小产权房如何买卖？具体流程是什么？

• 152****3471 买小产权房会具备一定的风险
  1、缺少“五证”
  “五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。
  2、拆迁难补偿
  除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
  3、质量难保证
  房屋质量没人监督，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
  4、小产权房不能抵押或者上市转卖
  由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
  5、小产权房不能抵押贷款
  小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复，意味着你需要一次性付款买房。 2017-02-23 10:22:16
• 143****0355 首先究竟什么是小产权房呢：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
  其次，要知道小产权房到底有那些，小产权房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据不同的房屋，在房产转让时也会区别对待。已购公房购房人只需要补齐土地出让金，也就是购买房款的１％，就可以等同为商品房上市出售。乡产权归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于使用权房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
  那么到底小产权房能不能买卖呢，需要注意什么呢
  根据相关部门提示指出，使用权、乡产权、小产权的房屋是没有产权保障的，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。像小产权中的乡产房、等并没有国家的产权证书，所以说无法转让。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。而且购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
  所以说，小产权房屋是可以进行买卖交易的，但是因为各种政策原因，买卖小产权房屋并不会受到法律的保护，对于买卖双方来说都会造成不必要的麻烦，买卖双方的利益得不到较好的保证，所以说小产权房并不是很好的选择。
  小产权房可以买卖交易，双方可以通过签订买卖协议来保证基本的个人利益，但是没有产权的保护。 2017-02-23 10:20:45
• 147****1592 一、看房
  买卖双方相约实地考察房屋，并且初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项。一般来说，在交易过程中，由买卖双方产生的所有费用都归买方支付。
  二、查档
  买卖双方拿着房产证原件或按揭合同原价前往档案大厦国土部门查房档案。
  三、签合同
  交易双方可以就房屋价格、定金、首期款、贷款申请时间、过户申请时间和交房日期等内容进行进一步协商，并且确保将符合自己需求的相关约定都写入了合同当中。确认无误后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，并支付定金给中介公司。
  四、公证
  卖方同担保公司一起到公证处进行公证，并委托担保公司办理相关事务。
  五、资金监管及贷款申请
  买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，然后跟担保公司一起和银行签订资金监管协议及相关文件，并向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方，或者直接通知担保公司，时间大概在约7到8个工作日左右。
  六、赎楼
  买方向担保公司支付担保费用后，担保公司会向原贷款银行申请赎楼，然后担保公司会向银行出具赎楼担保，并进行赎楼以及注销抵押登记手续，时间大约在5个工作日左右。
  七、过户
  买方同担保公司去房地产产权登记核心办理过户手续，在递交房产过户申请后，担保公司领取回执，这期间大约需要5个工作日。
  八、缴费
  买方同担保公司到相关部门缴费并领取新的房产证后，担保公司会带着房产证同按揭银行在房地产产权登记核心作抵押登记，银行把首期款给卖方。新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，时间大约在10个工作日左右。
  九、交房
  买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。 2017-02-23 10:19:05