选房第一招:看地段好地段的房子可能未必是自住的首选,但一定是投资的首选。影响房产价格**显著的因素是地段,而决定地段好坏的**活跃的因素是交通状况。一条马路或城市地铁的修建,可以使不好的地段变好,相应的房产价格自然也就直线上升。购房者要仔细研究城市建设进展情况,以便寻找具有**潜力的房产。分析某一地段时,并不是看它是否在繁华市中心,相反市郊结合部往往具有更大的**空间。选房第二招:看配套配套设施的齐全与否,直接决定着该地段房产的附加价值及**潜力,同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。配套说白了其实也是楼盘对于稀缺资源的一种占有,在楼盘配套中,有些是开发商适当地进行一些投入就可以做到的,但有些配套是必须由政府进行操作,甚至是多年累积才可以形成的配套,很显然,后者应该是购房者在投资买房过程中予以重点考虑的。比如在所有配套中,优质教育资源就是可遇而不可求的资源。选房第三招:看区域其一,在就业中心区,一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。就业人口是周边住宅的**大需求市场,这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位,其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。其二,在离就业中心区三至五公里的地带将集中成一个有规模的统一规划的成片住宅区,一般要超过四五个完整街坊。在就业中心区与住宅区之间,有简洁、完整、多样化的交通线路。其三,在住宅区中,有一个以大卖场为中心的商业中心,辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮,而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。选房第四招:看环境包括生态环境、人文环境、经济环境,任何环境条件的改善都会使房产**。在购房时,要重视城市规划的指导功能,尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景,特别是文化背景。在知识经济时代,文化层次越高的社区,房产越具有增值的潜力。选房第五招:看品质随着科学技术的发展,住宅现代化被逐步提到了日程。实际上,房产的品质是在不断变好的。这就要求在买房时,要特别注意房产的品质,对影响房产品质比较敏感的因素,要重点考虑其抗“落伍”性。如规划设计的理念是否超前,是否具有时代感,是否迎合物业发展的趋势。选房第六招:看物业相信越来越理性的购房者在买房过程中,谁都不会忽略物业这一重要因素,有时甚至超过了对楼盘其他硬件设施的考察。好物业让房子保值增值,坏物业让业主的居住环境迅速恶化。
全部3个回答 >买房前需注意哪些问题 如何选择楼盘
148****8557 | 2016-06-27 12:17:31-
134****2114 一.解房地产市场的大环境 做出购买商品房的决定之前,首先应对目前楼市的大环境有一个清醒的认识,对楼市未来的走向有一个正确的判断。 目前房地产市场的大环境可以归纳为如下几点: 1.商品房价格高贵 某些地方的房价高得离谱,北京的平均房价和东京、新加坡势均力敌,而北京的人均收入却不及东京、新加坡人均收入的十分之一,造成房价如此高贵的根本原因不在于房地产开发企业,而是腐败:手中握有权力的人或接近权力的人控制了乡村的大片土地待价而沽,使房地产开发企业所付出的土地价格实际上远远高于账面上付出的土地价格。 2.房地产开发企业普遍缺乏诚信 房屋面积短斤少两、小区规划随意改变、未经综合验收合格就交付房屋等等,绝大多数购房人期待的家园因此而大打折扣。 3.物业管理企业强买强卖 不管购房人是否愿意,购房人都不得不接受开发商指定的物业管理企业的服务,都不得不购买物业管理企业转卖的水、电、暖气、燃气等商品,都不得不支付物业管理企业开出的账单。即使业主委员会成立,想请“客”出门,也不是一件容易的事。 4.司法对购房人的维护惨白无力 法官的法律素养远远落后于法律已经达到深度和文明。司法中的腐败和政治对司法的干扰经常使司法的天平发生倾斜。审判和执行两个阶段,法律的规定能在多大水平上变成现实,对每一个寻求司法维护的购房人来说,都是一个未知数。 对于房地产市场将来的走向,仁者见仁、智者见智。居律师的观点是住房贷款对年轻的白领阶层的抚慰所产生的购买力以及富裕阶层将购买房屋作为一种投资而形成的购买力是维系房地产市场高价格的两个主要支撑点。这两个方面的购买力将很快用尽。对房地产市场的乐观预期也许会使房地产的高价格继续一段时间甚至继续上扬,但也会使房地产市场的萧条提前到来和萧条得更为严重。 二.对楼盘的背景进行调查 如果你已经决定买房,就面临如何选择楼盘的问题。选择楼盘,必需综合考虑下列因素: 1.价格; 2.室内布局; 3.小区环境; 4.交通; 5.出租收益; 6.保值或**前景。 这六个因素,只能由你自己做出判断。 如果你初步选择了某一个楼盘,那么,居律师建议你一定要对这个楼盘的背景进行认真的调查。对楼盘背景的调查一般包括以下两个方面: (一)调查开发商的信用和资金情况 1.开发商的信用情况 调查开发商的信用情况**简便的方法是登陆当地的以房地产为主要内容的网站中的业主论坛”,从这些论坛中,会了解到已经购买了选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。如果网站没有开通某一楼盘的论坛,就很难了解开发商的信用,但几乎所有的楼盘在当地的网站都开通了业主论坛”很少没有开通的。 有些地方政府的主管部门已经着手为本地的开发商建立信用等级档案。这是今后了解开发商信用情况的**重要的渠道(如果档案是真实和全面的话) 2.开发商的资金情况 真正拥有投资房地产所需的法定**低资本金的开发商是不多的拥有投资总额25%资金实力的开发商更是屈指可数。绝大多数开发商玩的银行的贷款钱、购房人支付的定金和**款。 调查开发商的资金情况是非常困难的惟一的方法是委托律师调查开发商在工商行政管理部门的企业登记档案。 (二)调查开发商的五证 期房销售的五证:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和(内、外)销预售许可证。 现房销售的五证各地不一。有些地方的现房销售已经取消了销售许可证,有些地方的现房销售仍然必需具备销售许可证。现房销售的五证一般是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和开发商领取的产权证。 五证中**重要的国有土地使用证和建设工程规划许可证。 1.检查国有土地使用证 检查国有土地使用证时需要注意的1该证是临时的国有土地使用证?还是正式的国有土地使用证? 2.国有土地使用证的附图。 临时的国有土地使用证只用于建设工程外围的临时用地。临时用地的**临时限不超过两年。有些开发商由于没有一次性支付土地出让金的资金实力以取得正式的国有土地使用证,便通过种种关系取得临时的国有土地使用证,以临时的国有土地使用证敷衍购房人。 如果开发商没有一次性支付土地出让金的资金实力,就只有以购房人的定金和**款交清土地出让金。为使购房人留下定金和**款,开发商肯定施以足以令购房人动心的许诺,诸如价格上的优惠、物业管理费的减免、公园般的小区环境、五星级酒店管理等等。用购房人的定金和**款交清了土地出让金、取得了土地使用证之后,开发商接着面临建设工程资金的需求。开发商一般采取将土地使用权抵押给银行以便获得银行贷款的方法来满足建设工程资金的需求。通过抵押土地使用权获得的银行贷款只能满足开发商建设工程资金需求的一小局部,更大的资金缺口便通过卖楼花即预售商品房以获得购房人向银行申请的按揭贷款来填补。选择这样的楼盘,风险极大。即便开发商能够交房,房屋的面积、小区规划以及开发商曾经给予的各种许诺肯定大打折扣。 区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是盖有“有偿土地使用证专用章”正式的国有土地使用证,盖有“临时土地使用证专用章”临时的国有土地使用证。 国有土地使用证的附图是不可不看、不可不复印的看国有土地使用证附图的目的主要在于确定以后的业主委员会的管辖范围。地方政府主管部门的规范性文件一般都规定:小区入住率达到50%以后成立业主委员会。一个开发小区往往分几期开发,每一期往往又分成几个区,小区”便成了一个模糊的概念。开发商经常以某一期、乃至整个开发小区的入住率未达到50%为由拖延或阻止业主委员会的成立。如果在一个国有土地使用证载明的土地使用权范围之内,不管分几期或几个区,都应当成立一个业主委员会。 2.检查建设工程规划许可证 检查建设工程规划许可证时,重点要看的工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的于: 确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置 开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍,项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、**场所等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是将来居住的小区的总体环境;建设工程规划许可证附图范围之外的只是开发商设想的蓝图。有的甚至连“设想”都不是地道是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。 确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置 有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。签署认购书或签订购房合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。如果在签署认购书或签订购房合同之后开发商改变这些公共建筑的位置或增加的公共建筑与你购买的房屋之间的距离令你无法接受,建设工程规划许可证的附图将成为你追究开发商违约责任的惟一证据。 五证齐全是商品房销售的法定条件,看“五证”已成了购房人的知识,但很多购房人只知道看“五证”否齐备而不知道看附图的重要性。有些购房人甚至只看预售许可证,不看其它四证,以为:开发商有了预售许可证就一定有其他四证。正常的逻辑是这样,但事实上,很多开发商正是利用购房人的这一正常的逻辑判断而违反常规:有预售许可证,但缺少其他四证。 如果开发商声称有“五证”但以种种理由不出示“五证”原件或者只出示复印件,开发商若真有“五证”一定会把原件给你看,或者将“五证”当做宣传资料悬挂或张贴在售楼大厅的醒目处。不拿进去或只有复印件,就一定是没有。如果开发商声称某个证件正在料理之中,无妨等一等。如果开发商说他销售房子不需要某个证件,那一定是鬼话。 三.解楼盘的自来水水源 商品房开发小区的自来水质量问题已经突显出来。公用自来水网络尚未到达的郊区或周边地区的商品房开发小区,自来水的供应只能采自地下水。大城市的地下水已经受到工业污染,开发商处置水的能力和节省开支的考虑使其对地下水的处置经常达不到饮用水的规范。处置后的地下水是否达到饮用水规范,有的能够通过视觉和味觉发觉得出来的比如浑浊、异味;有的通过视觉和味觉根本发觉不出来的比如自来水中的重金属含量。 自来水供应不属于购房合同的内容,而是属于物业管理的范畴。采自地下水的自来水的质量问题,没有一个得到根本解决。生活条件允许的家庭通过购买矿泉水或纯真水满足生活用水的需要,生活条件不允许的家庭就只能饮鸩止渴了选择楼盘时,楼盘的自来水的水源是必需考虑的因素。同等条件下,自来水来自城市公用自来水网络的楼盘应当处于优先选择的地位。自来水采自地下水的楼盘,只有根据开发商的信用和资金情况决定取舍。 2016-06-27 12:22:31
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随着年末的到来,返乡置业的人越来越多,根据以往的状况来看,这个时间段发生买房被坑的事情会特别多。今天小编就为大家盘点一下买房的几大骗局,让您辛辛苦苦赚的血汗钱牢牢地攥在自己的手里。 第一个坑:杀熟 很多人买东西喜欢找熟人来买,认为这样做买到的东西品质有保障,能拿到更大的优惠。买房时也抱有这样的心理,觉得有熟人卖房能更加便宜,有更好的户型楼层供自己选择,心想着自己能捡到便宜。但是!但殊不知现在人心不古,熟人之间背地里捅刀子的不在少数。虽说要用善意的眼光来看待这个世界,但留个心眼总没错,尤其是像买房这样的大事,这可是随随便便就能花掉自己大半辈子的积蓄呢! 第二个坑:画饼充饥 在走访一些楼盘时,经常会有这样的情况出现——销售人员站在沙盘外指点江山,说这里将来会有**,那里将来会是商业中心,这边规划了车站、高铁、飞机场,那边又规划了公园、广场、风光带。但是!这些都是一些虚无缥缈的东西,只是开发商手里的一张设计或规划图纸。等你买了房,也许当时售楼人员承诺的种种配套要么没有要么变了样。给钱容易要钱难,你觉得到了这时候你付出的大笔购房款还能轻轻松松的要回来吗? 第三个坑:广告里都是骗人的 走在马路上,手上不被塞几张宣传单页都不能说你出来逛街了,而这些宣传单几乎一半以上都是一些楼盘的推销广告。楼盘广告已经全方位立体化的攻占了我们的生活,从报纸到电视、从广播到网络、从广告牌到电子屏,各种花式楼盘广告让人眼花缭乱。一些无良开发商会通过这些广告故意夸大吹嘘自己的楼盘地段有多好、房价有多少、环境有多漂亮等。所以买房一定要实地考察,把相关资料保留,在签订合同时**好把开发商宣传的内容填入合同中。 第四个坑:内购 如果开发商不是你亲爹亲妈,舅舅、姑姑、阿姨、叔叔···这样的直系亲属,对待楼盘的内部认购一定要小心小心再小心。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。这些房子价格确实低,但安全没有丝毫保障,在未取得《商品房预售许可证》的情况下,这样的房子不受法律保护,就像一个人没有户口一样。所以买房要走正规渠道,选择值得信赖的开发商,还要确认楼盘的销售许可。 第五个坑:零** **近几年**越来越低,**三成,二成,一成,甚至零**,但是你认为这样是你赚到了你就大错打错了。现在国家的按揭比例是**高不超过70%,而现在那些零**、1成**等按揭措施只是那些开发商自己的行为。零**只是开发商吸引购房者的一个噱头,零**不是不要**,而是在很短的一段时间里不要**,也许几个月,也许一两年之后你还是要把钱乖乖的交上。低**、零**只是开发商的一种营销手段,不是真正的优惠活动。所以,买房钱一定要多了解国家对购房贷款的相关政策,了解银行的借贷条件、利率、按揭比例等。 第六个坑:便宜没好货 有时候,你会发现很多楼盘打出“特价房”的广告,房价比平时低上不少,价格极具吸引力。但是!“天下没有免费的午餐”你不会不知道,开发商也不是慈善机构,会大发善心的把这么大便宜砸到你头上。所谓“特价房”,大多是一些别人挑剩下的卖不出去的房子,这些房子也许存在着质量问题?或者通风采光不好?或者结构朝向楼层不佳?这样的房子你还敢要吗? 第七个坑:认清代理商和开发商很重要 很多人买房就只顾着买房了,而不关注是在谁手上买的房。很多开发商只负责房屋的建设,等房子建好了就把房屋销售代理给别人,这个时候就可能产生很多纠纷了。有的代理商没有职业操守,只管卖而不管售后,抱着卖完了事的心理。等到了房子真正出了问题,开发商与代理商相互踢皮球,甚至连人都找不到,这样受苦的还是自己。所以一定要在购房前弄清开发商或代理商的资质,了解他们的信誉和口碑。 年关将至,连骗子都知道要出来创收好回家过个好年了,更何况房地产这种水很深的行业。所以大家买房前一定要擦亮双眼,不要让自己幸幸苦苦一年甚至很多年赚的血汗钱付诸东流。
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买房要注意的: 第一,开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围进行开发的; 2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;商品房预售许可证 第二:是看房子 看房全诀“十六式” 第1式 看位置 房产作为不可动的资产,所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否**,所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状,还要看发展,如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房,待规划中的各项设施完善之后,则房产大幅**很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值,研究城市规划,分析住宅所在区位的发展潜力,对购房者十分重要。 交通方便往往是开发商的强劲卖点,有的售楼广告说地铁某号线**小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件,购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。 第2式 看配套 居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径**好不要超过150米。 目前在售楼书上经常见到的“会所”,指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限,普通老百姓购买的房子面积不会很大,购房者买的是80平方米的住宅,有了会所,他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性,休闲、社交的需求越来越大,会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施,收费标准如何,是否对外营业,预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题,也是购房者应当了解的内容。 第3式 看绿化 目前住宅项目的园林设计风格多样,异国风光、欧陆风情等有可能是虚晃几招,这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。 第4式 看布局 建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到,购房者应该了解。 一般来讲,规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。 规划建设用地面积指允许建筑的用地范围,其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同,前者包括了用地范围内的建筑面积,而总用地一样,因此在指标中,前者高于后者。
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买楼之前先了解地理位置、道路、排水走向、楼的间距、采光程度、室内格局、楼层高度、有没有高临近高压电磁场相近、那年开工建造、是否依山傍水、什么人居住、然后在根据本人命运选择楼层、根据金木水火土五行相生不能相克,结合地运是否对你的家人有益起到一个趋吉避凶的作用。 白志永中国中华易学文化促进会学者职业易学家中华易经大全编委专家,中国国际易***盟副主席。从事易学风水30多年。理论知识渊博,实践经验丰富。传统易学风水文化与现代风水理论相结合。在理论当中求真知在实践当中获得宝贵经验。并在多家媒体发表易学风水文章,国家大型刊物也进行刊登报道。中央电视台几个频道也邀请制作节目。并且进入中国人物榜为企业单位、行政机构、和各界人士进行风水调理和预测,赢得广大各界人士的认可和赞誉。专职墓地陵园风水、住宅家居装修风水、行政办公风水、公司企业风水、楼盘建筑风水、生意商铺风水、周易预测起名。现任保定周边及定州中山福寿园公墓风水专家顾问。欢迎各界人士惠顾,竭诚为您服务。 中国人物榜查询:中华易经大全、中国人物榜--人物资料库即可查到。中华职业易学家查询:中华易学文化促进会河北区。百度、搜狗、谷歌;搜保定风水大师白志永即可。联系电话;1553121****地址;河北省保定市红旗大街刘庄
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买房要注意的:第一,开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围进行开发的;2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;商品房预售许可证第二:是看房子看房全诀“十六式”第1式 看位置房产作为不可动的资产,所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否**,所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状,还要看发展,如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房,待规划中的各项设施完善之后,则房产大幅**很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值,研究城市规划,分析住宅所在区位的发展潜力,对购房者十分重要。交通方便往往是开发商的强劲卖点,有的售楼广告说地铁某号线**小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件,购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。第2式 看配套居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径**好不要超过150米。目前在售楼书上经常见到的“会所”,指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限,普通老百姓购买的房子面积不会很大,购房者买的是80平方米的住宅,有了会所,他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性,休闲、社交的需求越来越大,会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施,收费标准如何,是否对外营业,预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题,也是购房者应当了解的内容。第3式 看绿化目前住宅项目的园林设计风格多样,异国风光、欧陆风情等有可能是虚晃几招,这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标--绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。第4式 看布局建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到,购房者应该了解。一般来讲,规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。规划建设用地面积指允许建筑的用地范围,其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同,前者包括了用地范围内的建筑面积,而总用地一样,因此在指标中,前者高于后者。容积率高,说明居住区用地内房子建的多,人口密度大。容积率的高低,只是一个简单的指标,有些项目虽然看上去容积率不高,但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库,而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。第5式 看区内交通居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高。人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。第6式 看价格看价格的比较时,首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价,有的是“开盘价”,即**低价;有的是“均价”;有的是“**高限价”;有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……**主要的是应弄清(或换算)所选房屋的实际价格,因为这几个房价出入很大,不弄明白会影响你的判断力。第7式 看日照阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候,保证住宅的卫生,提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准,由日照时间和日照质量来衡量。居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点,但值得注意的是:有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求,南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。第8式 看通风在炎热的夏季,良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。如果住宅有南北两个朝向,夏季能有穿堂风,比住宅中所有居室都朝南,但没有穿堂风的要好。择时,购房者要仔细区分。第9式 看户型平面布局合理是居住舒适的根本,好的户型设计应做到以下几点:(1)入口有过渡空间。(2)平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅,其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫,带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。(3)起居厅的设计应开敞、明亮,有较好的视野,厅内不能开门过多,应有一个相对完整的空间摆放家具,便于家人休闲、娱乐、团聚。(4)房间的开间与进深之比不宜超过1比2。(5)厨房、卫生间应为整体设计,厨房不宜过于狭长,应有配套的厨具、吊柜,应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。第10式 看节能住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。第11式 看隔音噪声对人的危害是多方面的,它不仅干扰人们的生活、休息,还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定,卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝,夜间应小于或等于40分贝。购房者虽然大多无法准确测量,但是应当注意:住宅应与居住区中的噪声源如**、农贸市场等保持一定的距离。一般情况下,住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。第12式 看私密性住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。一般情况下,人与人之间的距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意。第13式 看结构住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。目前的商品房大都是砖混结构的,砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件,只适用于多层住宅,它的优点是造价低,保温、隔热性能好,便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制,室内格局一般不能改变,墙体结构占据空间过多,整体性、耐久性较差。钢筋混凝土结构适用于中高层住宅,其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳,多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来,钢筋混凝土结构抗震性能好,整体性强,防火性能、耐久性能好,室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大,结构造价也相对较高。第14式 看年限住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限,是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限,是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,也叫经济寿命。住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是:钢筋混凝土结构60年;砖混结构50年。第15式 看面积许多购房者仍然认为住房面积越大越好,似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。其实尺度过大的住宅,人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑,不仅购房支出大,而且今后在物业等方面的支出也会增加。住宅档次的高低其实不在于面积的大小,专家认为,三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要,关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能,是否把有限的空间充分利用了起来。第16式 看分摊商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积;套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观,分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。购房者买房时,一定要注意公摊面积是否合理,一般多层住宅的公摊面积较少,高层住宅由于公共交通面积大,公摊面积较多。同样使用面积的住宅,公摊面积小,说明设计经济合理,购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是:分摊面积也并不是越小越好,比如楼道过于狭窄,肯定会减少居住者的舒适度。二.买房过程中要注意:1.在签订合同时,一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》(示范文本),该合同文本内容比较全,并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。2.交房时一定要拿2证,住宅使用说明书和住宅质量保证书
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