法院怎样强制执行房屋遗产4份开？

根据2005年1月1日起施行的《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，社会上许多人认为被执行人“唯一一套住房不得执行”。此认识给法院执行难雪上加霜，使一部分不良债务人自以为有了逃避法律责任的“尚方宝剑”。笔者认为这种认识是对**高院司法解释的误读，有必要在法理上予以澄清。 一、对司法解释的解读《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。此条规定对不能拍卖、变卖或者抵债的房产是有限定条件的，是指对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，而不是指一套房屋不能执行。为了进一步明确可执行房屋司法解释第七条规定“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属**低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。显然**高院司法解释强调的是要保障被执行人及其所抚养家属**低生活标准所必须的居住房屋，并没有提及一套房屋就不能执行。否则会出现债务人居住一套豪宅甚至别墅，却不能对其予以强制执行的荒唐局面。司法解释对被执行人房屋不能执行规定的目的是保护被执行人的生存权，而不是保护其享受超过生存权以外的居住条件。 二、对一套房屋执行的必要性 在我国目前的市场经济环境下，信用缺失是阻碍市场经济发展的一个重要问题，司法强制措施是保障社会信用的**后一道屏障。房产是公民个人**重要的生活资料，也是确立其市场信誉的重要依据，如果司法强制措施对一套房屋不能采取，那么就会出现恶意逃债者居住超过生活必需的房产，而法律对其无可奈何的局面，这对享有合法债权的申请人是极其不公平的，也不利于维护法制秩序。特别是在基层法院，许多执行案件是交通肇事、伤害、抚养费、赡养费、劳动报酬案等，有的申请执行人没有房屋，有的被执行人的房屋是申请执行人的钱购买的。有不少申请执行人无钱看病，难以维持基本生活，同样面临生存权问题，而且是债权和生存权的竞合。在强制执行时平衡利益和注重效果在这种情况下显得尤其重要。因此不论是站在维护市场法制秩序的角度，还是保护债权人合法权益的角度，对于超过生存必需限度的被执行人的一套房屋进行强制执行都是必要的。 三、对一套房产的执行方法 首先应当确立予以执行的标准，此标准应当严格按《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定予以确定，也就是所拟执行的房屋是否超过了“被执行人及其所抚养家属**低生活标准所必须”。对于具体标准司法解释没有规定，由于我国各地经济发展不一致，对于**低生活标准的衡量是难以统一的，如同人身损害赔偿中社会平均工资各地无法统一相同。故此对于**低生活标准房屋的衡量应当根据各地标准予以执行，可以参考当地廉租住房标准和经济适用房标准等予以衡量，对此南京市中级人民法院已作了积极而有效的探讨，确定以人均住房8平方米作为**低住房标准的依据，极大的提高了法院确认执行标准的效率。 其次可采取置换或租赁两种执行方法予以执行。对于能够采取置换方式执行的，可以采取大面积房置换小面积房，好地段房置换差地段房，高价房置换低价房等方式予以执行；不具备置换条件的也可以采取给被执行人租赁一定面积的房屋予以执行，租赁时间以半年到两年为宜。 第三执行的程序。第一步由申请执行人提出申请，法院进行审查，审查的重点是所拟执行的房产是否超过被执行人生活必需：第二步对拟执行房产委托具有资质的评估机构予以评估，以确定其价值；第三步对拟执行房产依法予以拍卖；第四步落实置换房。对此可采取多种方式：首先考虑由被执行人自行落实，在拍卖款中扣除执行款及有关费用后将余款还给被执行人或留下按当时当地的不高于平均价以**低保障条件将安置款交由被执行人自行落实；其次在被执行人无法告知或不配合的情况下则由执行法院予以落实；也可以由申请执行人代为落实，但必须经执行法院审查认可。对于采取租赁方式的，租赁房屋的落实按照上述置换方式予以落实，同时由法院用拍卖款设立一个租房专项账户，专门用于支付被执行人租房生活的费用。第五步强制被执行人迁到置换或租赁的房屋，把拍卖房产交付买受人。第四、对于银行的抵押权的处置《根据**高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条的规定：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。同时该规定第三条也明确规定了在实际操作中的方式。综上： “一套房产不能执行”、“有抵押权的房屋不得拍卖”的认识是对**高院司法解释的误读，对一套房产采取强制执行措施是必要的也是可行的，在具体实务中既要注意保护被执行人及其所抚养家属的生存权，又要**大限度地实现债权的人的债权，必须在保护申请执行人的利益和被执行人的利益之间保持合理的平衡，注重执行实效。

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给付判决中当事人可就办理房屋过户申请执行　　1 、物权公示原则要求，要取得房屋等不动产的所有权，仅仅基于交付而取得对实物的占有还不够，还要求至产权部门办理财产过户登记手续。在给付判决中，义务人的法律义务不仅仅是将作为判决标的物的房屋交付权利人，还应当向权利人提供办理过户所需的一切材料和手续，包括为一定的行为，如共同到房产部门签字办理。实际上房屋给付的判决包含了房产交付及协助办理过户手续两项义务，两项义务构成一个完整的权利转让，缺一不可，因此不能认为后一项义务是前一项义务的附　随义务。　　2、在房屋给付判决或调解中权利人在义务人拒绝配合协助办理房屋过户的情况下，是当事人直接向房屋登记部门申请办理房屋过户手续，还是向法院申请执行，由房屋登记部门凭法院出具的协助执行通知书及执行裁定书办理呢？各地房产部门和人民法院做法不一，有的地方的房管部门仅凭法院的裁判文书和权利人一方的到场签名即可将房屋过户，笔者倾向于由房屋登记部门凭法院出具的协助执行通知书及执行裁定书办理。　　民事诉讼法第二百五十一条规定：“在执行中，需要办理有关财产证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”。这是人民法院就办理产权过户发出协助执行通知书的明文规定。如果仅凭法院的裁判文书和权利人一方的到场签名即可将房屋过户至权利人名下，则该条规定就无从适用。而且与当事人仅凭法院的裁判文书和权利人一方的到场签名即可办理房屋过户手续相比，由人民法院向有权机关发出协助执行手续的过户方式，更能体现诉讼、执行效率和法律效果。

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是的，法院可以强制执行按揭房屋的还款。如果房主未能按时偿还按揭贷款，抵押人可以向法院申请强制执行，法院会根据抵押人的申请，以及抵押合同的规定，作出相应的裁定，将抵押物（即房子）拍卖，用拍卖所得的款项偿还抵押贷款。

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只有一套用于居住的房子，法院是不能强制执行的。

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拖欠三年物业费的业主，面对法院的判决不为所动。**终在园区法院组织的一次凌晨执行行动中，这位任性业主被拘传，同意缴清拖欠物业费和滞纳金共计15000余元，又因抗拒执行、拒不申报财产被罚款1000元。　　拒交物业费这般维权法院不支持　　半年前吴某收到法院传票，小区物业公司因物业服务合同纠纷将其告上法院，请求法院判决吴某支付拖欠的物业费。原来，吴某因为不满小区物业的服务，已经三年多没有缴纳物业费了。法庭上，吴某辩称原告物业公司管理不到位、服务水平低、服务态度差，却未能拿出有效证据证明。　　经审理，法院认为原告物业公司在管理服务过程中可能存在一些令被告不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不能成为业主拒绝缴纳物业费的理由。被告吴某无法提供证据证明，物业公司在服务合同存续期间违背的具体合同条款，**后法院支持了物业公司的诉请，判决被告吴某支付拖欠物业费和滞纳金共计15000余元。　　无视判决寻找借口花样百出　　接过判决书，吴某随手扬了扬，就几张纸片还能追着我要钱?随手将判决书往包里一塞，大摇大摆地回家去了。面对吴某“要钱没有，烂命一条”的消极态度，物业公司只得向园区法院申请执行。　　吴某先是无视并撕毁了张贴的执行通知书，又拒绝申报财产。在承办法官多次催问下，吴某才稍稍松了口，交代自己有套房子和一部轿车，只是家中生活困难，还有房贷要还，实在没办法一次性拿出一万多的物业费。执行法官又问及吴某名下三万多的存款，认为实在无法理解吴某“家中生活困难”，吴某辩称该存款是母亲以自己名义存的。　　强制执行缴清欠费再接罚单　　本以为打发掉了执行法官，吴某又过上了安逸舒适的小日子，不料想半夜却在睡梦中被人叫醒。在园区法院本次组织的凌晨执行行动中，吴某的大名赫然在列，**终吴某乘上警车被拘传至法院。一看这次动真格的了，吴某立刻表示愿意马上履行。经查明，吴某完全有履行能力，在法院多次督促之后仍拒不履行，现吴某履行了付款义务，并出具检讨书，有悔改表现，法院决定对吴某从轻处罚，罚款1000元

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