如何分析房价走向 一线楼市房价会涨吗

供不应求的情形只会出现在我国一线城市，短时间内还不会在重庆上演。三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。 专家认为，今年初重庆楼市不会出现供不应求的局面。 某研究机构市场总监何田认为，重庆土地供应稳定，今年一季度不会因供不应求涨价。 “地球还在转，丈母娘还要面对，房子的问题也还是得解决。”谈到楼市，网友如此戏言。 玛雅人“2012世界末日”的预言已经破灭，可2013年楼市的预言还在继续。买还是不买，卖还是不卖，在焦虑和纠结中观察市场的人，总需要临门一脚的勇气和一盆冷水的清醒。2013年楼市走势如何?重庆晨报记者专访了中国指数研究院的市场总监何田，与全国200多个城市的各项房地产数据打交道的他，对2013年楼市有着自己的判断。 猜供应量：重庆楼市不会供不应求 2013年的楼市将怎么走?抛开政策影响，供求关系至关重要。 何田认为，去年年初商品房销售面积和销售额已经触底，同比分别下降14%和20.9%，到了去年7月，累计新开工面积和开发投资额增速到达低谷(分别为下降9.8%和增长15.4%)，市场的供应量将在今年年初达到一个低点。不过，随着近几个月开工、投资等供应指标已逐步企稳回升，单月新开工面积由降转增，开发投资额增速明显加快，伴随品牌企业业绩好转，拿地力度加大，预计2013年这一趋势将延续，全国房屋新开工面积将止跌反弹，投资增速趋稳。 之前有人认为，随着供应量的逐渐减少，房价可能在今年3月份出现上升。对此，何田表示，“这种供不应求的情形只会出现在我国一线城市，短时间内还不会在重庆上演。因为重庆的土地供应量**近几年一直比较大，虽然存量已经消耗，但是随着建设周期的到来，2013年重庆的供应量还是相对稳定的。” 猜房价走势：会涨，但上涨空间有限 眼巴巴盼着房价降下来的人们，估计2013年要大大地失望了。 基于土地成本高企、刚性需求支撑、投资途径单一等种种原因，业内人士对于今年房价的预测大方向颇为统一，都是一个“涨”字。 何田也这样认为。他说，货币环境的稳定和市场成交不断加温，都支持房价继续走高，尤其是一线城市，如北京、上海，因为供应少，房价走高已成定局，“从全国整体而言，我认为至少向下的通道已经关闭，房价即使不涨也不太可能跌。” 何田说：“具体而言，一线城市和发达的二线城市(如长三角的杭州、南京等地)，在过去两年受调控影响较大，2012年来积压的需求逐步释放，成交量普遍在去年6-7月率先达到小高峰;多数二线城市市场的供应总体充足，价格上涨动力不及一线城市，价格平稳运行的可能性较大;三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。” 何田还认为，由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。另外，需要注意的是，如果房价持续上涨，将加大房地产调控政策在2013年升级的风险。 猜市场格局：大鱼挤走小鱼将成定局 如果说之前房企洗牌还只是预言，那么到了2012年底，这个预言基本实现了大半，大企业通过2012年的销售业绩，牢牢把握并逐步扩大市场份额。数据显示，2012年，万科、保利、恒大、中海、招商等房企每到12月就已完成全年销售目标，这些业绩飘红的大房企在土地市场更是纵横捭阖，屡屡创下“地王”神话。2013年，粮草足的大房企们，或将把房地产市场搅动得强者愈强、弱者愈弱。 何田认为，虽然2012年房地产市场还没怎么上演“大鱼吃小鱼”，但是大鱼变大挤走小鱼的情况已经成为定局。“目前，我国百强房企加起来的市场份额不过30%，就是房企老大万科也只占了市场份额的百分之几。而在美国，仅仅前十名的地产公司就占了30%的市场份额。” 何田说，这几年品牌房企的市场占有率不断提升，行业集中度持续提高。2009年，十家代表性企业的市场份额为全国的7.5%，到去年已扩大到11.6%，万科在千亿的基础上继续实现增长，品牌房企业绩快速增长已经挤占了中小开发商的市场空间，预计在2013年，品牌房企的占有率将继续提升，行业集中度将继续提高。 “虽然大房企的垄断也会带来弊病，但是对于我国的房地产行业发展而言，大房企的集中度越高，对政府的监管、行业的规范和人们居住品质的提升都是好事。”何田说。 猜房企应对：多物业形态多层次开发 何田认为，2013年对房地产企业来讲应该是利好众多的一年，如何踩准市场和政策节奏，随行就市的以合理价格提供适销对路的产品才是企业长远发展的要诀。 何田建议，2012年东部地区一二线城市回暖较早且力度更大，2013年这一趋势可能会延续，而部分三四线城市房地产供应和当地经济、人口不匹配，或将面临供应过剩风险。从产品方面来看，要跑量快速周转做大规模，中小户型、低单价、低总价是产品策略的必然选择，想要迅速提升销售金额、创造高收益，区域或产品特征稀缺、性价比高的中大户型高端产品必不可少。 另外，在当前住宅市场受到严密监管环境下，拓展业务，发展多物业形态，如旅游地产、商业地产、养老地产等也是企业分散风险、做强做大的重要途径，但与传统住宅产品完全不同的是，这些产品存在周期长、前期资金投入大、产品开发能力要求高等，一窝蜂盲目投入可能导致供过于求或去库存乏力的局面。

在政策刺激下，广州的购房需求得到极大释放。数据显示，2015年，广州市一手住宅网签达92325套，面积达1074.48万㎡，分别同比上涨29%和30%。房价均价才1.5万元的广州会在2016年补涨吗？业内专家分析，房价补涨的可能性较大。 一手住宅成交量增三成 数据显示，2015年广州全市一手住宅网签达92325套，面积达1074.48万㎡，分别同比上涨29%和30%，成交套数虽与高峰2013年尚有差距，但面积却超过了，成交金额更是创纪录达1633.9亿元。 全年成交量高点主要集中在二季度和四季度。进入四季度后，楼市政策持续宽松，中央及广州市政府不断推出政策，如再次降息降准、提高公积金贷款额度和贴息、银行降低房贷利率等；另一方面，楼市迎来集中推盘期，成交量再次回暖，12月网签10447套，创全年新高，这也是时隔33个月后再次破万套。 一成涨幅相对温和 数据显示，全年网签均价15206元/㎡，在一线城市房价普遍大涨浪潮中，广州竟可“独善其身”，同比去年仅上涨190元，涨幅温和。 从月度来看，其实广州的房价也是上涨的。总体来说，广州房价比年初上涨了一成左右。 房价补涨可能性大 对于2016年一线城市楼市，业内一致看好。业内人士认为，广州房价普涨总是滞后于北京、上海、深圳等城市1到2年。预计广州核心区域成交量和房价会在第三季度出现爆发性上涨，年底或2017年二季度量价齐升。 日前在广州开发区长岭居举行的“绿色智慧、生态宜居”招商推介会上，业内专家也分析，作为一线城市的广州房价补涨可能性较大。 有分析指出，目前广州正走在转型的路上，南沙自贸区挂牌成立等，引进了大量有实力的企业。而企业、资本、人才涌入，必将带来消费、居住需求，房价自然会上涨。

全面放开二孩政策、中央深改会议提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、国务院常务会议提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，一系列政策暖风引发业内关注。市场人士普遍认为，2016年一二线城市房价将继续上涨，不同地区分化严重。我们一起来看看这些专家的观点吧。 国泰君安首席宏观分析师 任泽平：未来10年一线城市房价将再涨一倍 目前，中国正处在一个增速换挡的时点，高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式，来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。去年，我对中国的房地产做过一个预测，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。 高盛房地产投资研究部主管 王逸：户籍改革有助中国楼市复苏，明年房价还会涨 曾在2014年经历房价**大降幅的“一线城市”，以及“其他二线及大型三线城市”均实现了**强劲的交易量复苏，除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。鄂尔多斯(8.52,0.020,0.24%)这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的，预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。 房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点，但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升，需要房价的进一步上涨来支撑。原因在于，如果房价不上涨，开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到 2016年年中，中国内地的房地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。 中国银行业协会首席经济学家 巴曙松：明年房地产业有望触底，一线城市没有什么好担心 从宏观来看，经济并没有出现太大的波动，但微观出现了非常大的变化。以房地产为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产业有望触底，房地产业投资增速下行趋势止住，对于经济的拖累作用会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，改善性需求成主流需求;三四线城市面临高库存、低需求的局面。 某机构研究院智库中心研究总监 严跃进：房价上涨难以动摇，2016年持续上涨 从市场预期看，目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的，而对于三四线城市则有分化的看法。实际情况是，三四线城市的房价难以大涨，但下跌的空间也不存在，即一个相对不涨不跌的态势，**大的原因不是因为库存而导致的，**主要是人口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然，涨幅有大有小，会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是，持续上涨，同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。 独立经济学家 陈宝存：三年内北京四环房价涨至20万 北京房价三年内，四环20万，五环15万，六环6万。北京与环北京地区的土地供应受到政策和市场局限，都不可能容纳北京外溢人口的正常刚性需求。北京已经不存在加大土地供应的可能性，整理存量建设用地难度和成本太大。 当然也有极少数声音认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多。 同策咨询研究部总监 张宏伟：“救市”频发对2016年楼市是重大利空 当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期，“救市”政策频发对2016年楼市是重大利空。 “地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。 离岸资产配置专家 刘磊：回暖只是针对开发商而言 今年一线城市房价的确逐步趋稳。然而，回暖只是针对发展商而言，对于投资者而言，投资市场的介入和回暖远未到来。尤其是坚持供需是房价上涨的原因，显得有些片面了。

以北上广深为例，平均房价在3-3.5万每平米。若以100平米计算，大约是300-350万元。若用各国币值换算，和纽约相比，不算高。但以收入来看，以北京为例，上市公司平均薪资约为17万元，若是全部的居民加总，则不到4.5万元。用4.5万元计算，买一栋300万元的房子，大约不吃不喝67年。以绝对标准（世界币值换算）而言，不高；以相对标准（当地人均收入）而言，天价。以纽约的曼哈顿为例，平均每个月房租是4,000美元（大约人民币2.5-2.6万元）。至於2013年房屋的平均售价，大约是150万美元（约为人民币970万元）。经过近百年变化与管理，曼哈顿的房价是相对稳定的。

全部3个回答 >

涨是肯定得涨，涨多少那就是开发商的事了。吉林房子够多了，涨大劲了也没人买，家家都有房子。

全部4个回答 >