购房定金不退怎么办 如何要回已交付的定金

一、开发商要求先签订《房屋认购书》，并设置定金条款作为缔约的担保。买受人若不能在约定时间内签订《房屋买卖合同》，开发商在期满时不再保留该房且不予退还定金。遇到这种情况应该怎么办呢？我们先来看看相关的法律规定。1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。3.《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

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有不少购房者遇到一种问题，就是购房定金不退怎么办？签订房屋认购书后反悔，能否要回定金呢？对于购房定金能否退回的问题，要分情况对待，认清责任方是归于哪一方，购房合同的具体条款。购房者还应该分清自己缴纳的是购房定金还是订金，二者有本质区别。 购房定金能否退 一般情况下，如果买房已缴纳购房定金，后期反悔不想买房，是属于违约行为，按照合同法的规定，开发商可以不予退还定金，而如果是开发商违约不卖，则应该双倍奉还定金。在缴纳定金时，会签署《商品房预定协议书》，如无法证明《商品房预定协议书》无效，买方是无权要回定金。 在要求退回购房定金时，要认清是买房自身原因无法购房还是由于开发商的原因。根据 “关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用的法律条例” 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效的规定，如果买方与开发商签订《商品房预定协议书》时开发商未取得预售许可证明，则《商品房预定协议书》无效，开发商应将已收取的定金退还。否则，协议有效的话，则买方无权要回定金。 根据**高人民法院相关司法解释规定，如果购房者没有按照认购书约定与开发商签订正式的商品房买卖合同，属买方违约，定金不予返还；开发商没有按照认购书约定与购房者签订正式的商品房买卖合同，属开发商违约，应双倍返还定金。具体参照“根据《**高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。” 购房定金与订金的区别 购房定金如果不是开发商方出现问题无法履行协议或《商品房预定协议书》被证明无效，那么买方很难要回购房定金，而订金则不同。定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。合同中，如果写的是“订金”，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额。

“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。 而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。 特别提示：并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的

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定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。 如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。那么什么情况下定金能退呢？ 1、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。比如银行贷款停止办理等原因。 2、开发商在未取得预售许可证等“五证”的条件下，毫无理由必须退回。 3、双方在签订认购协议后，因对合同条款达不成一致意见，在认购书约定的合同签订期限内，双方协商无果的可以退。 部分购房者反映，自己买的房子因为无法贷款等问题，下了定金后不能退，律师来评点，究竟是开发商违约还是怎么算？ 微信网友林生：我在盘龙城购买一套房子，当时商品房广告上说，**一成可买房。下了定金后，售楼部说，我没有银行流水、房产抵押等资质条件，不能办理贷款。现在他们不让我付**，又不退定金，请问算不算开发商违约？能要求退回或双倍返还定金吗？ 法官：商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但是如果卖房的允诺和说明，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使没写进商品房买卖合同，也应当视为合同内容，如当事人违反，应当承担违约责任。 卖方收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。 如果因两方都没有责任的客观原因，导致商品房买卖合同不能订立的，卖方应当将定金返还买受人。

选好房子交了定金，再仔细比对，发现自己买的房子性价比不高，想着换一套更合适的房子。那么问题来了，开发商或者中介公司不给退定金。这让购房者苦恼不已，对房子的好印象更是没了。　　一、定金能不能退　　目前在签正式商品房买卖合同之前，开发商一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。　　好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿。以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子**终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？　　二、定金的法律规定　　到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。　　《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

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