面对变化莫测的楼市,面对摇曳多姿的广告,就连许多地产老手都会被忽悠,菜鸟们想买房更是步步惊心,一不小心的话,辛苦积攒的钱化为满肚的怨气不说,还无处话凄凉。所以我们在此揭开楼市十大谎言的华丽外装,还原您所不知道的真相! 谎言一:优惠力度非常大,错过后悔一辈子! “**先x名可享受xx优惠”、“**后xx套房源,机不可失”、“优惠仅限这几天”。这是**常见的谎言之一,这类谎言极容易营造出一种紧张的氛围,似乎现在错过便是永远,促使客户在这种紧张氛围的作用下立马掏钱买房。这类谎言,没有经验的购房者**容易中招,建议购房者在买房时一定要“稳住”,可以向售楼小姐要 “销控本”查看,也可上相关网站查询是否属实。值得一提的是,在开盘做活动期间,一般没有特别好的户型或者楼层可供你选择,好的户型和楼层一般都会被保 留,普通消费者很难拿到又便宜又好的房源。 谎言二:均价XXXX元起,全城**低,没有再低! “均价XXXX元/平方米起”、“全城**低价XXXX元起”,开发商打出这样的广告无疑是**吸引客户眼球的,客户看到广告上的数字是自己可以接受的,便兴冲冲地跑去售楼部,咨询一番被告知“这类房源只有几套已经售完,你可以看其他户型”。 针对这类“起”字谎言,购房者一定要注意甄别,别陷入开发商的文字游戏中。正如2014年闹得沸沸扬扬的1888元/m³成都立方定价,噱头十足,晃眼一看犹如回到十年前,购房者兴冲冲跑去售楼部,才知道掉进了文字的陷阱,业内更是对此事恶评如潮,究竟是戏耍了谁的智商? 谎言三: 不只低价,还有超大超大赠送面积哦! “买xx平米即送xx面积”,这类谎言通常是开发商为了达到既不降价又能拉动销售的目的,大玩“赠送面积”花招。开发商赠送面积手法有 “偷面积”、“违建面积”、“侵权面积”等。 赠 送面积的前提是赠送人拥有合法产权且赠送面积合法,部分赠送面积属于违建、侵权,其赠送行为均属无效。不少消费者被开发商打出的噱头吸引从而“一掷千 金”,等实际拿到手的时候,直呼“上当”,才知道所谓的赠送,不是阳台的一个角落,就是客厅的异型空间,不能站不能坐,食之无味,弃之可惜。 谎言四:配套齐全,规划完善,完美呈现! “和名校做邻居”、“出门就是大型购物中心”,很多楼盘的售楼小姐会向购房者强调该楼盘的设施配套、绿化率、周边环境、交通、幼儿园、**、高校等,不断向购 房者构筑一副美好的蓝图:未来这里将会成为大型生活社区,繁华的商业区,且离校近方便小孩上学,**潜力巨大等等。 是否有**,这是教委说了算,商业区**后发现一切只是“梦一场”。某楼盘有一项目,从亮相时置业顾问就把胸脯拍得“嘭嘭”响,一会儿是超大商业配套,一会儿是超快交通配套,谁知从一期到快封盘了,十年过去了传说中的配套还只是传说,独留购房者黯然神伤。 谎言五:稀缺地铁上盖物业! “离地铁站仅10分钟”、“到市中心只要15分钟”,诸如此类的用词不时会出现在各个楼盘的广告上,并且在项目规划图上也会把周边显著的建筑标示出来,但是纸上距离并不等于实际距离。乍一看,周边交通方便,配套齐全,实际却不尽然。 不少楼盘都会打出“地铁房”来吸引购房者,实际上距离地铁站好几公里远。据了解,距离地铁站点步行5分钟内的房子,才能被称为“地铁房”或“正地铁 房”,10分钟内为“准地铁房”,15分钟内则为“近地铁房”,一个正常人步行1公里的路程所花的时间大概为15分钟,换言之距离地铁站口约1公里的楼盘,才能算做“地铁房”。遇到此类情况,购房者一定要亲自核实,对交通、配套等实地考察一番再做决定。 谎言六:房子永远是**的! 这话一点也不陌生,事实上有不少人都是抱着房子**的信念去购买,把房产当做投资品。住房产品不同于其他产品,既是消费品又属于投资品,**近几年房地产市场之属于如此景气,房价犹如脱缰的野马般飞速攀升,其原因在于投资客利用银行信贷炒房所致。 然而在市场进入白银时代的当下,面对高额贷款利率和低回报,住宅早已不是**佳的投资选择。又或者试想一下,未来几乎人手一套或者几套房产,房产还会那么稀缺吗?如果买房成了稀松平常的事情,你认为房价还会**吗? 谎言七:要快!因为我们快卖完了! 当你去售楼部咨询被告知“楼盘已卖完”,置业顾问会让你赶紧走吗?事实上他们是不会的,他们会留下你的联系方式,过几天就会联系你,告知“我们新推出了一批房源”。为何房子总是卖完了?这是一种营销方式——饥饿营销。 小米手机问世,各种抢购风潮不断。开发商依靠制造供不应求的假象吸引消费者的注意,以达到降低成本、增加销量的目的,加上消费者与生俱来的好奇和逆反心理,让营销效果非常显著。 谎言八:专家都看好的楼盘! 不知从何开始,“专家”和“教授”的日常释义发生了质的变化,由当初的褒义变成现在避之不及的称谓,究其深层含义,还是专家的言论太过惊天地泣鬼神。小老百姓就想过好自己的小日子,打开电视摊开报纸,不是这个专家在讲“楼市利好,赶快入市”就是那个教授在说“楼市低迷,赶快收手”,要不然就直接来个隔空对骂拼个鱼死网破,其实买房这件事,遵从自己内心的选择就好,专家再厉害,也没有几个靠炒房发家致富的亿万富翁不是吗? 谎言九:高投资回报率,赚翻! “高投资回报率”翻译成通俗的话,就是“快到陷阱里来”,什么“年回报率10%”啊“几年收回投资”啊,你和开发商非亲非故,如果有这么好的事情还有你的份?那些所谓的高投资回报率也伴随着较高风险,只有冷静思考、理性分析和良好的心态,才能真正实现资金增值的目标。 谎言十:一铺养三代哦亲! “一铺养三代的传家宝”、“授之以渔不如传之以铺”,不少置业者抱着一铺养三代的心态购买商铺,事实上也有不少商铺由于其地段的稀缺性成就了不少人此般梦想。 如今存在的现实情况是,核心地段的商铺往往很抢手,基本上这样的商铺非常稀缺,每一个城市旺街很有限,基本上旺铺极少公开批量发售。 置业者若看到“投资回报率高达X%”的时候更要慎重,注意辨别开发商的实力,商铺的运营以及定位。不要跟风,也勿听开发商忽悠,有些地段差的商铺拿到手好几 年,要么是没有从未租出去,要么就是租出去了租客是三天两头的因人气差经营不善而逃跑,买铺子的贷款倒是每月给起走,活脱脱变成“三代养一铺”。
签购房合同有哪些陷阱 怎样可以避免被坑
141****9729 | 2016-07-12 10:28:23-
134****2659 买房签合同,相关需要注意的事项你留意过吗?在发生买房纠纷时,购房合同就是维权的法律依据。在发生一些纠纷闹上法庭时,很明显就是开发商这边的责任,为什么败诉的却是购房者?其根源就是购房者没有证据,所以,在我们买房签订购房合同时,一定要了解以下12点,不当冤大头。 1、查看五证两书是否齐全 “五证”是指:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》,“两书”是指:《住宅使用说明书》和《住房质量保证书》,有了这些才能说明房子是合法的,产权才会受到保护。 2、注意定金和订金的区别 定金是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式,俗称保证金。如果开发商毁约,是要双倍返还的。 而订金则带有预付款性质,没有担保作用,也不能证明合同成立。一般情况下,订金通常发生购房者和开发商签订认购协议的时候,这时候,付订金意味着你拥有对这套房子的优先购买权。如果**后你买了这套房子,订金作为总房款的一部分;否则,不管是哪方违约,订金都要原数返还。 3、留意房屋的各种面积 商品房是按照建筑面积的多少来计算房款的,应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少,并约定建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法和面积发生误差时的处理方式。 4、了解买房要缴纳的各种税费 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的财产税,一般是房款总额的1.5%; 房地产印花税则是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋,一般是总房款的0.05%。 5、关于房屋质量的条款,精装房要明确装修标准 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。 6、房子宏观规划要详细约定 如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等,可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。 7、交房时间和预期交房条件要具体明确 比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等,同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。 8、房子的保修期限和范围 依据国家规定的质量问题判断标准,确定是否出现质量问题,并对维修期限、条件作出约定。 9、关于房产证的办理期限 明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。。按照《商品房销售管理办法》的规定,约定办理产权证的期限应为60日。 10、双方违约责任要约定清楚 出卖方和买方要明确自己的权利和义务,买方在规定时间内按时交付房款给开发商,开发商如果违约要对买方给予一点赔偿。要明确按揭办不下来双方的责任。 11、明确退房责任 购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。 12、物业管理条约的约定 在签订购房合同的时候要约定好物业费、物业管理、物业收费标准等问题。 以上就是买房签订购房合同时需要注意的一些事项。不少人初次买房,对合同知识不了解,结果害自己吃了闷亏。比如,交了**和定金,但是由于个人信用问题或银行问题,办理不了购房贷款的,这个时候,你缴纳的定金就要不回来了。 2016-07-12 10:33:23
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购房“陷阱”全知道: 一拨又一拨的购房热,使有的买家往往失去理智,不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生,从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么,在实践中,有哪些需要购房人在买房时加以警惕的陷阱? 广告陷阱 为了卖掉房子,有的开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、景观、会馆、**、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述,但对于这种承诺不写在合同里。结果当出现绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况,买房人要求有一个说法时,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞,消费者一般很难得到补偿。 发生争议、对簿公堂时,法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直,而不完全看广告。 销售陷阱 国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理,一听说哪个楼盘观者如潮,那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理,有的开发商就给买房人设下了陷阱: 其一,以小利诱之,在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低,对那些买房人自然有吸引力。在此过程中,买房人认为自己得到了便宜,开发商也借此机会筹到了资金。然而,内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其销售行为是不合法的,因此,一旦出了问题,购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样,买房人的投资就充满了风险。 其二,制造假象,在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一,并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是拣**差的户型和楼层先出手,这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”,另一方面还可以避免这些“丑女”到**后“待字闺中”。当然,这其中也要混杂一些好房型,否则会造成目标客户的流失。 在价格的制定上,则会根据前期所推单元的销售情况,对其余单元的定价进行调整。一般而言,刚开始销售(开盘)时,开发商往往会把价格定得低一些,以所谓的“**低价”(通常是该楼盘楼层、朝向**差的一间)来吸引客户,而一旦有客户来购房,那个“**低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到,只要销售现场布置以及广告炒作成功,价格都会节节升高。 其三,大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象,开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”,在销售业绩示意图上伪装得一片红(红色标识代表已售单元),让人觉得楼盘好卖、销售兴旺,从而引发客户的购买欲望。 其四,设置定金陷阱。我们经常会碰到这样的情况,一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向,售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了,如果不交付定金别人就会买走,要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金,售楼人员就会要求客户先交500到1000元的“小定”,签订认购协议书,然后要求客户次日交齐“大定”。而一旦客户把“大定”也交了,售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为,我们看到的认购协议书经常会有这样的条款:“如果在约定的时间内未能签约,所付定金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后,经过再三考虑不想购买已经认购的房子,但为了避免定金的损失,就会签署自己并不愿意签的合同,从而给自己带来更大的损失。 “五证”陷阱 一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。 但在实践中,有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况,经常找借口不出示这些文件的原件,要么说正拿着相关文件在报批某项手续,要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同,而客户一旦交完定金或购房款,再有什么问题,开发商(售楼人员)便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。 合同条款陷阱 客户决定购房了,得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同,合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着。这时,购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准合同第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证一年多,只赔付96元。或者在不能按时办理好时,干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。 特别提醒您: 为避免购房人吃亏上当,建议您防止陷阱的对策如下: 第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。因此,学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的,唯此,才有可能较好地维护自己的合法权益。 其次,要充分行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在开发商(售楼人员)做霸王买卖的现象。为此,消费者要摆正心态,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。 再次,要认真签约,保留好证据。在购房过程中,不要轻信一些开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。 **后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此,如果发生了对您不利的事情,或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助。
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买房签合同要看清,条款陷阱要避开。不懂就问不要怕,权益保护不放松。
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签订购房合同八大注意事项第一项:关于五证陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。第二项:关于公摊面积陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。第三项:关于房产证陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。第四项:关于书面通知陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。第五项:关于所售房屋的坐落位置陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。第六项:关于所售房屋的抵押陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。第七项:关于物业管理公约陷阱:《物业管理条例》明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。第八项:关于各方责任范围陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
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定金支付须谨慎。 在购买二手房的过程中,中介公司常要求购房者支付定金,其性质为订约定金。依据《民法通则》第八十九条第(三)项地规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。”即“定金罚则”,如果购房者不签订购房合同,则丧失定金返还请求权。因此,购房者须了解各方面情况确定购房后,谨慎地支付定金。
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