住房贷款还款的计算方法是什么 住房贷款利息怎么计算

买房利息计算：如果是商业贷款买房，以家庭为单位，如果是首次购房，可以贷到房屋评估价的70%。如果是公积金贷款买房，以家庭为单位，如果是首次购房，可以贷到房屋评估价的80%(90平米以内，超过90平米是70%)。买房**计算方式是：**款=总房款-客户贷款额。贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度**高可达80%)。总的来说，按照现有的首套房执行标准就是：新房商业贷款**比例是三成，公积金贷款**比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款**比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款**款比例不得低于30%。

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大致有三种部分提前还款方式：第一种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。第二种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是**大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的**佳方式。

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公积金等额本息还款额度计算公式为：每月还款金额 = 〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕，其中＾符号表示乘方。例如你14年贷款为例，月供额度=（300000×0.045×（1+0.045）＾180）÷〔（1＋0.045）＾180－1〕=2294.98元。然后15年利息改变了，你只要改动上述公式中的利息率就行。另外，你已经在2014年贷款买房了，以后的房款还贷额度这些，肯定是按照当时的利率计算，银行不会说是，调整一次利息，就给你变动一次贷款额度这些

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下面介绍住房贷款还款明细相关信息。 一。基本概念 １、等额本息还款法是每月以相等的还本付息数额偿还贷款本息。其计算公式如下： 月均还款额＝[贷款本金×月利率×(1＋月利率)^总还款期数]/[(1＋月利率)^总还款期数－1] ２、等额本金还款法是递减还款法的一种，使用这种方法是将贷款本金分摊到还款的各期，每期应还利息由未偿还本金计算得出，每期还本金额不变，利息逐期减少。其计算公式入下： 每月还本付息额＝贷款本金/还本付息次数＋(贷款本金－已偿还本金累计数)×月利率 ３、两种方法涉及到同样的计算公式 本月还款额=本月本金还款+本月利息 本月持有本金=上月持有本金-本月本金还款（注：**后一个月将还完本金） 本月利息=上月持有本金*月利率（注：利息还款是用来偿还剩余贷款本金在本月所产生的利息） 二。计算实例 现以贷款本金10000元，5年=60月，月利率3.45‰，为例详细说明 １.等额本息每月归还的利息逐渐减少、本金逐渐增多，本+息的和是相同的。这里对本+息逐月进行明细分解，力求使贷款人明白。 按上面的公式计算每月应偿还本+息为184.8元＝10000*0.00345*(1+0.00345)^60/((1+1.00345)^60-1)。 第一月应支付利息34.50元=10000×3.45‰，应归还本金150.3元=184.8元-34.5元，还欠贷款9849.7元=10000-150.3； 第二月应支付利息33.98元=9849.7×3.45‰，应归还本金150.82元=184.8-33.98，仍欠贷款9698.88元=9849.7-150.82；……。 ２.等额本金每月归还相同的本金，每月支付的利息由未偿还贷款与月利率乘积算出，是逐渐减少的。每月应固定偿还本金166.67元＝10000元/60月，利息逐渐减少。 第一月归还本金166.67元，支付利息34.50元=10000×3.45‰，还欠贷款9833.33元=10000-166.67； 第二月归还本金166.67元，支付利息33.93元=9833.33×3.45‰，仍欠贷款9666.66元=9833.33-166.67；……。 ３.通过对“等额本息”和“等额本金”的每月本+息的明细比较，可以清楚地看到，还贷同样时间后，欠银行贷款本金“等额本息”比较多，因此它需要支付的利息比较多，相对来说“等额本金”对用户有利些。这只是我自己的意见，实际情况要参考银行啊！如果大家对这里的计算方法不明白，请点击参考我先前的住房贷款还款计算方法一文。 三。通项公式推导 由于“等额本金”简单，所以，先介绍它。 一）.等额本金 １. 月还本金=贷款本金／总还款月数 （注意：月还本金是固定的数据） ２. 本月还贷后，本月末还欠银行贷款本金（简写为末欠本金），即： 第n月末欠本金＝贷款本金-n*月还本金＝贷款本金*(1-n／总还款月数) ３. 本月利息＝上月末欠本金*月利率，即： 第n月利息＝第(n-1)月末欠本金*月利率=贷款本金*[1-(n-1)／总还款月数]*月利率 ４. 本月还款＝月还本金＋本月利息，即： 第n月还款＝贷款本金／总还款月数+贷款本金*[1-(n-1)／总还款月数]*月利率 ５. 总利息＝第１月的利息＋第２月的利息＋第３月的利息＋...＋第总还款月数的利息＝总贷款数*月利率*[1+1+...+1-(0+1+2+...+总还款月数-1)／总还款月数]，其中，1+2+...+总还款月数-1，是等差数列，和梯形公式类似，其和＝（上底＋下底）*高/２，因此， 总利息＝贷款本金*月利率*(总还款月数+1)／2 二）.等额本息 为了便于书写公式，先设几个变量：贷款本金＝ＤＫ，总还款月数＝ＺＹ，月利率＝ＹＬ，月还款额＝ＨＫ (注意：月还款额是固定值) １。第一个月，本月本金为全部的贷款本金＝ＤＫ，因此， 第一个月的利息＝ＤＫ*ＹＬ 第一个月的偿还本金＝ 月还款额－第一个月的利息＝ＨＫ-ＤＫ*ＹＬ 第一个月的末欠本金（月末尚欠银行贷款本金）＝总贷款额－第一个月的偿还本金＝ＤＫ－（ＨＫ-ＤＫ*ＹＬ）＝ＤＫ*（１+ＹＬ）-ＨＫ ２。第二个月，本月应还利息＝上月末欠本金*月利率 第二个月的利息＝（ＤＫ*（１＋ＹＬ）－ＨＫ）*ＹＬ 第二个月的偿还本金＝月还款额－第二个月的利息 =ＨＫ－（ＤＫ*（１＋ＹＬ）－ＨＫ）*ＹＬ 第二个月的末欠本金＝第一个月末欠本金－第二个月的偿还本金＝ＤＫ*（１＋ＹＬ）－ＨＫ－（ＨＫ－（ＤＫ*（１＋ＹＬ）－ＨＫ）*ＹＬ） ＝ＤＫ*（１＋ＹＬ）^２－ＨＫ*［１＋（１＋ＹＬ）］ ３。继续下去，就会找到通项公式，第ｎ月的末欠本金＝ＤＫ*（１＋ＹＬ）^ｎ －ＨＫ*（１＋（１＋ＹＬ）+...+（１＋ＹＬ）^(ｎ-1)），根据等比数列的前ｎ项和公式： 1＋r＋r^2＋...＋r^(ｎ－1)＝(1-r^ｎ)／(1-r) 可以得出，第ｎ月的末欠本金＝ＤＫ*（１＋ＹＬ）^ｎ－ＨＫ*（（１＋ＹＬ）^ｎ－１）／ＹＬ 大家知道，当达到**后一个月时，本金将全部还完，所以当ｎ等于总还款月数时，末欠本金为０，即： ＤＫ*（１＋ＹＬ）^ＺＹ－ＨＫ*（（１＋ＹＬ）^ＺＹ－１）／ＹＬ＝０，这就是“等额本息”还款法中，“月还款额”计算公式的由来，即：ＨＫ＝ＤＫ*ＹＬ*（１＋ＹＬ）^ＺＹ／（（１＋ＹＬ）^ＺＹ－１） 月还款额＝贷款本金*月利率*（１＋月利率）^总还款月数／[（１＋月利率）^总还款月数－１] ４。将“月还款额”ＨＫ回代到第ｎ月的末欠本金公式中，并加以整理，就是我们需要的几个公式： 第ｎ月的末欠本金＝ＤＫ*［（１＋ＹＬ）^ＺＹ－（１＋ＹＬ）^ｎ］／（（１＋ＹＬ）^ＺＹ－１） 第ｎ月的利息＝第ｎ－1月的末欠本金*月利率＝ＤＫ*ＹＬ*［（１＋ＹＬ）^ＺＹ－（１＋ＹＬ）^(ｎ－1)］／（（１＋ＹＬ）^ＺＹ－１） 第ｎ月的偿还本金＝月还款额－第ｎ月的利息＝ＤＫ*ＹＬ*（１＋ＹＬ）^(ｎ－1)／（（１＋ＹＬ）^ＺＹ－１） 总还款额＝月还款额*总还款月数＝ＨＫ*ＺＹ＝ＤＫ*ＺＹ*ＹＬ（１＋ＹＬ）^ＺＹ／（（１＋ＹＬ）^ＺＹ－１） 总利息＝总还款额－贷款本金＝ＨＫ*ＺＹ－ＤＫ＝ＤＫ*［（ＺＹ*ＹＬ－１）*（１＋ＹＬ）^ＺＹ＋１］／（（１＋ＹＬ）^ＺＹ－１）

提前还贷能省利息，但要算清违约金，别因小失大。

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