全面放开二孩政策、中央深改会议提出“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”、国务院常务会议提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”,一系列政策暖风引发业内关注。市场人士普遍认为,2016年一二线城市房价将继续上涨,不同地区分化严重。我们一起来看看这些专家的观点吧。 国泰君安首席宏观分析师 任泽平:未来10年一线城市房价将再涨一倍 目前,中国正处在一个增速换挡的时点,高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式,来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后,人继续往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候,一线房地产有销量没土地,表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量,土地和库存高企。去年,我对中国的房地产做过一个预测,未来10年一线房价再涨一倍,三四线涨不动,房地产投资零增长。 高盛房地产投资研究部主管 王逸:户籍改革有助中国楼市复苏,明年房价还会涨 曾在2014年经历房价**大降幅的“一线城市”,以及“其他二线及大型三线城市”均实现了**强劲的交易量复苏,除此之外,其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。鄂尔多斯(8.52,0.020,0.24%)这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的,预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。 房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点,但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升,需要房价的进一步上涨来支撑。原因在于,如果房价不上涨,开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少,而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到 2016年年中,中国内地的房地产政策会偏向宽松,这应该会支持房价持续复苏。 中国银行业协会首席经济学家 巴曙松:明年房地产业有望触底,一线城市没有什么好担心 从宏观来看,经济并没有出现太大的波动,但微观出现了非常大的变化。以房地产为例,不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的,但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产业有望触底,房地产业投资增速下行趋势止住,对于经济的拖累作用会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡,不同城市继续分化。一线城市高位趋稳,改善性需求成主流需求;三四线城市面临高库存、低需求的局面。 某机构研究院智库中心研究总监 严跃进:房价上涨难以动摇,2016年持续上涨 从市场预期看,目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的,而对于三四线城市则有分化的看法。实际情况是,三四线城市的房价难以大涨,但下跌的空间也不存在,即一个相对不涨不跌的态势,**大的原因不是因为库存而导致的,**主要是人口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看,房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然,涨幅有大有小,会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是,持续上涨,同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。 独立经济学家 陈宝存:三年内北京四环房价涨至20万 北京房价三年内,四环20万,五环15万,六环6万。北京与环北京地区的土地供应受到政策和市场局限,都不可能容纳北京外溢人口的正常刚性需求。北京已经不存在加大土地供应的可能性,整理存量建设用地难度和成本太大。 当然也有极少数声音认为,楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多。 同策咨询研究部总监 张宏伟:“救市”频发对2016年楼市是重大利空 当前楼市已经进入下半场,供求基本面来看已基本平衡,市场需求已基本得到满足,今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。货币政策宽松,楼市需求将大量透支,楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期,“救市”政策频发对2016年楼市是重大利空。 “地王”频出是楼市疯狂的体现,楼市疯狂之后必然出现调整期,楼市将现大萧条的周期。楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。对于大多数大中城市来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,这是楼市基本“国情”,这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。 离岸资产配置专家 刘磊:回暖只是针对开发商而言 今年一线城市房价的确逐步趋稳。然而,回暖只是针对发展商而言,对于投资者而言,投资市场的介入和回暖远未到来。尤其是坚持供需是房价上涨的原因,显得有些片面了。
一线楼市房价会上涨吗 二手房销量超过新房了吗
135****6248 | 2016-06-21 10:30:43-
133****7487 2015年11月份全国二手房价呈平稳回升态势。克而瑞发布的中国城市住房价格指数显示,2015年11月份,全国二手房住宅价格指数为1092.7点,较10月上升1.6点。这是受监测城市房价指数连续两月环比、同比双涨。其中,北上广深四大一线城市领涨全国。 克而瑞方面分析认为,目前全国房地产市场整体供大于求。全面二孩、户籍制度改革等短期内对楼市推动作用不明显,房价大幅上行的可能性不大。但随着土地市场火热和库存量减少,一线城市二手房市场依然看涨。 从年内的趋势来看,2015年11月份全国二手房交易价格指数涨幅平稳回升。今年5月,环比指数反弹止跌,并保持小幅上涨态势,8月涨幅回落,持续收窄直至11月涨幅回升。与此同时,同比指数从今年3月负增长来,跌幅逐渐收窄,10月止跌,11月上涨0.44%。 克而瑞分析师丁祖昱表示,从中央财经领导小组会议内容和高层表态分析,业内对未来房地产政策保持乐观。但鉴于目前全国房地产市场整体供大于求,全面二孩、户籍制度改革等短期内对楼市推动不明显。 值得注意的是,临近年末,全国房价涨跌幅依然保持不均衡的状态:一线城市和部分二线城市房价一直小幅上扬;多数三、四线城市住宅去化问题较大、全面回暖可能性不高。据克而瑞监测,11月房地产市场整体成交高位回落,重点城市市场供应止跌回升,一线城市热度依旧。60城房价指数显示,北上广深四大一线城市房价指数同比环比皆领涨全国。四个一线城市中,上海、北京和广州环比分别上涨1.63%、1.55%和1.43%,居环比涨幅前三位,深圳环比上涨0.69%。从同比数据来看,深圳、上海、北京和广州涨幅居全国前四位,分别为24.42%、7.66%、6.34%和4.69%。 “鉴于土地市场火爆、供不应求明显、市场进入存量房时代,一线城市房价上涨动力十足,未来房价将继续处于上行区间”。克而瑞方面进一步分析指出,首先,从土地市场来看,一线和部分热门二线城市地王记录频频被刷新,土地成交楼板价屡创新高,看涨已经成为业内共识。其次,一线城市近期成交持续高位运行,供不应求态势初显,未来房价将继续上行。再次,北上广将率先进入存量房时代,二手房销量超过新房。因此,综合各类因素,未来二手房价格上涨是大概率事件。 2016-06-21 10:35:43
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3月1日晚间,国务院公布房地产新“国五条细则”,其中以税收手段加强房地产调控的意图十分明显。细则规定:对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征。消息一出随即引起市场强烈关注,各地二手房抢过户。 记者注意到,按差额20%计征所得税的做法并非“新规”。此前二手房个人所得税有两种计征办法:差价的20%或总价的1%~2%,交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源,按照总价为基准计算相对划算。而“国五条细则”的出台,无疑大大提高了二手房的交易成本,各地二手房抢过户。 据悉,在上述通知发布的当天,北京部分购房者连夜签约以避免多交税款。那么新政实施后对楼市究竟影响几何?业内人士预计,二手房交易成本增加,或导致业主不愿出售使得交易量下降;另一方面,卖家将税费转嫁到购房者身上,打压购房者热情。此外,由于二手房和一手房的联动作用,税收政策调整也将促使部分二手房的预期购买者将目光转向新房,从而影响新房价格。 释疑 “二手房按转让所得20%计征个税”非新规 记者粗略计算,以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房为例,按新政价值差额的20%计算,需缴个税30万元。若这项政策在各地严格执行,将会明显增加交易成本,二手房市场交易热度会受到明显抑制,短期内或导致成交量下滑。 事实上,对于二手房转让所得征收个税,我国《个人所得税法》早有规定:个人出售自有住房取得的所得(出售价与房屋原值的差额),应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。 由于部分房屋并不能核实房屋原值,例如此前所得的福利分房,无法准确计算出差额,因此无法按照20%来征收。对待这类房屋,国家政策为统一按照出售总价的1%征收。 在实际操作中,由于中介往往能帮助售房者压低真实价格进行网签,因此,按照1%的总价征收的税额,往往远低于按照差额的20%征收,因此,很多能够核实原值的房屋,也被当成不能核实原值的房屋,从而按照低于真实交易价格的总价的1%征收,以此达到避税的目的。 由于一线城市楼市供求持续紧张,此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。业内人士认为,如果热点城市的供求关系得不到明显改善,新增个税也许会再次转嫁到购房者身上,进一步提高购房者购买二手房的成本。 中原地产市场研究部总监张大伟认为,新国五条细则如果严格实施,二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响,成交量会明显下滑。等细则出台以后,各地二手房抢过户,但此后过热的二手房市场必将迅速降温。 市场 二手房加紧过户争搭政策“末班车” 据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,楼市新政出台后,门店周末平均新增房源委托量增长近四成。 “我挂牌的房子是不是要按20%的差额缴税了?”记者日前在三环新城附近的二手房中介机构看到,前来咨询、看房的购房者络绎不绝,其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的话题。房屋中介小刘对记者表示,上个周末,他的电话一直响个不停,主要是客户、业主或者周边小区居民咨询新政事宜。 据北京市住建委网站统计数据显示,3月2日,二手住宅网签量达到1059套。新政后,二手房签数量创新高。 今年以来,北京二手房成交依然火热,1月份成交量达到19561套,创两年的新高,1月和2月日均签约量也达到500-700套。统计数据显示,北京今年至今出现二手住宅网签量过千套共有三次,除3月2日外,分别是1月31日1230套和2月28日1036套,均为月末**后一天。 伟业我爱我家集团市场分析师孔丹认为,月底网签机构一般会加快积压案件的处理,所以月底的网签一般会比较多。孔丹同时表示,3月2日网签过千套,主要是受“新政”影响,大量市民扎堆儿网签,因为纳税网签目的就是加快过户进程,争相搭乘“新政”执行前的“末班车”。 除北京之外,上海、南京等地的二手房交易者同样急于在政策正式执行前尽快完成交易。而在江苏无锡,房产交易中心更是人头攒动,交易爆满,平时一天**多排360个号,4日下午已发570个号。 解读 房价上涨较快城市或现反转 本次个税政策调整,让不少二手房购房者紧急“抢跑”。而新房市场,本打算近期购房的刚需型客户可能将会再次转入观望,等待政策的进一步明朗后,延时买房。 据悉,北京、上海等一线城市二手房成交量已经超过或与新房成交量持平,如果新的个税政策使二手房供应大幅减少,有可能进一步加剧这些城市尤其是中心城区市场的供不应求。 不少人士担忧,20%的个税或促使买家转向新房市场,从而导致新房房价上涨。 针对国五条及其实施细则,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,政策出台背景正好处于房地产市场调控的关键时期,更多的是平衡在这个关键时期政府与市场面临的转型问题。总体看,国五条还是为继续做好今年房地产市场调控工作而出台的,并不是打压房地产市场。 链家地产市场研究部张旭认为,本次政策虽然是以往政策的收紧和完善,除了信贷和税收政策外,在“加强市场监管和预期管理”方面,也给予地方政府的更多的管控空间。整体来看,新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施,以及行政性调控措施方面均有所加强。且对于二手房市场的调控力度更大。新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向,抑制改善性需求,在一定程度上或降低交易换手率,预计成交将会有所萎缩。对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市,这种市场反转可能会表现的更为明显。 伟业我爱我家副总裁胡景晖预测,随着各城市细则的陆续执行,各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期,价格可能经历一段时间的滞涨期。专家表示,房贷政策提高了购房融资成本,有利于抑制投机型需求。
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27日6部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,意味着除了还在实行限购政策的城市,境外人士在国内购房套数已不受限制,这对于一二线城市,特别是中高端物业将有直接的利好影响。据了解,今年土地供应量大幅减少,一线城土地均价涨幅高达23.6%,同时一线城市高总价楼盘成交金额均大幅增长,央行在此间有再次降准降息,公积金贷款利率降低。这些迹象表明,后期一线城市高端楼市或将会再度升温。 信号一:“限外令”松绑对楼市影响有限但直接利好高端市场 昨天,记者从商务部网站获悉,住房和城乡建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部委近日下发《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》。通知称,经国务院同意,决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。这是“限外令”自2006年颁布以来,首次在全国范围内松绑。 业内人士称,目前海外投资者对中国大陆的房地产市场缺少热情,只有上海和北京还能获得较多的关注度。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,虽然“限外令”的放松会打开部分外资置业能量,但目前并不会对国内楼市产生过大影响。尽管上半年全国楼市整体升温,但并没有走出整体低迷的境况,此时投资很难获取高额的回报,因此对外资的吸引力不大,释放出的需求会相当有限。 显然中国楼市对外资的吸引力已不如当年,此次松绑不会对房价有明显拉升作用。但这对于一二线城市,购房者的信心,特别是中高端物业,或会有一定利好好影响。 信号二:土地供应减少一线地价上涨23.6% 房企上演抢地厮杀 据中原地产市场研究部**新数据显示,十大典型城市合计土地出让金为3953亿元,而在2014年同期,这一数值高达5802.6亿元,同比跌幅高达32%。土地出让金下跌并非地价下跌,而是因为土地供应量大幅减少。中原地产首席分析师张大伟向媒体表示,供应量降低是**主要原因。从十大城市的供应情况看,2015年年内,土地供应只有2680宗,而土地供应价格则明显上涨,推出土地的平均楼面价也上涨了9%。 房企因为面临土地供应减少的原因,拿地态势也相当积极,前7个月,在新增土地储备方面,10大房企新增土地储备面积1133.8万平方米,同比下降25%。而平均楼板价为3694元/平方米,同比上升19%。拿到手土地的面积变少,同时拿地价格出现上浮,增加了房企开发项目的成本,房企为了保住开发成本及利润空间,房价上涨也是自然。 信号三:投资购房者信心向好 一线城市豪宅成交井喷 中国经济网记者近日曾报道,上半年伴随楼市整体回暖,北上广深一线城市高总价楼盘成交金额均大幅增长。其中上海总价1000万以上楼盘共成交2967套,销售额同比增长150%,为一线城市**高。目前,一线城市“地王”还在不断刷新入市, 据统计,上半年上海总价1000万以上楼盘共成交2967套,超过2014年全年水平,销售额同比增长150%,为一线城市**高。北京和深圳高总价楼盘金额同比增幅也分别达到64%和86%,而广州总价600万以上楼盘成交1328套,较去年同期增加175套,销售金额同比增长4%。从成交额占比情况来看,北京和上海高总价楼盘成交额同比增幅分别达到32%和27%;深圳和广州较去年上半年高总价楼盘金额占比分别为16%和17%。改善性需求的广泛入市为房地产市场的可持续发展增添了新动力。 信号四:央行再降息降准 房贷史上**低 央行近日宣布,自2015年8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整,创造了史上**低的房贷利率。尤其是公积金贷款利率,经过年内的三次降息已降至3.5%。除了利率达到史上**低外,无论是商贷还是公积金贷款,整体贷款环境也都进入了较宽松的阶段。 此轮央行降息降准后,一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市,如库存去化周期在15个月以下的城市,接下来几个月或会出现涨价现象。 因此,此番基准利率降低对于一些想要买房的个人和家庭来讲,房贷压力变小了。有意向的购房者、投资者或将把握“空窗期”积极出手,趁短期市场还没有完全复苏好转的时段,并利用降准降息等政策给楼市带来的短期利好效应入市。
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一线城市代表着房地产的发展方向,擒贼先擒王的道理。一线调控成功的话,二三线在三年之后基本就重复一线的趋势了,因为慢半拍。至于国家的调控,还是别抱有希望了,我们总是报怨不要把泡沫吹大房价不要涨;其实我倒宁愿房价过快上涨,反正是买不起,让它疯狂涨就是了。**好一年涨200%。两年就把泡沫彻底吹破了,然后当头一棒直跌谷底,让人们再也不敢抄房!
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二三线的房价还会**的,目前的房价多低啊,就算打压,也只能是不长。没准**会出什么政策。
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