相信每个购房者都见识过开发商的各种销售手段。甚至有些明明知道是开发商在忽悠,**后却还是被唬住了,直到房子付款后才各种追悔莫及。那么开发商有哪些销售手段呢?你当年是不是也吃过亏? 解密开发商销售手段 警惕购房陷阱 销售手段“花样百出” 1、老带新折扣优惠(通常9.7折—9.9折) 2、全款每平减300元,贷款有折扣优惠 3、全款总体价格有折扣优惠 4、送现金礼包,直接在房款里抵扣 5、买房送“购房贵宾卡” 6、炒作 7、媒体广告宣传销售 8、卖场的精致包装,包括售楼处、园区、样板间和看房路线等的包装。 9、售楼员的电话销售 10、关系客户销售 11、“经典生活体验中心”售楼处对外开放 即售楼处对外开放,强调专业细节的体验和生活的体验,建议分专业区和休闲区,休闲区包装成酒吧、咖啡厅的形式,提供茶。咖啡等饮品,播放高雅的背景轻音乐,并配有时尚杂志、艺术类等书籍。 12、连锁销售(例如:让客户介绍客户) 13、产品推介会 14、无理由退房 例如:恒大地产广西某项目于近期推出无理由退房活动,凡成功购买的客户均可享受无理由退房。而在成都、东营等地,也有开发商向客户做出类似的承诺。 15、溢价回购 例如:位于上海的某楼盘宣布只要是一次性付款的购房者,都可以在合同中和开发商约定,3年后只要不想继续持有这套房产,开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。 不过,如果考虑3年后让开发商回购的购房者,在明年交房后将不能办理房产证,因为交易过户产生的税费成本相当高昂。 16、替业主还贷20个月 例如:北京某项目推出新的促销计划:购房者在签约购房之后,**三成余下的房款可办理30年期的银行还贷手续,而自还贷起始日到项目交房前的月供,将由开发商代为支付。据悉,该项目的交房时间大概是2013年8月,这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。 按照该项目成交均价1.1万元/平方米计算,一套100平方米的两居室,总价为110万元,30年贷款的月供大概为5150元,而如果由开发商支付20个月,相当于项目优惠10万元。 17、降价补差价 根据某知名地产市场研究部统计,自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今,短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市,甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的升级版,不仅着力于项目保值,还承诺未来一定的**空间。 18、零元起拍,以在线专卖的形式实行全程网络销售。 19、买别墅送洋房 根据“买别墅送洋房”的促销活动,只要买叠院别墅,就可以送100平方米的全能三房,而且,开发商会和买家签订送洋房的赠予协议,因此买家不会受到限购的影响。 20、送房产税 今年年初,上海某楼盘做出促销宣传:在该楼盘买房,可享受到买房即送五年房产税的优惠,按**高标准计算,相当于房源打9.8折优惠。随后,上海又有两家楼盘打出“买房送房产税”的广告。 21、不要给客户太多的选择机会 有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以**好能在一到二个机会下,比较销售,作出决定。 22、不要给客户太多的思考机会 客户考虑越多,可能就会发现商品越多的缺点,反而会使他决定不购买,所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。 23、不要有不愉快的中断 在紧凑的销售过程中,若有不愉快的中断,可能就会失去先机。 24、中途插入的技巧 在进行说服工作中,如有人从旁插入,谈及与销售人员前后不相关的问题,亦会使客户产生怀疑的心理。 25、延长洽谈时间 使客户人数增多,造成购买的气氛,尤其是销售初期,客户较少时,更要尽量延长洽谈时间。 为了促进销售,取得良好的成交业绩,开发商的销售手段可谓是层出不穷,十八般武艺齐上阵。作为购房者,买房子是一辈子的大事,决不能只听开发商忽悠,要实地考察,多家探访,这样才能买到好房子哦!
开发商有哪些常见忽悠 购房新手要如何警惕
144****1418 | 2016-06-27 12:17:19-
138****8009 为了拉动销量,不少开发商使用各种伎俩推销楼盘。对于购房者而言,尤为要谨慎看待,尤其是新手购房者来说往往还是会忽略很多细节问题,不注意就会被忽悠。小编为您揭秘开发商的十大忽悠,让你规避风险! 忽悠一: 暗地放大样板间 不论你买什么房,看样板间都是选房的必要步骤之一,很多购房者甚至把样板间当成了自己的买房标准,想象着以后拿到手的房子也将是如此,殊不知那美美的样板间里隐藏着无数的小秘密。当真正交房时,才发现实际住房与样板间相差太远已经晚了。 样板间是什么?其实样板间就如同时装秀上的模特,是开发商的T型台,是展示项目自身品质的平台。每每去看七八十平米的小套三样板间时,都觉得大小刚好,设计十分合理。殊不知很多开发商往往会将75平米的样板间做到90平米,使房间看起来显得更宽敞,完全能够满足使用需求。 忽悠二:注意“一切以实物为准” 主要针对精装房,样板间内一般都会有一句“一切以实物为准”,这就需要小伙伴们注意了。意思就是:交房时的防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具以及整体橱柜的样式或品牌等都有可能与样板间不符。同时,样板间不会设置水、煤气、暖气等管道线路。而空调之类的家电都是摆设,用不着穿墙破洞,但在装修时,你就会发现那些管子往往无情地纵横在你眼前。 忽悠三:开发商违规收费 售楼时,开发商一般都会以巨大的赠送面积来吸引购房者,窗户多半是全赠送或者半赠送。不过,他们默认地不会把窗户封好,要封窗的话还要另外收取一笔费用。但是开发商收的这笔费用一般都是上千元,比自己找工人封要贵很多。同样,涉嫌乱收费的就是物业费,收取了较高的物业费,却没有提供相等的物业服务,保安态度极差,甚至辱骂殴打业主。 忽悠四:定制家具“偷工减料” 这一条同样也是针对精装房,很多人都知道样板间内的床是定制的,有的床长才一米五,大家注意,是长。此外,衣柜、沙发以及其他家具的尺寸也都是有问题的,不少楼盘样板房的衣柜厚度只有30多厘米,而正常衣柜厚度一般不能少于45厘米。因为都是日常所需的家具,所以大家更关注使用功能,反而容易忽视尺寸上是不是动过手脚。**后等真的搬进去,就会觉着怎么放都不对。 忽悠五:被隐藏部分很重要 购房者在售楼部看房时,销售员会拿沙盘来定位楼盘如何如何好,但购房者往往会忽略一些被开发商隐藏的部分。比如,加油站、变电站、高压线等。买房时这些设施也不会在沙盘上标示。即便有购房者提出疑问,置业顾问也会以“正与政府洽谈中”“这些项目很快会迁走”等理由予以推脱。 看沙盘时要特别留意垃圾站的具体位置,分清垃圾站是常规垃圾堆放处还是临时堆放点,临时堆放点会不会变成永久堆放点。此外,还要特别注意小区附近有没有垃圾中转处理站。 忽悠六:五证不全无法办理 首次购房者一定要注意一点,有些开发商做的是城改项目,五证没有齐全,就把房子卖出去了,所以按揭要等2年甚至3年后才可以办理。开发商美其名曰:为购房者承担一部分利息,让购房者有更充足的时间攒钱,为购房者减少还款压力。听上去多么的美好,实则是开发商没有办理按揭的条件和能力。 忽悠七:配套承诺很好交房却是另类景象 不少开发商在推楼盘时,往往会向你推介园区周边配套规划,幼儿园、高档会所、**、运动场、时尚商业街等等一应俱全,但由于开发商与购房者所签的合同中往往没有园区周边配套规划的内容,使得承诺的园区周边配套成为一纸空文。不少开发商在推楼盘时,往往会向你推介园区周边配套规划,幼儿园、高档会所、**、运动场、时尚商业街等等一应俱全,但由于开发商与购房者所签的合同中往往没有园区周边配套规划的内容,使得承诺的园区周边配套成为一纸空文。 忽悠八:承诺交通条件优厚 在售楼处看沙盘时,很多售楼小姐、置业顾问,都会向你介绍楼盘的交通条件,比如轻轨(地铁)、公交线路等。但是具体轻轨几号线,具体通车时间,有可能你买的房子交房后轻轨还没有修好,或者公交线路规划不到位。 忽悠九:土地使用权限 土地使用权限很重要,购房者尤为要注意,置业顾问一般不会提土地使用年限的问题。可能你买的房子,使用年限比其他人的少上几十年。土地使用年限,是根据土地的使用性质,自取得该地的使用权之时算起。住宅用地是70年,工业用地50年,教育、文化、体育、卫生用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。开发商在拿地几年后才开始建房,而购房者要按土地出让金的比例支付费用。 忽悠十:故意制造房源紧缺假象 一般而言,开发商出于“捂销”、“惜售”、藏好房等用意,售楼人员会很自然地告知你**看中的那套房屋已售出,让你放弃第一需求。你可用一次性付款的方式,来诱导置业顾问说出真相,之后置业顾问就会以有人退房为由,向你提供所需房源。 2016-06-27 12:22:19
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从法律角度看,需警惕开发商利用模糊合同、误导宣传、隐瞒信息等手段。购房前请详读合同、咨询律师,确保合同明确且权益得以保障。
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消费者在买房时,无论是新房还是二手房,在交易过程中,经常会被售楼人员忽悠着签约掏钱。消费者该如何尽可能规避购房陷阱?小编总结了开发商及售楼人员惯用的五大忽悠招数,提醒大家多多留心。 招数一:收封房金逼订 有的售楼人员会察言观色,判断消费者的购买意向。假如其购买意愿很强烈,售楼人员就会让购房者先交一点钱,这叫“小订”或者“封房金”,钱数一般不多,一两百元即可,1000元封顶。 交钱后,售楼人员便承诺不再把该房子介绍给其他人,这让购房者有了归属感。其实,这在业内被称为“逼订”的销售技巧,购房者交钱后,会在心里上对楼盘有了牵挂,往往**终会将其买下。 招数二:封杀第一需求 楼盘销售现场往往会张贴一张销售进度表,上面显示哪些户型已被售出,哪些户型被预定。如果购房者相信这个进度表,可能就被忽悠了。一个项目刚开盘时价格通常会较低,此时,一些开发商会以“小区里**优质的房子”作为诱饵,吸引注意。 随后,开发商为了把位置、户型不理想的房子先卖出去而谎称好房子已经售完。不明真相的购房者听信销售人员的介绍后,往往会放弃自己的第一选择,转而买下性价比不高的房子,随着销售量的增长,开发商会将较好的房子逐步放出,售价自然也陆续上涨,好房子也就卖了好价钱。 招数三:囤房加价 对于销售比较火爆的项目,购房者想买的房子已经售罄。其实,售楼人员手中还握有一些房源,当购房者购买意向强烈时,售楼人员就声称正好有人转让,一些购房者为了买到满意的房子,往往会心甘情愿加价购买。殊不知,这笔转让费其实已经装入售楼人员的腰包。 招数四:偷换概念 在购房者越来越重视小区环境的当下,园林绿化成为人们购房时考虑的重要因素之一,为了迎合购房者的口味,开发商常在销售时偷换概念,用绿化率代替绿地率。小区绿化覆盖率和绿地率的概念并不一样。 绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率,如树的影子、铺在露天停车场中间可以种草的方砖等,都可以算入绿化覆盖率中。而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率,购房者千万别被开发商的文字游戏给蒙蔽了。 招数五:样板间的“偷龙转凤” 很多样板间虽然面积不大,只有100平米左右,但一进去立刻给人宽敞舒适的感觉,一点也不像100平的房子,原来,有些样板间会把墙打掉,然后装上玻璃等相对透明的东西。这样一来,空间的延展性立刻增强了,购房者看着也舒服了很多。 可是,交房时那堵厚厚的墙是在的,不会换成玻璃,由此便产生了视觉落差。若购房者受样板间迷惑,购买了性价比不高的房子,只能自认倒霉了。
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听说买房要当心开发商的虚假宣传、延迟交房、质量问题和不透明收费。多听多看,实地考察,别被花言巧语蒙蔽。
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为了促进销售,取得良好的成交业绩,开发商也是“操碎了心”。“贷款X.X折,全款X.X折”、“买房送XXX”,更有甚者如恒大之前推出的“无理由退房”等,可谓十八般“武艺”齐上阵。那么开发商到底有哪些销售手段?在此,小编为广大购房者总结了一些常见的销售手段。 销售手段“花样百出” 1、老带新折扣优惠(通常9.7折—9.9折) 2、全款每平减300元,贷款有折扣优惠 3、全款总体价格有折扣优惠 4、送现金礼包,直接在房款里抵扣 5、买房送“购房贵宾卡” 6、炒作 7、媒体广告宣传销售 8、卖场的精致包装,包括售楼处、园区、样板间和看房路线等的包装。 9、售楼员的电话销售 10、关系客户销售 11、“经典生活体验中心”售楼处对外开放 即售楼处对外开放,强调专业细节的体验和生活的体验,建议分专业区和休闲区,休闲区包装成酒吧、咖啡厅的形式,提供茶。咖啡等饮品,播放高雅的背景轻音乐,并配有时尚杂志、艺术类等书籍。 12、连锁销售(例如:让客户介绍客户) 13、产品推介会 14、无理由退房 例如:恒大地产广西某项目于近期推出无理由退房活动,凡成功购买的客户均可享受无理由退房。而在成都、东营等地,也有开发商向客户做出类似的承诺。 15、溢价回购 例如:位于上海的某楼盘宣布只要是一次性付款的购房者,都可以在合同中和开发商约定,3年后只要不想继续持有这套房产,开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。 不过,如果考虑3年后让开发商回购的购房者,在明年交房后将不能办理房产证,因为交易过户产生的税费成本相当高昂。 16、替业主还贷20个月 例如:北京某项目推出新的促销计划:购房者在签约购房之后,**三成余下的房款可办理30年期的银行还贷手续,而自还贷起始日到项目交房前的月供,将由开发商代为支付。据悉,该项目的交房时间大概是2013年8月,这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。 按照该项目成交均价1.1万元/平方米计算,一套100平方米的两居室,总价为110万元,30年贷款的月供大概为5150元,而如果由开发商支付20个月,相当于项目优惠10万元。 17、降价补差价 根据某知名地产市场研究部统计,自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今,短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市,甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的升级版,不仅着力于项目保值,还承诺未来一定的**空间。 18、零元起拍,以在线专卖的形式实行全程网络销售。 19、买别墅送洋房 根据“买别墅送洋房”的促销活动,只要买叠院别墅,就可以送100平方米的全能三房,而且,开发商会和买家签订送洋房的赠予协议,因此买家不会受到限购的影响。 20、送房产税 今年年初,上海某楼盘做出促销宣传:在该楼盘买房,可享受到买房即送五年房产税的优惠,按**高标准计算,相当于房源打9.8折优惠。随后,上海又有两家楼盘打出“买房送房产税”的广告。 21、不要给客户太多的选择机会 有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以**好能在一到二个机会下,比较销售,作出决定。 22、不要给客户太多的思考机会 客户考虑越多,可能就会发现商品越多的缺点,反而会使他决定不购买,所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。 23、不要有不愉快的中断 在紧凑的销售过程中,若有不愉快的中断,可能就会失去先机。 24、中途插入的技巧 在进行说服工作中,如有人从旁插入,谈及与销售人员前后不相关的问题,亦会使客户产生怀疑的心理。 25、延长洽谈时间 使客户人数增多,造成购买的气氛,尤其是销售初期,客户较少时,更要尽量延长洽谈时间。 警惕常见销售“陷阱” 营销手段一:低开高走 人为制造板块**潜力 被开发商挂在嘴边、也是**常使用的手段之一便是“低开高走”,以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低,然后售价逐渐上升,让后来的购房人误认为房子**了,而加快购买速度。 像这种低开高走,人为制造房子**潜力的开发商并不在少数。专家认为,运用这种战略,开发商不但营造出售价较低的开盘价,吸引了购房者的疯抢,借助媒体的力量传达出楼市热销的现状。而且还把位置不好的房子售出,这也以后在销售位置好的房源时,就可以顺理成章地提高售价,让购房人误以为此项目迅速**,而购房者则处于“买涨不买落”的心理跟风买房。 一房产策划经理向记者透露,开发商后来销售的房子的价格原本就是事先定好的,并不存在太多的**。 营销手段二:饥饿营销 少推快跑制造人为房荒 “这次房源不多,要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了,赶紧(交钱)拿个号吧”,售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段,更加刺激了购房者的买房冲动。 开发商拿出少量的房源加推,人为造成市场供不应求,房源紧张,房价趋涨的态势,再加上一些媒体的“软文”助力,购房者继而被引诱消费。业内人士透露,不少房地产项目在销售出40%左右的房子后,就会对购房人说:“房子都卖完了,等下期吧。”其实,这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。开发商之所以这样做,其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。 营销手段三:明星效应 开发商借“星”揽客 有些开发商普遍喜欢借助“外力”。专家表示:“明星营销既满足了部分市民的追星梦,又使项目增加了来访量,效果可见一斑。而且,目前市场上营销同质化严重,开发商手中可以打的牌已经基本用尽,用明星代言的营销方式,空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星,用大明星的知名度,易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘,提高其本身的价值素质。”
