房产商有哪些忽悠术 如何避免被忽悠

每到交房时仿佛就到了维权的季节，房间缩水、采光不佳、通风欠缺……可以说与当初参观的奢华温馨的样板间判若两房。多数“迷惑”人的样板间都是开发商临时搭建的房屋作为样板房，并不是真正的交房标准。那么，样板间到底有哪些猫腻？ 猫腻一：空间大？那只是假象 王女士在开发区买的房子交房了，可拿房当天一家人心情却跌落谷底。原来，王女士买的是89平的两房，当时参观样板间的时候，客厅的空间大，而且把厨房跟客厅之间的墙打通，整个客厅用了大量的镜子和玻璃来装饰，给人的视觉感觉就非常大。而拿房当天才发现，所谓的两厅非常拥挤。 小编建议：如果没有实体房可以看，只能依靠样板间来判断的话，户型图才是**标准的参考，一般户型图中用实线和虚线来区别墙体与窗户， 实线代表墙体，虚线代表窗户。然而，实线的墙体中又有承重墙与非承重墙之分。 有的样板间将墙体打掉换成一面玻璃，这就大大增加了空间的宽阔度。 猫腻二：家具缩水？那是特别定制！ 从样板间看来，有的卧室里放一张床，床头还能留下50cm的走道，但整个床的长度不足一米八，柜子的厚度也不足以挂衣服。其实，不是开发商在买家具时粗心选错了型号，是这些都是“私人订制”的迷你版，很多购房者到收房的时候才发现，自己买的家具放进去显得特别局促，甚至小卧室恰好能容纳一张床等等。 小编建议：不管是参观样板间还是实体房，购房者不妨随身带一把尺，这样就可以准确判断放上家具后的空间大小啦。 猫腻三：永不关灯 一个置业顾问曾经爆料过样板间“永不关灯”的秘密。一方面，美轮美奂的水晶灯、台灯营造出或富丽堂皇、或文艺小清新的感觉，让参观者产生强烈的视觉美感；另一方面，在这样的灯光下，自然光更容易被忽略。但我们必须了解，日常生活不能完全靠灯光来照明，采光才是重中之重。 小编建议：如果样板间是在实体楼栋中，可以要求置业顾问关灯参观，这样可以更好地了解各个房间的采光。 实体样板间更可靠 实体样板间显然比临时搭建的更可靠，因为它在空间上能做到绝对1：1。下面介绍两类实体样板间： 装修好的实体样板间。这类是建在小区内实际的楼栋中的样板间，购房者通过参观样板间，可以对小区的采光、户型大小、布局有一个只管的感受。不过值得注意的是，这类样板间可能会为了扩大空间敲掉部分非承重墙改变空间，但在自己装修的时候完全可以参照样板间的布局，所以总体来说无伤大雅。 清水样板间。所谓清水样板房，就是指墙体简单处理后，通过墙体喷绘来指示功能区的样板间。这类样板间其实和毛坯无异，但不同的是这类房子的分工区域比较明显，可以给购房者装修、买房提供更直观的参考。

自古以来，我国五湖四海就繁荣着谜语，暗语等隐语文化，到如今各行各业也都发展出了不同的圈内话，这些话在圈外人听起来那可是丈二的和尚-摸不着头脑了，要说这些话，那是有深刻的寓意在里面的，多多了解还是可以有益于我们对各行各业加深认知，小编特意整理出房地产销售环节的经典黑话的“潜台词”以飨读者。 房地产行业的经典行话翻译 偏远地段——远离闹市喧嚣，尽享静谧人生 郊区乡镇——回归自然，享受田园风光 紧邻闹市——坐拥城市繁华 挨着臭水沟——水岸名邸，上风上水 挖个水池子——东方威尼斯，演绎浪漫风情 买房可别被忽悠了，看看房地产行业经典黑话 挖个水沟——亲水豪宅 水能流动——叠水丽景 地势高——视野开阔，俯瞰全城 地势低洼——台地叠景，冬暖夏凉 外立面贴砖——托斯卡纳风格 楼顶是圆的——巴洛克风格 楼顶是尖的——哥特式风格 楼顶是平的——观景露台 户型很烂——个性化设计，紧跟时尚潮流 规划方案奇怪——打破传统 楼间距小——邻里亲近，和谐温馨 能看见一丝海——无敌海景 边上是荒草地——超大绿化，满眼绿意 边上有个公园——公园拥抱的房屋 买房可别被忽悠了，看看房地产行业经典黑话 边上有家银行——紧邻中央商务区 边上有个居委会——中心政务区核心地标 边上有家**——浓厚人文学术氛围 边上有家诊所——拥抱健康，安享生活 边上有家小超市——繁华闹市 边上有家大超市——闹中取静 边上有家大商场——与LV为邻 项目缺商业配套——纯居住社区 边上有五星酒店——CBD核心区 边上有四星酒店——后CBD 边上有三星酒店——泛CBD 边上有经济型酒店——这里充满朝气 有会所——豪宅配套，尽享银行家俱乐部的风雅 没有会所——简约生活，新都市主义 买房可别被忽悠了，看看房地产行业经典黑话 有中水设备——绿色住宅 有集中供暖——节能环保，**时代 地板采暖——韩国**技术 柱式散热器——北欧风情 没有采暖——自由式供暖系统，节约采暖成本 有壁炉——欧陆风情 没有壁炉——可自设壁炉，空间布置灵活 没有电梯——洋房 有电梯——两梯两户（含楼梯） 门口有保安——管家式服务 门口没保安——和谐的邻里关系 挨着地铁线——一线生活 挨着地铁口——立体交通 公交车多——交通枢纽，坐拥城市繁华 没有公交——私属领地，坐拥**空间 离主干道远——你能听到的只有“宁静” 紧邻主干道——你到任何地方永远只有一步 紧邻经济适用房——本区域市政条件即将改善 70/90项目——精致三居，创意无限 非70/90项目——高尚社区 买房可别被忽悠了，看看房地产行业经典黑话 有书房——拥有知识，拥有世界 没有书房——网络生活 做了个样板间——体验式营销 光积累客户不卖——蓄势待发，闪亮登场 客户多了就涨价——倍受追捧 卖不动打折——回报客户 还卖不动再打折——回报社会 业务员天天讲解——接待客户 领导给客户讲解——产品说明会 客户上网查资料——网上全是对我们的评价 业内人士上网——市调

消费者在买房时，不论是新房还是二手房，在交易过程中，经常会被售楼人员忽悠着签约掏钱。消费者该如何尽可能地规避购房陷阱？根据市场调查和消费者投诉情况，小编整理出如下售楼人员常用的八大售房忽悠术，提请您多留心。 招数一：收封房金逼订 有些售楼人员会先察言观色，判断消费者的购买意向。假如其购买意愿很强烈，售楼人员就会让消费者先交一点钱，这叫“小订”或“封房金”，钱数一般不多，一两百元即可，**多1000元。交钱后，售楼人员便承诺不再把这套房子介绍给其他人，这让消费者对其有了归属感。其实，这是一种被行内称作“逼订”的销售技巧。消费者交钱后，会在心理上对这个楼盘有了牵挂，往往**终会将其买下。 招数二：封杀第一需求 楼盘的销售现场通常会张贴出一张销售进度表，上面明确显示哪些户型已被售出、哪些户型已被预订。如果消费者完全相信这个进度表，可能就被忽悠了。 在售楼人员介绍楼盘情况时，消费者第一眼看中的往往是整个小区**好的房子，但这样的房子并不一定能买到手。当售楼人员用某些暗语询问销售控制台时，控制台的人员立即就心领神会，告知消费者这套房子已经售出。 规划面积较大的楼盘项目往往采用低开高走的价格策略。一个项目刚开盘时的价格通常较低，此时，一些开发商就会以“小区里**优质的房子”作为诱饵，吸引消费者的关注。随后，开发商会为了把位置、户型不理想的房子先卖出去而谎称好房子已经售完。不明就里的消费者听信销售人员的介绍后，往往会放弃自己的第一选择，转而买下性价比并不高的房子。随着销售量的增长，开发商会将较好的房子逐步放出，而销售后期的价格必然会上涨，于是好房子也能卖出个好价钱。 招数三：囤房加价 对于销售情况比较火爆的项目，消费者想买的房子往往已经售罄。其实，售楼人员自己手中有时会握有一些房源，当消费者的购买意向强烈时，售楼员便声称正好有人想加价转让，一些消费者为了买到满意的房子，往往会心甘情愿地加价购买。殊不知，这笔转让费其实已经装入了售楼人员的腰包。 比如以下案例，消费者蒋先生就是这样一位受害者，他看中了位于北京市大兴区的一个新楼盘，均价为每平方米2.6万元。综合考虑了地段、户型、交通等因素后，蒋先生对该楼盘非常中意。开盘后，蒋先生来到售楼处，发现自己看中的房子已经售完，剩余的几套房的价格也涨到了每平方米2.8万元。就在他大失所望时，售楼人员称自己有个客户为了投资订了好几套房，她可以劝说其让出一套。由于房子的楼层、朝向都是蒋先生喜欢的，他当即要求和这位客户见面，售楼人员随即与该客户取得了联系。双方经协商确定，按照每平方米2.7万元的价格成交，其中每平方米1000元的差价需要用现金的形式直接支付给转让者。后来，蒋先生惊讶地发现将房子转让给自己的客户竟然是该项目的售楼人员之一，所谓的转让不过是场骗局。 招数四：苦肉计 买房与卖房的交易过程有时候就像一场心理战，售楼人员赢得了消费者的同情心后，其介绍的内容就会显得格外可信。在此过程中，一些售楼人员会时不时地用点苦肉计，如有意选择在下着倾盆大雨的天气拜访客户，让自己湿漉漉地把资料送到消费者手上；在零下十几摄氏度的天气里身穿裙子陪消费者看房，冻得嘴唇发紫……此时，消费者往往**容易动恻隐之心。 还有一些售楼人员练就了一双“势利眼”，会从消费者的衣着打扮去判断其经济实力。他们会关注消费者的衣服品牌、穿着搭配、是否已在别处购买了房产、开哪种档次的车等，然后看人下菜碟，向其推荐不同价位的房子。 招数五：美化楼书 开发商常常利用光影、修图等手段美化楼书，一些较为冲动的消费者容易被此迷惑，进而买下房子。 事实上，楼书没有完全真实的，消费者切不可相信楼书中的承诺。因为在通常情况下，楼书所提出的条件仅表明开发商的意愿，没有法律效力。如果发生法律纠纷，楼书是不能作为证据的，除非双方签字认可了楼书中的承诺，并将其附在购房合同的补充协议中。 除此之外，对于楼盘沙盘所呈现出的效果消费者也不要完全相信。因为受灯光和视线的影响，消费者会对沙盘产生一种错觉，再加上有些沙盘是用特殊材料制作而成，看上去更富有立体感。实际上，现实中的房子即便楼层、朝向、角度、视野再好，也绝对达不到沙盘呈现出的效果。 招数六：借名贴金 许多楼盘常常在广告中声称，小区聘请了某知名外资物业公司进行管理，但实际情况可能并非如此。事实上，一些开发商通常只付费购买了知名外资物业公司的名称使用权，然后称其为物业顾问。通常情况下，知名的外资物业公司只会为每平方米价格在数万元以上的高端楼盘服务，而借用其名字的开发商通常自己组建队伍，对小区进行物业管理。 招数七：偷换概念 在消费者越来越重视小区环境的当下，园林绿化成为人们购房时考虑的重要因素之一。为了迎合消费者的口味，开发商常在销售时偷换概念，用绿化覆盖率代替绿地率。 据记者了解，小区绿化覆盖率和绿地率的概念并不一样。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，如树的影子、铺在露天停车场中间可以种草的方砖等，都可以算入绿化覆盖率中。而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率，消费者千万别被开发商的文字游戏蒙蔽了。 招数八：样板间“偷龙转凤” 随着生活品质的不断提高，一个宽敞明亮、沉稳大气、充满时尚元素的样板间已经成为各楼盘打造的重头戏。对于一些没有空间概念的消费者而言，样板间的确是一个能够更直观了解整个房间结构的参考。但事实上，样板间往往也是开发商用来迷惑消费者的手段之一。很多消费者都反映，开发商实际交的房与样板间不符，甚至有很大的落差。 很多样板间虽然面积不大，只有100平方米左右，但一进去立刻给人一种宽敞舒服的感觉，一点也不像100平方米的房子。原来，有些样板间会把墙打掉，然后装上玻璃等相对透明的东西。这样一来，空间的延展性立刻增强了，消费者看着也舒服很多。可是，交房时那堵厚厚的墙并不会被换成玻璃的，由此便产生了视觉落差。若消费者受样板间的迷惑，购买到了性价比其实并不高的房子，也只能自认倒霉了。

买房过程中的购房者难免遇到奇葩“房事”，开发商的广告有种让人滑行的感觉，不是购房者跟不上形式，而是对于雷死人的嘘头广告，那些说好的交房延期了又延期了，下面揭穿那些忽悠的面具。 一、气氛渲染类 开发商利用人类的虚荣心和想象力将刺激性、煽动性的诗意语言写入广告，如：居家置业首选，依山傍水、与贵族身份匹配，欧式设计理念、古典高雅等等。这些广告因内容表述不具体明确，不符合要约条件，属于希望潜在购房人向自己发出购房要约的要约邀请，因此对开发商不具有法律约束力。 二、环境描述类 开发商极力描述楼盘周围的自然、生活和工作环境，是购房者感觉宜居舒适、应有尽有。 1、描述现有环境 如采用开发商的平面效果图、现场沙盘、示意图等介绍楼盘周围有**、医院、超市等设施，或使人感到楼盘处于繁华区域、商业枢纽。此类多语言模糊，如“周围、附近”是多远距离，是直线还是实际距离?尽管有虚假成分，但现有环境易于辨认，对开发商亦无法律约束力。 2、描述未来环境 如将建立幼儿园、**、医院、市场生活设施、规划区外存在50米干道、若干路班车等，实际上政府规划意向尚未确定。虽然《解释》第3条把商品房广告视为合同内容仅限定在“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，但购房者难以知道销售广告限于开发规划区之内还是之外，如果销售广告对规划开发区外的未来环境和公共设施具体明确，对购房人购买决定和购买价格有重大影响的，亦应当视为合同内容，否则意味着许可开发商可以违背诚实信用原则进行虚假宣传。 三、赠送优惠类 送精装，特价房、送家电，买一层送一层等往往是开发商常用促销手段，具体包括： 1.价格优惠，如某月某日前购房享9折优惠、购房送精装，再享家电赠送等。此类承诺通过直接或间接价格优惠吸引更多购房者； 2.虚幻赠送，如送露台、送阁楼、送院子等。根据《商品房销售管理办法》第12条，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。露台、院子、阁楼等只能连同房屋销售于同一购房人，且根据《房产测量规范》该部分不应计入房屋建筑面积，故此为购买人所得，无需赠送。此外，由于含有赠送面积，往往单价要高于其他楼层。 四、延期交房 收房遥遥无期 好不容易买了间称心的房子，开发商却不按时交房。日子一天天过去，开发商却一拖再拖，各种“奇葩”理由屡见不鲜。

广告上一般都会注明发展商是某某公司，投资商是某某公司，承建商是某某公司。其中发展商就是这个项目的项目公司；投资商即这个项目的主要出资股东，有的是一家独资，有的是几家联合；承建商即是建设此项目的建筑工程公司。客户选房购房，尤其购买期房，实力强大的发展商是一种信心的保证，为了给消费者一种信心的保证，个别楼盘会将较有名气的一方在广告里重点强调。有这么些情况，开发商的实力平平，投资商实力强名气大，但可能投资商只管投资而不管开发，不能只看到一个有实力的公司名字就以为没问题。还有一种情况，有些不知名的公司请知名的房地产开发公司当顾问，把顾问公司放在楼盘名字前面，让人误以为该楼盘就是知名开发商开发的，但其实完全不是那么一回事，所以一定要小心辨明。

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