关系将对投资人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响;
三是如不是对一个现成的房地产公司的股权进行收购，而是成立一个项目公司再去收购其股权，则停止国有土地使用权协议出让规定也会构成一个障碍。 2018-06-17 16:36:44
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房地产开发五证指的是，建设工程规划许可证，国有土地使用权证和建设用地规划许可证，建设工程许可证，商品房销售或预售许可证，这就是五证。开发商在开盘销售之前一定要把这些证件办理齐全。想要知道开发商的五证是否齐全，购房者可登录当地的官网查询，购房者也可以向房地产管理部门查询，因为有一些开发商在预售商品房时不出示五证，但是购房者可以要求开发商出示，购房者有知情权。另外如果实在是不确定开发商是否五证齐全，也可以去银行询问一下，因为银行在放贷的时候，对项目和开发商的审查也是非常严格的。如果开发商的五证不齐全，那么非但办不到产权证，就连和购房者签订的预售合同都是无效的，为了防止开发商五证不齐，一手房实行网上合同备案登记。
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1.房地产业流动资金贷款，是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款。 2.房地产开发贷款，是向房地产开发企业发放的用于其所开发的房地产项目建设的贷款，包括： （1）住房开发贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的住房项目建设的贷款； （2）商业用房开发贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的商业用房项目建设的贷款； （3）经济适用住房贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的经济适用住房项目建设的贷款； （4）科教文卫单位住房开发贷款：是向科研院校、高等院校、文化艺术单位、卫生医疗单位或承担上述单位经济适用住房开发建设任务的企业发放的，专门用于上述单位经济适用住房项目建设的贷款； （5）高等院校学生公寓贷款：是向经国家有关部门批准设立的高等院校及承担高等院校学生公寓建设任务的企业发放的，专门用于高等院校学生公寓开发建设的贷款； （6）其他房地产开发贷款：向其他房地产项目的开发建设提供的贷款
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1、地产开发企业的成本构成 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分： 土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、筹资成本、管理费用、销售费用 从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润**大化的目标。 2、成本分解的过程 项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。
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房地产开发贷款存在哪些风险一、借款人偿债能力不足的风险对借款申请人进行信用调查是银行审核中一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。银行会通过能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，但是其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限**长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。二、担保人偿付能力风险担保人(即开发商)作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。
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