什么是"一房二卖" 如何判别购房合同是否有效

现实生活中，有些开发商或者房主为了从房屋买卖中获得巨额利益，会有一房二卖的行为。那么如果发生一房二卖如何处理呢？一房二卖的行为势必会对购房者造成或多或少的损失，那么如果遭遇一房二卖时购房者怎么维权呢？ 一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。 发生一房二卖如何处理？ （一）两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。 （二）两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记（不管房屋是交付了哪一方）。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理，和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。 （三）在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。 遇一房二卖时购房者怎么维权？ 房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力**重要的表现，也是出卖人**主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。 “一房二卖”，应依《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。 小编温馨提示： 为了避免落入开发商或房主一房多卖的陷阱，建议你在与开发商签订购房合同前，凭本人身份证或委托律师去房屋所在地的房地产交易市场查询你所欲购买的商品房是否已作了交易登记。如果作了交易登记，这就意味着这套房屋已经卖出。

公司资金周转困难，广东肇庆一家房地产公司的老总谢某将公司开发的楼盘一房多卖，共骗得受害人2000多万元。“东窗事发”后，谢某以合同诈骗罪和拒不支付劳动报酬罪对谢某判处有期徒刑十四年三个月。如何在购房过程中谨慎把关，防止自己跌入“一房多卖”陷阱，是每个有购房计划的人都要了解的。 “一房多卖”纠纷多 一方面，目前市场上在售的商品房大多数是期房，从合同备案完毕到**终交房办完产权转移手续，一般需要1至2年时间。在楼市调控严厉的背景下，开发商资金链普遍紧张，有时就会出现为谋求更多资金而“一房多卖”的情况。可能的做法有诸如办理虚假按揭贷款、伪造买卖协议、直接骗取预付款等等。 另一方面，二手房也不靠谱。由于通过中介或买卖双方直接进行的交易常常不够规范，有时甚至因为所谓的“熟人”而忽视了防范措施，卖方通过打时间差、补办房产证等做法，就能做到“一房多卖”。 虽然类似的案件以卖方败诉居多，但许多时候买方即使胜诉也无法取得房屋所有权。这是因为买卖双方虽签订合同，但未办理产权过户手续，房屋的物权没有转移。花了大把时间精力，有时候一拖再拖，结果买方胜诉也仅仅是获得卖家赔偿的违约金，无法获得产权。 谨慎防范多留意 因而，购房者一定要对相关的利益维护有所认识。买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。这样，买方先将房款交至房地产交易登记中心的托管账户，相关证件办理完毕后，该账户才会把房款交给卖方。在签订购房合同时，也可以尽量明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。 证件方面，一定要查看开发商的《商品房预售许可证》，确保这房子是在预售许可范围之内，不要贸然交付定金。二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，也应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付**款，并在交易后及时办理产权转移登记。 预告登记是关键 更为关键的是物权的“预告登记”制度。预告登记是指买卖双方在签署完预售合同后，到房产登记机关共同或单方面办理预告登记。付完房款后，再通过产权登记，将房产真正纳入业主名下。预告登记与**终的产权本登记相连，从而有效实现对第一购房者合法权益的保护。未经预告登记权利人同意，卖方无权处分该房屋，这就从法律上杜绝了“一房多卖”现象的发生。 购房者办理了预告登记手续后，其所购房屋的产权人即具有了排他性；同时，在办理预告登记时，房屋登记部门会把购房人的影像资料扫描进电脑系统，在注销预告登记时则会将之与购房人本人面貌进行核对。

关于购房合同，相信很多购房者还有很多疑问，今天搜房网小编就为各位答难解疑。 购房合同 购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。 购房合同丢失怎么办 在与开发商签订房屋销售合同后，合同共有四本：开发商二本，房管部门备案一本，购房者一本。若是办理银行按揭，购房者所有的那本合同要放在银行质押（据此，你手里应该没有合同，合同已经质押给银行了）。如果购房合同丢失了，要采取如下措施补救， 一、若在没有做预售登记前丢失合同，只需将剩余的合同作废，并和开发商重新签订一份合同。 二、若做完了预售登记、还没开始办理银行按揭，购房者丢失合同，则需在报纸上刊登声明合同作废，并在三个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再去做预售登记。 三、若在做完了预售登记且已经办理银行按揭，购房者丢失合同，除需办理第二种情况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押。

购房合同是购房者和开发商双发权利与义务的保障，以尊重双方意愿为主。《商品房买卖合同示范文本》主要对大部分从来没有签订过合同的人提供必要的基本帮助和保护。这样的约束对购房人来讲并非是不利的“格式化”合同，反而对购房人不利的是房地产商做过手脚后的合同以及补充合同。 别被“标准合同”唬住 开发商在与购房人签合同时，往往会把自己填好空的合同及自己起草的“补充协议”一起交给购房人，并告诉购房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，作为购房人千万不要信以为真。所谓标准合同仅是在本市取得商品房(包括经济适用房)预售许可证的项目中推荐使用，而非强迫使用。 合同文本中有很多空格和空白行，购房人签合同时一定要注意对合同[ ]中的内容进行选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款。 购房人如果看到合同中的空白处已经填写好，那是房地产商自己填写的，房地产商提供的印制好的补充协议也是房地产商自己写的，这些仅代表房地产商一方的意愿，购房人可以接受，也可以不接受。 房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减，房地产商可以在《合同》中对填空做出选择，可以写补充协议，购房人也同样有权利要求对填空重新选择，要求采用自己写的补充协议或双方协商一致的补充协议。 分清合同版本 2000年12月1日，北京开始使用建设部、国家工商局发布的《商品房买卖合同示范文本》作为北京商品房预售的“标准”合同，2003年12月北京国土房管局根据北京新出台的《北京市城市房地产转让管理办法》对合同进行了第二次修改，合同条款增至26条。 从20世纪90年代初商品房销售至今，除了房地产商自己印的购房合同外，国家对于购房合同进行了多次修改。因此，购房人在签购房合同前**好先查清现在使用的“标准”合同并复印一份，在签合同时拿出来和房地产商提供给您的合同对一对，看看有没有被偷梁换柱。 购买现房，房地产商可以不使用北京市统一合同样本，购房人也可以用统一合同样本进行比较，让房地产商解释清楚区别在哪儿? 学会用合同保护自己 我们经常会听到有人抱怨：“这不合理!”可是房地产商的行为不合理怎么办呢?政府主管部门官员处理问题不合理和法官判案不合理又怎么办呢?其实合理不合理是人们认识的道德标准，站在不同立场的人有不同的理，即所谓的“公说公有理、婆说婆有理”，房地产商不也一样经常抱怨说这不合理那不合理吗? 在市场经济的社会里，人们往往为追求自己的利益而不按“理”办事，当我们说房地产商是“奸商”时，房地产商也许正在说购房人是“奸人”。处理这种纠纷只能靠“法”而不能靠“理”，人们只要不违反法律的事情都可以做，对房地产商如此，对购房人也如此。因此购房人要想在和房地产商的博弈中争取更多利益，只能争取在合同中更多地约束对方的行为，并且在合同中尽可能明确对方如果违约应对自己进行什么样的赔偿。 购房人一定要明白房地产商如果违法或违约，并不等于可以想当然能达到自己的要求。房地产商违法会受到政府处罚，并不等于购房人就可以得到相应的法律救济，这就像《刑法》可以判处强奸犯徒刑，但不等于被强奸的人可以根据《刑法》得到经济补偿。房地产商违约，如果不在合同中具体约定如何赔偿，如果法律没有规定，违约赔偿的大小只能交给法官自由裁量，购房人再觉得不合理，也只能认了。

孙先生一次性付款买了某开发商的三套商铺，可是交房两年后都没有拿到房产证。一再催促后，开发商推说房产证仍然在办理中。这让孙先生起了疑心，打听后才知道，原来开发商在将商铺卖给他之后，又将商铺卖给了郑先生。 案例 开发商“一房二卖”，业主拿房两年却拿不到房产证 2010年4月，孙先生购买了某房地产开发公司开发的位于某市的商业广场三套商铺，并与其签订了三份《商品房购买合同》，合同约定三套商铺合计436.4万元，孙先生一次性付清总价款。开发商应于2011年10月31日前将这三套商铺交付给孙先生使用，且由房地产开发公司为孙先生代办房屋所有权证。其中，《商品房购买合同》的第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由房地产开发公司负责办理备案登记。 2011年3月，孙先生将三套房款总计436.4万元支付给了开发商。11月，孙先生又向开发商缴纳了三套商铺的配套费、维修基金、产权登记的契税等18.8万元。12月1日开发商将该房屋交付给了孙先生。拿房后，孙先生便立刻对三套商铺进行了装修并使用至今。 然而让孙先生感到不安的是，尽管自己时不时催促，开发商一直未将房产证交给自己。到了2014年4月，孙先生发现了端倪。“开发商的工作人员无意当中说漏嘴了，我这才知道，原来开发商2013年年底，又将我这三套商铺卖给了另外一个购房人郑先生。我买这三套商铺花了436.4万，可是郑先生购买的价格不到300万，比我便宜100多万。”孙先生感到非常愤怒，而且开发商与郑先生签订的是《商品房买卖合同》，同时对三份《商品房买卖合同》进行了登记备案。 为此，孙先生向法院起诉，请求确认被告某开发商与被告郑先生签订的《商品房买卖合同》无效，原告孙先生与被告某开发商签订的《商品房购买合同》有效。 观点 孙先生的购房合同有效，购房者可索要双倍已付购房款 这个案例中，**大的争议就是这两份合同到底哪一份是有效合同。律师表示，商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题，适用法律较为复杂。 这个案例是非常典型的一房二卖。一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。 《** 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条有明确规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 在这个案例中，首先，开发商已经将商铺交付给了孙先生，并且孙先生已经是商铺的实际使用者。第二，孙先生按照合同已将全部房款甚至契税等钱款全额支付给了房地产开发公司。第三，孙先生购房时间早于郑先生，房款也高于郑先生。“这表明买受人也就是孙先生已全部履行了自己的义务，对已完成的交易予以保护。”律师表示，因此应该认定孙先生的《商品房购买合同》是有效合同。