购买地铁房有什么注意事项 如何正确购买地铁房

如今，处于同等条件的楼盘，谁离地铁口更近谁就更有优势，地铁的存在与否已经从心理上影响购房者的置业决定。如何理性选购地铁房呢？ 从地铁物业舒适度上来说，地铁楼盘**理想的距离在200与500米之内，步行5到10分钟为佳。这样的距离，将使地铁楼盘的便利性和安全性都达到**佳，由此，在200米到500米之间距离的楼盘才是地铁物业的完美体现。如果近在眼前，那么地铁站口每天来往的人流太大，就会显得嘈杂。如果距离地铁太远也不行，距离远到1-2公里，可以说是食之无味、弃之可惜。 原来配套完善的片区内楼盘**空间不会太大，投资者在购买这一区域地铁沿线的房产时，可以把地铁作为一种附加值，但**好不要抱以过高期望。比如，从长远的角度出发，地铁开通后，东部等稍偏些的楼盘的物业就可能比市中心的物业**幅度更大。从这个角度说，地铁沿线物业也具有不同的**潜力。 地铁将缓解城市交通拥堵，对于年轻的上班族是一大福音。以前上下班单趟可能要花一个小时，乘坐地铁则只需要很短的时间。对于有私家车的公司精英和白领人士，上班时间一般相对宽松自由。这样的人群对地铁的依赖是不强的。专家表示，如果是纯投资，那么建议购买地铁周边的“小户型”，其出租回报率高。 如果写字楼附近拥有地铁，就意味着员工拥有了快速、准点到达的交通工具，而整个商务区也拥有了保证大流量人群转移的能力。轨道交通对于一个区域的商业和办公是非常重要的。因此，一个城市的地铁将改写一个城市的商务办公格局。

在跨入了“地铁时代”的楼市，但凡是个项目，不跟地铁拉上点儿关系，不仅显得底气不足，甚至都不好意思跟购房者介绍。 而轨道交通带来的绝不仅仅是时间的变化，也使得沿线区域房地产价值重构，除了真正的地铁房之外，“我靠地铁”的概念满天飞，这不能不让购房者擦亮双眼，仔细分辨一下，什么样的房子才是真正的地铁房，并理性购买。 一、购买地铁房的四大误区 误区1：离得近就是地铁房 早在郑州地铁修建的消息尘埃落定前，不少看到了地铁商机的开发商就提前打起了“地铁概念房”的招牌。 随着地铁1号线即将投入试运行，想要“傍地铁”的楼盘项目也越来越多，动辄就宣称这里是地铁几号线，然后标榜自己为“地铁房”，要么凭这个自抬身价，要么忽悠着购房者赶紧掏钱。 但是，关于什么是“地铁房”，业内都有一套评判标准，一般来说，距离地铁站点步行5分钟可到达的房子称之为“正地铁房”；10分钟内到达称为“准地铁房”；15分钟内到达称之为“近地铁房”。 我们经常看到，有些楼盘在缩略了数倍的交通规划图上标出来地铁线路，然后宣称这个离项目如何如何近，事实上，真正修通之后才发现，从小区大门走到地铁站竟然要半个小时，这算哪门子地铁房？ 误区2：地铁房离得越近越好 这个问题难免有人会问，楼盘离地铁太远了不好，难道离近了也不好么？ 事实上，凡事皆有度。国外一项研究数字显示，从安全性和私密性角度而言，社区与地铁站的距离**少要保持200米，人流量较大的站口与社区之间则应距离300米左右，购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的项目，这样既可享受地铁的便利，又可有相对幽静的居住环境。 而且，现在地铁多在地下数十米建造，但辐射到地上的轻震依然存在。有业内人士表示，住宅与地铁距离过近并不宜居，地铁的震动、噪音会严重影响居住质量。具体来说，对于每天上班的年轻人来说，日出而作日落而息，受到地铁噪音的影响相对会小一些。对于那些想在地铁沿线买房养老的老年人，置业前一定要亲身体验一下，看自己能否适应地铁带来的噪音影响。 误区3：地铁房一定能增值 毫无疑问，地铁开通将从时空两个维度改变城市运行模式，也客观上促成了沿线楼盘的价值重构。 一般来说，已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。 而且，城市中心区，由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短，而新开发区，增值周期则较长。地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素影响，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的**佳时期，但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。 误区4：地铁房在手，全城我有 一说起地铁房，普遍认知都是方便快捷，生活的便利性也提高了。客观上，地铁的开通，特别利好郊区的房子，但这绝不意味着有了地铁，在这里买房就可以高枕无忧了。 决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的**不能单靠地铁来拉动，**终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。甚至可以说，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。 试想一下，你如果买房到了远郊，虽然可以乘地铁到市区购物、看电影等，但其付出的时间成本如何计算？而且，就目前郑州的地铁建设进度来看，达到覆盖全城的目标还有待时日，所以，本着“地铁房在手，全程我有”心态的购房者大可以省省了。 另外，就北京、上海等一线城市地铁的运行经验来看，高峰时段的人流量非常大，那么考虑远郊的购房者是不是要考虑一下，自己能否受得了挤地铁的痛苦？ 二、投资自住五大注意 注意1：核心区购房，注意“高位接盘” 投资地铁盘应该在区域未发展之前、价值还没有被整个市场认识到之前入市，这样可以通过等待周边配套逐步完善，楼价**来获利。而核心区物业以及豪宅本来价值就高，原本配套也完善，地铁更多是“锦上添花”，作用不会很明显，在楼市走向并不确定的当下，现在买了可能是“高位接盘”。而对于交通、配套等仍不完善的郊区盘，地铁是“雪中送炭”，对物业价值的影响则十分明显。 注意2：不要只顾当下，注意放眼长远 对于自住型买家，交通便利是考虑的主要因素。目前来看，一号线短时间就可以缩短东西城区的时间距离。地铁配套跟上后，沿线其他配套在不久的将来总能“慢慢弥补”，从长期来看，购买这些在建或规划中的物业就像买“潜力股”一样，**空间很大。 注意3：地铁不是万能的，注意风险控制 不要过度夸大地铁对楼市的影响力。只有地铁实现了四通八达，那时才会发挥出更加重要的交通大动脉作用。 注意4：投资商铺，注意不要跟风 地铁来了，谁不想买个商铺？地铁的速度快，载客量大，效率非常高，对商业的带动会非常大。按照一线城市发展经验，每个地铁站都担负吸纳和运载周边居民的功能，因此，每个地铁站都将形成一个副商圈。可惜，地铁商铺资源有限，而且价格门槛高，所以请记住一句话，投资商铺，量力而行，切忌跟风。 注意5：区域情结将淡化，注意潜力区域 地铁的运转将使得流动性大大增强，进一步淡化长期根植于人们内心的区域情结，从而改变这种现有的居住格局，可以预见，随着地铁网络的完善，郊区的居住价值和增值潜力将更加凸显。 三、三个必须搞清楚的关键问题 关键1：地铁**终通车时间与交房时间 若想在地铁周边购房，地铁的通车时间一定要准确把握。远期规划的交通路线、站点分布、通车时间、工程是否如期竣工等因素，一定要事先考虑在内。由于预售房一般都是在售后一到两年内交房，因此购房者在选择轨道交通时应尽量考虑那些接近通车或者业已通车的线路。 因地铁房优势突出，均价常高于同地段产品，因此，只有在地铁尚未开通前入手置业才能抢占先机，房产未来的保值**空间才更大。 关键2：盼**？请搞清政策规划 地铁房的**空间大小，从根本上来说是由需求量决定的。 简单来说，是一个这样的规律：大量外来人口存在，原有城内用地有限以及地铁沿线规划合理，是地铁沿线升级潜力大小的决定性因素。在选择投资时，应充分考虑城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。比如，房产周边是否有完善的生活配套？是否有更多的有力政策保证房产价值的上升？这一地区是否是政府规划发展的地区？ 关键3：周边环境因素 买地铁楼盘，势必要搞清楚周边环境，而地铁站口大多设在繁华位置，其噪音、空气等污染也相对严重。 以地铁带来的噪音问题为例，解决方案有两种，一种是选择离地铁出站口比较远的地方。据介绍，沿城市铁轨楼盘，至少在距铁轨项目200米之外才不会或者很少受到地铁运营产生的噪音、震动等影响。另一种方案就是关注建筑材料，一些比较高端的住宅，通过建材或适当的设计改良也可以缓解噪音污染，在选房时可针对房屋建筑材料仔细询问。例如，建筑的窗户**好采用中空双层玻璃，而非普通双层玻璃，建筑材料能有效隔阻噪音和粉尘等。  

自住型商品房即自住房，在购买中会遇到哪些问题呢？搜房网整理出这六大注意事项。 一、购买资格 按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。不再受到区县属地限制，可以跨区买房。 二、优先购买条件 符合下列条件的家庭可以优先购买： （一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。 （二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。 三、套型面积和价格标准 自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，**大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。 四、销售和登记管理 （一）房地产开发企业在申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在市住房城乡建设委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息。公示期不少于15天。购房家庭应当在公示期内向房地产开发企业提出购房申请。对申请购房家庭的资格审核，按照本市住房限购相关规定执行。 （二）自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后，由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。 （三）自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。 五、转让管理 自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。 购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。 六、处罚措施 对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购自住型商品住房的家庭，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，**低**款比例调整为不低于40%。另外，财政部和国家税务总局也对个人住房转让营业税政策进行了调整，营业税免征门槛由5年变为2年。在两项政策的叠加效应下，购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低，可以扩大购房需求，转变市场观望情绪，带动楼市回暖。购房者**比例下调置业门槛降低200万房子可少付60万**房贷新政规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，**低**款比例调整为不低于40%。同时，公积金贷款政策也做出调整，首次购房公积金贷款**低**款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，**低**款比例为30%。

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随着地铁在各城市的修建,“地铁盘”也应运而生,便利的交通确实可以节省时间成本,便宜亲民的票价也比停车费用便宜的多,然而购房者真的会为“地铁盘”买单吗？让我们先来看一组采访： 而在这些接受采访的购房者中,85后人群占至了90%以上,这正是眼下购房的主力军。另有75%为90后,他们正逐渐成为购房的中坚力量。 事实上,在***中只有8%的购房者明确***示,购房时地铁是置业的首要考虑因素。 从数据我们不难看出,价格还是购房者考虑的首要因素,其次是配套,另外还有不少购房者明确看重户型的“舒适”。此外,学区、交通也是较重要的选房指标。另外,专家给出的建议是：选房关系到今后的生活质量,所以必须充分考虑自身各项条件。 究竟价格、户型、配套、学区、地铁这五大选房因素应该如何取舍？让我们一起来看几个例子吧！ NO.1 别被“均价”迷惑。 单价仅仅代***楼盘的档次,总价才是**终需要考虑的根本。买房子要看实用,定下房型和面积就行,千万别有那种银子不花完不痛快的想法,那是买房的另一个大忌。 NO.2 公摊并不是越小越好。 不少购房者认为公摊面积大就是让自己吃亏。其实,公摊面积与居住的舒适度以及安全、消防等都有关系,压缩这些空间换来的“出房率”反而会降低房子的居住品质,甚至安全系数。 NO.3 别被“纸上的配套”打动。 有时候蓝图一片美好,但入住几年小区里还只有一个邻里中心是闹哪样？房子是便宜了,但后期花费的生活成本可能更高,未免有点得不偿失。 NO.4 选购学区房要多留心。 2015年一系列的入学政策让很多年轻人开始考虑购买“学区房”,现在大家都知道并不是离得近就能上学,还得以合同、划片为准。另外还要注意的是,交房后一年才能拿到房产证,有了房产证才能按片入学,所以交房时间也得留心。 NO.5 地铁房也并不是距离越近越好。 从安全性和私密性角度而言,住所与地铁站距离**少要保持200米。步行15分钟可到达地铁站点的楼盘**为合适,这样既可享受地铁的便利,又可有相对幽静的居住环境。