购买商品房有哪些风险?(1)虚假广告宣传的风险在房地产市场中,大多数房地产开发企业会采取期房的形式来运作,以此获得项目开发的建设资金,减少自己的资金压力。由于这种形式的特殊性,存在很多不确定性,购房者大多依据房地产开发企业的广告宣传来决定是否购买其商品房,因此,对于一个房地产开发企业来说,广告宣传设计如何,将直接影响着期房的销售情况,至关重要。因而,在商品房买卖中,虚假广告宣传的风险不得不加以警惕。(2)签订认购书的风险对于认购书的效力问题,并非一律都是有效的。认购书其实就是一个预约,与商品房买卖合同是预约和本约的关系,是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。买商品房时,要注意认购书并不是商品房买卖合同。(3)商品房出售后——违约责任的风险在出现逾期交房或者逾期办理产权证书时,合同处于一个不确定的状态,是否解除或者继续履行,关键在于购房者的选择。此时,开发商可以根据自己的需要,通过对合同条款的设定,来选择是否解除合同或者继续履行。
全部3个回答 >买划拨商品房有风险吗
131****7805 | 2018-06-16 18:11:58-
135****2051 划拨地:指该宗土地建造房屋时,土地使用权是由国家行政划拨的,划拨地在发生交易时每交易一次都需要向国土部门支付土地收益金,也叫土地出让金。
与之对应的是出让地,出让地指该宗土地建造房屋时已经向国土局交纳土地出让金,出让地一般有出让终止年限,一般为50-70年,年限到期前发生交易,不交纳土地收益金,年限到期可以续交土地出让金。
除此之外没有差别。 2018-06-16 18:14:19 -
146****4278 出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征:
(1)取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益,表现为一定年期内的地租,一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。
(2)取得的土地使用权是有期限的。 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定,但不得超过法律限定的**高年限。
(3)取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后,在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利,其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。 土地使用权出让程序: 由于土地使用权出让的形式有三种,即协议出让、招标出让和拍卖出让,所以出让的程序也各不相同。 协议出让土地使用权的程序是:
(1)用地者向政府申请取得出让土地使用权。
(2)用地申请经政府同意后,用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件,双方就有关内容达成一致后,草签土地使用权出让合同。
(3)土地使用权出让合同草签完毕后,持有关材料,按审批管理的规定报有批准权限的政府批准出让土地使用权。
(4)土地使用权受让人按合同约定支付出让金价款,政府按合同约定提供土地使用权。(5)办理土地登记的有关手续。
招标出让土地使用权的程序是:
(1)准备招标文件,如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。
(2)发布招标公告。
(3)有意受让人办理竞标手续。
(4)政府确定中标人并签订出让合同。
(5)中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记手续。
拍卖土地使用权的程序是:
(1)准备拍卖文件。
(2)发布拍卖公告。
(3)有意受让人索取有关文件,办理竞投手续。
(4)在指定地点、时间竞投。
(5)签订出让合同。
(6)支付土地出让金,办理土地登记手续。
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见,划拨土地使用权有两种基本形式:
(1)经县级以上人民政府依法批准,土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。(2)经县级以上人民政府依法批准后,土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权是无偿的,也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。 2018-06-16 18:13:15 -
154****7982 划拨地交易时需要多交土地出让金和房屋维修基金!
要是国有产权、不是地产、如果动迁的话和其他商品房没有任何区别! 2018-06-16 18:12:52 -
148****3862 划拨土地房产过户
一、法律规范及其适用
目前,在我国有关规范划拨土地使用权上形成的房屋产权的法律法规主要有:规范房地产的《城市房地产管理法》,以及与之配套的《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》;规范地产(国有划拨土地使用权)的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,以及与之配套的《划拨土地使用权管理暂行办法》和《土地登记规则》等两个方面。从适用的对事效力看,前者既规范地产(国有划拨土地使用权),又规范房屋产权,后者主要规范地产(国有划拨土地使用权),在?房随地走?的原则下,附带的规范着房屋产权,因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其配套规章规定:?土地使用者转让地上建筑物,其他附着物等所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物,其他附着物作为动产转让的除外?。从适用的空间效力看,前者仅适用于城市规划区,超出城市规划区,在没有其他规范房地产方面的法律、行政法规、行政规章以及其他规范性法律文件的情况下,予以参照执行,且有法规的明确规定,《城市房地产管理法》第七十一条?在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行?。而《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》第二条均作出同样的规定;后者则适用于所有的国有土地,包括市、县城、建制镇、工矿区,且《暂行条例》在第二条作了明确的规定。
二、准予转让的条件及其方式
划拨土地使用权只有符合一定条件下方可转让。即:(1)土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;(4)依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获得收益抵交土地使用权出让金(国土部门审核认定)。可见,划拨土地使用权上形成房屋产权的转让,必须同样要经过由划拨土地使用权到有偿出让土地使用权这一体制的转换,未补办土地使用权出让手续不得转让。
在城市规划区,划拨土地使用权上形成的房屋产权转让时,必须报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府批准予以转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
三、批准主体及其认定
在执法实践中,行政主体并非一定就是执法主体。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对其行政主体和执法主体规定明确,即县级以上土地管理部门。国家土地管理局[1995]国土函字第71号明确指出:?‘县’不包括市辖区?。《城市房地产管理法》规定,划拔土地使用权上形成的房屋产权转让时,报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府是哪一级人民政府,是否包括市辖区人民政府,普遍认定划拔土地使用权上形成的房屋产权的转让审批机关就是国土资源部门。(《城市房地产管理法》第六十六条规定,转让划拔土地使用权上形成的房屋产权时,未按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批的,由县级以上人民政府土地管理部门作出行政处罚。在国务院尚未出台新的规定之前,应执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,由县级以上土地管理部门履行审批手续,收缴土地使用权出让金,?县?,不包括市辖区,且有支持这一观点成立的规范性法律文件,即国家土地管理局国土批[1996]89号《关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》第二条?目前,国务院尚未对人民政府审批划拔土地使用权转让的权限作出新的规定,应按国务院原有规定《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》(国发[1989]49号),关于‘政府对有偿出让国有土地使用权批准权限,应与行政划拔国有土地使用权的批准权限相同’的规定执行,不再按国务院55号令关于由市、县人民政府有关部门审批的规定执行?。其二,国家土地管理局国土批[1995]13号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》、建设部建房字[1994]493号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》,依据国务院批准的建设部、国家土地管理局?三定?方案,明确规定了划拔土地使用权上形成的房屋产权转让的行政主管机关是县级以上各级土地管理部门,房屋产权作为动产转让的由县级以上城建部门管辖。特别是国土批[1995]13号文件第二条二款:?房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等,凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理?)
四、非法转让房地产的认定
《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让的一般程序,即:签约、申报、审查、勘测与评估、交纳税费(不包括土地使用权出让金)、核发过户单,法律法规同时又对划拔土地使用权上形成房地产的转让作了?有批准权的人民政府批准?的特别规定,形成了一般程序的前置程序,即批准。所以,凡未经有批准权的人民政府(实为同级土地管理部门)批准,转让国有划拔土地使用权上形成的房屋产权,不论其是否办理了房屋产权变更登记手续,房地产转让的当事人都构成非法转让房地产,均要接受房地产管理法规的处罚,只是在处罚的裁量上有所区别。
需提交证件和资料:
1、登记申请书;
2、申请人身份证明(企事业单位提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人证,法人代表身份证)
3、房屋权属证书;
4、证明房屋所有权发生转移的材料(买卖合同、互换合同、经公证赠与合同、分割协议、合并协议、入股协议、分立合同、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或其他证明房屋所有权发生转移的材料)
5 、国土部门批准转让文书; 6、其他必要材料。 2018-06-16 18:12:28
![](https://mimages.jiwu.com/images/v7.0/jlq2.png)
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问 买商品房有风险吗答
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答
期房的风险挺大,主要有: 一是,开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。消费者付了房款之后有可能无法取得预定的房屋,**后还有可能财物两失。二是,虚假宣传误导消费。购买期房的消费者大多只能通过广告去了解商品房的有关信息,购房后却发现自己陷入了虚假广告的误区。三是,合同条款单方面的重大改变。在期房开发期间,开发商出于各种利益需求,单方面改变合同条款,购房者发现后要求开发商依照原约定履约时,一般则难以做到。四是,丧失定金风险。几乎所有的购房者都经历过签《房产认购协议》,交定金、签合同,再交首期款的过程。而这个过程中,纠纷可能随时出现。 对期房风险,雷鸟网上的介绍比较详细
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问 划拨是商品房吗答
划拨土地上的房子和出让土地上的房子没有任何区别,其区别在于当该土地被占用的时候,出让的土地会额外获得土地补偿金,而划拨的土地只能得到房产等地上附着物的补偿金。
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答
可以。限价房买卖限价房从本质来说还是商品房,是可以进行上市交易的,但是,因为是低廉的限价房,所以国家对于限价房的买卖也进行了相应的限制。1、购得限价房的家庭需在交房之日起一年内入住;2、限制:限价房8年内不得上市转让;3、购得限价房的同时不得再申请其他政策保障性住房。注意:已经承租廉租房等优惠政策住房的家庭,在申请暂停租金补助或优惠,且已按市场租金标准缴交租金后,由市公房管理中心出相关证明,视为退出原承租住房,可以再申请购买限价商品房房。限价房买卖注意事项:1、限价房价格:限价商品住房的销售价格按周边区域同等普通商品住房市场价格的一定比例测定;2、注意限价房本质上而言仍然是商品房:限价房这种以“房价限地价”的操作方式决定了限价房与经济适用房在土地获取性质上有本质的区别。所以,它本身也拥有了一些商品房的属性特点;3、限价房是国家住房保障性质的商品房:政府在限价房的土地出让、税费减免、限定房价、购房申购以及房屋销售等各个环节均有介入,并给于一定的优惠。它和经济适用房等也或多或少有些相近的地方;4、对于限价房过户手续和流程等方面,不同于普通的商品房,提醒购房者也要多加了解。
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答
房产的投资一个体现在房产本身增值,一个体现在租金上。目前政策下:新房限价,影响二手房价格,同时二手房市场限购、限贷,成交量下降,整体市场行情被“冻”,行情难上涨。租金方面,租售比不高是普遍存在的,特别在二手房销售不畅,会出现售转租的情况。在上海年租金收入2%不到的情况比比皆是(都不如普通的银行理财),实在是房价太高,租金的增长比不上房价上涨,大部分人投资房子看的是它的本身增值,租金只是小部分。
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