选购别墅要注意什么问题 选购别墅时如何避开开发商的陷阱

在有生之年，能够有一套自己的别墅用来给自己养老是再好不过了。别墅小区的环境都非常优美，而且容积率低，房屋面积大，各个居室功能分区非常齐全，居住不显拥挤，与普通住宅相比，舒适度更高价格也更贵。那么，购买价格高昂的别墅，要警惕开发商的哪些陷阱呢？购买别墅时要注意什么问题呢？ 一、警惕买房中的4个陷阱 1、“五证”不齐全 消费者购买商品房前必须查看开发商是否具备“五证”。“五证”指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。马金敏说，开发商五证齐全，按照法律规定才可以预售房子。而实际上，有些人在某一楼盘在建甚至在拆迁时可能就已经十分关心这个楼盘了。她提醒，消费者一定要查验“五证”，**好去相关部门核实开发商提供的证件再决定购买，以降低风险。 2、虚假广告 购房者不要轻信广告宣传，有的商家为了促销，广告宣传往往不切实际大肆渲染，比如“交通便捷，直通繁华市区”、“**、幼儿园、休闲广场等公用设施也将样样齐全”等。一些购房者被图文并茂的广告吸引，而草率签订合同。但有时你会发现小区建成后相关配套设施可能与广告宣传不一致。马金敏提醒购房者**好自己或委托亲友现场考察小区及周边规划，并与广告的内容相对比是否相符。 有的广告**下边有一排小字，类似于“本广告内容只作为宣传，将来以正式合同或审批的规划为主”等字样，很有可能该楼盘各项手续还不全，规划还没有经过审批，选择这样的房子时更要格外慎重。 3、合同内容玩文字游戏 签订正式的商品房买卖合同前，马金敏提醒大家，一定要把所购楼盘小区周围的环境考察清楚。有些业主只看了广告宣传或楼盘在建的部分，等入住后却发现小区附近有污染企业，心里不舒服。所以，要关心小区整体规划及周边环境，附近有无影响自己将来生活质量的问题都要考察清楚。 有些楼盘的开发商在购房合同的补充条款的地方，先填写了自己的一些补充条款。这些条款购房者尤其应该注意，往往是强调了一些购房者的义务。购买人如不接受可以不签合同，当然也可以就这些条款与开发商进行协商。 4、“两书”、“一证”不齐 新建商品房交房时开发商都需提供“两书”，即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。“一证”即竣工验收备案证明。如果证件不齐全，业主有权拒收房子。 二、购买别墅时要注意什么问题 越来越多的人为了提高生活品质，在购房时选择购买别墅，买别墅除了要注意购买普通住房的一般问题外，还要注意以下特殊问题： 1、 小产权 小产权相对大产权而言。大产权房产证由政府房地产管理部门发放，小产权房产证由乡镇政府发放。大产权房能正常上市交易，价格较贵，小产权房不能正常上市交易，价格较便宜。原因是小产权房是农村集体所有土地，根据《土地法》规定，是不能出让、转让的,非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。如投资的话，也不能起到保值、增值的作用。因此,一定要慎重。 　2、 送花园 别墅一般都带花园，如果是独幢别墅，花园的面积还会较大，因而“花园”也是别墅销售时的一大亮点。但细分析的话，产权人实际上不能享有花园的所有权，因为别墅的花园一般也就是用苗圃和栅栏围起来的部分，这部分面积是不会体现在产证里的。另外，根据《物权法》规定，这部分权利应当属于全体业主所有，除非花园面积体现在产证里，否则并不能成为实实在在的权利。 　3、 送露台 露台是指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有围护、无顶盖的台面。露台的面积并不计算在建筑面积之中。因此，如说“送露台”，并不能算是赠送，因为露台本来就没有算面积。 4、 送(半)地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面高度、超过该房间净高的一半者；半地下室是指房间地面低于室外地平面高度、超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。如果地下室的净高超过2.2米，那么应当算在建筑面积里，如果没有超过，则不算建筑面积 5、税收 买卖别墅所交纳的税收也比普通商品房要多，因此购买时也要对税收情况有所了解，测算一下交易成本。 （1）独栋别墅： 土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。 个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。 （2）联排、叠加、双拼别墅： 土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。 个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。 满3年不满5年的，土地增值税减半；满5年的不征收土地增值税；唯一住房且满5年的，双免，只缴纳本次转让的营业税。 6、贷款 别墅的贷款成数比住宅要低，银行一般**高成数控制在五成，此外还要受到总房价、贷款人资信情况等影响。另外，购买别墅不能申请公积金贷款，只能申请商业贷款。 以上就是关于购买别墅需要注意哪些问题的相关解答。经济的发展，收入的不断提高，不少工薪阶层或中产阶级在一定年龄后，手中有一定积蓄，也会开始考虑购买一套自己的别墅。辛苦了大半辈子，也是该好好享受人生。不要说你买不起也不敢想，人的潜能是无限的，或许多年前你想都不敢想自己会住进别墅，而现在你却已经拥有你想的一切。

买别墅，住别墅是较大的投资，是生活形态的变化，也是生活圈的抉择，它将改变家人的作息及成长环境，该如何选择?试由12个分项来评比别墅选择的重要指标，提供以备参考。 一、天然景观(NATURAL VIEW) 好的天然景观，不论是否知名景观，都可为别墅提供“远景”。不论是山是水，是公园或河滨，由于视野能远眺，距离产生的空间美感，衬托人造景观的“近景”，使别墅的窗外美景，增色加分。 二、人造景观(LAND SCAPING) 别墅区的景观设计，不仅是绿化植栽如此简单，好的景观设计除了视觉上、环境美化上、小区微气候、休闲活动各方面都会统筹考量。一举多得，既能创造景观，又解决人车分道问题、停车位问题、噪音问题、安全问题，因此好的景观规划，对别墅的品质影响极大。 三、建筑造型(ARCHITECTURAL STYLE) 建筑造型风格决定别墅区建筑调性、风貌、庄园式、城堡式、都铎式、地中海式、西班牙式、殖民风格、热带田园风、北欧现代式、美国白派、简约主义式，甚至混合风格式、维多利亚式。不知所云的外型设计应有尽有，我们该从两个方向去看它，第一，比例、美学之塑造分数几何?屋顶斜度对否，开口长宽比例美吗?立面比例正确吗?好的别墅造型可提高其房产价值。第二，建筑风格是否为你所喜爱，喜爱同样建筑风格的人群以类聚之，以后的小区邻居或许也有相同语言与通性。譬如，同样喜爱现代派建筑风格的人做邻居一定是较佳搭配。 四、栋距、空地比(DENSITY) 建蔽率与容积率乃对土地使用密度与强度的规定，对发展商而言，单位土地面积愈大，空地比愈高，成本就愈高，因此欲成就高空地比就相对地总价会变高，目前上海郊区的地价已高到非500万以上的别墅，就无法有令人满意得栋距，一般前后栋距20m，左右栋距10m的别墅已属难得。 除了庭院之外，空地还须提供公共设施、道路、公共绿地、景观等用地，因此包括公共面积来平均，每一栋别墅需用地1.5到2.0亩地(即900 m2~1350m2). 五、 管理与维护(MANAGEMENT&MAINTAINANCE) 别墅区的居住品质好不好，除了环境、建筑、景观等硬件因素之外，管理团队、管理制度、维护与修缮的执行效率等软件因素，亦是重要考量条件。一般来说，国外物业管理公司的管理制度与执行效能均较完善，也较可信赖。好的物业管理能提高房产价值，当然付出的费用也相对较高。然而对高档别墅社区而言，这是绝对必要的条件，许多别墅区常因没有好的管理而造成各住户违章横行，庭院各自设立围篱，没有好的维护而造成公共设施毁损及环境破落，这些结果都会造成房价下滑。 六、保全与私密性(SECURITY&PRIVACY) 别墅区的安全性可从两方面来谈。一是以高墙、夜间照明、电子安全设备等硬件配套设施来作防患。二是加强人员的门禁管制、巡逻及紧急反应训练，来确保对居民、财产的安全保障。私密性与密度、景观设计有关，访客过滤也是基本确保手法。好的别墅区内看不到闲杂人，也看不到来路不明的车辆，无线通话器是必备工具。 七、公共设施(FACILITIES) 公共设施可分为室内活动与户外活动两大类。室内活动一般以会所(CLUB HOUSE)方式经营是为社区中心(COMMINITY CENTER),内部包含健身房、舞蹈室、桑拿、咖啡厅、会议室、宴会餐厅等空间的经营管理。户外活动场所则如网球场、游泳池等各类运动场地。 公共设施可分纯粹对内开放及对外社会人士开放两种经营方式，亦有以会员发卡方式经营，而住户享有当然会员资格，对外则以收费方式招收会员。总之，原则是“以价制量”才能维持好的环境与提供优质服务。所有设施的经营管理维护都需要花钱，若经营者不营利，则势必由使用者付费，物业管理费自然要高许多。 八、区位交通(LOCATION&TRAFFIC) 不同的区位条件，不同房产价格，也造成不同生活方式，市区的或郊区的，大众交通网络上的或偏远疏离的地区，有无社区巴士行驶，附近有无区域性小型商业区，这些居住方便性及工作便捷性的考量因素。事实上也影响别墅区入住意愿，一个成熟的社区入住率高，周边生活机能健全、交通方便、管理完善，自然房屋价值也居高不下。 九、建材及设备 目前国内别墅皆为毛胚房，主要建材考虑为外墙材质与门窗等级，设备包括中央空调，水处理设备(净水、软水、纯水)中央吸尘系统、保全系统等。有地下室的别墅则应配备自动抽汲集水井。 十、房型平面设计 别墅的平面设计可由下列基本条件来判断选择房型。 a.有无过多无用或不好安排使用的平面空间。 b.有无空间大小配比不良的现象。如主卧房的小空间能否满足各种功能需求大小。 c.朝向与房间的景观、通风、采光息息相关，选择适合自己的方位，不论从风水或物理环境角度都是必须的。 十一、特点主题 有的别墅区的卖点是天然条件，如临湖、临球场、公园。有的是标榜如名人雅士聚居之地，人文荟萃。或是有新的设计理念之完美体现为特色，这些具有主题特色的别墅的确能对房产有加分效果，不论自住或投资，日后的增值是指日可待。 十二、长期规划 这可分两方面来说：都市长期计划与社区内长期规划。未来三、五年，甚至十年后，政府都市规划建设是否将对此别墅造成好的或坏的影响，不一定所有的公共建设都是正面的影响。对生活品质而言，大型卖场或商业区太近，利害是互见的。通常别墅区要的是安全、方便、独立，在市区要能闹中取静，在郊区要能自成一方，不受干扰。 别墅区内部的开发，往往会分期分区施工销售，要了解在长期全面发展之后，是否会产生居住品质下降，当社区住户满载之后，公共绿地、道路、设施是否依然充分，有时发展商的利益考量与住户是不相符的，但是有远见的发展商通常都能权衡全局，作好长期完整规划。 12项指标评比，如果8项以上的项目你觉得满意，那么它是一个不错的别墅区，10项以上合格则是很好的别墅区，至少是适合你个人喜好及专业考核的，若低于6项，那么你应该好好考虑了，购买别墅是超高消费，应有要求提供完整证明资料的权利。

随着别墅十年来的发展与成熟，别墅消费人群也走向成熟，别墅消费形态也发生了明显的变化，别墅已由炫耀型消费转向自我需求型消费从而转向别墅形态。别墅形态，是一种既能注重生活感受和居住舒适度，又讲求亲近自然，融入自然，达到建筑、人与环境三者融合的境界。 别墅是居住形态的**高阶段，无论是居住的舒适性、私密性，还是空间组合的丰富性、趣味性，也无论是功能区隔的细化程度、人性化程度，还是人与自然、建筑与环境的相融性、亲和性，都要远胜于多层、高层住宅。别墅代表着品位、怡然、舒适，是每一个热爱生活人士的希望之园。在购买别墅时要注意以下几点： 1、环境与景观营造为首要考虑因素。 环境包括区域位置的自然环境、人文环境与交通环境，优越的地理位置预示着生活的舒适写意、交通的便利和地产**潜力。景观营造优劣直接影响着在别墅区的生活品位和情趣。溪流、喷泉、标志性景观园林小品等的组合，将外围的自然环境与园区内的规模化的景观有机地融合在一起。 2、优秀的规划设计也十分重要。 首先应该尊重自然、尊重人文，实现与外部环境资源的相呼应对接。别墅区的规划指标直接影响着业主居住的舒适度及生活感受，另外，购房者还应注意发展商对区内生活环境的规划。 3、物业管理是重中之重。 别墅区的物业管理对于业主将来的正常使用及物业将来的**潜力都至关重要，高档别墅区的物业管理都应具备管家式服务、租赁服务，并提倡隐形管理。 4、单体设计。 消费者应考虑别墅单体的外观设计、内部空间的动线设计与功能分区设置，是否与自身的个性、品位、身份和居住文化相适应。 一方面，别墅雍容空间，融会法式经典大宅设计理念，具有非常强烈的空间序列感，秩序井然的空间组织，打破流动性对现代别墅礼仪感的限制，是主人的尊崇气质与空间的高贵典雅交相辉映。另一方面，从地下室到顶层到私家花园，均为一家一户的真正别墅生活。

只有国家承认的合法进入商品房市场的无权利限制的别墅，买卖行为才受国家法律保护。所以要特别注意。

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随着别墅十年来的发展与成熟，别墅消费人群也走向成熟，别墅消费形态也发生了明显的变化，别墅已由炫耀型消费转向自我需求型消费从而转向别墅形态。别墅形态，是一种既能注重生活感受和居住舒适度，又讲求亲近自然，融入自然，达到建筑、人与环境三者融合的境界。   别墅是居住形态的**高阶段，无论是居住的舒适性、私密性，还是空间组合的丰富性、趣味性，也无论是功能区隔的细化程度、人性化程度，还是人与自然、建筑与环境的相融性、亲和性，都要远胜于多层、高层住宅。别墅代表着品位、怡然、舒适，是每一个热爱生活人士的希望之园。在购买别墅时要注意以下几点： 1、环境与景观营造为首要考虑因素。 环境包括区域位置的自然环境、人文环境与交通环境，优越的地理位置预示着生活的舒适写意、交通的便利和地产**潜力。景观营造优劣直接影响着在别墅区的生活品位和情趣。溪流、喷泉、标志性景观园林小品等的组合，将外围的自然环境与园区内的规模化的景观有机地融合在一起。 2、优秀的规划设计也十分重要。 首先应该尊重自然、尊重人文，实现与外部环境资源的相呼应对接。别墅区的规划指标直接影响着业主居住的舒适度及生活感受，另外，购房者还应注意发展商对区内生活环境的规划。 3、物业管理是重中之重。 别墅区的物业管理对于业主将来的正常使用及物业将来的**潜力都至关重要，高档别墅区的物业管理都应具备管家式服务、租赁服务，并提倡隐形管理。 4、单体设计。 消费者应考虑别墅单体的外观设计、内部空间的动线设计与功能分区设置，是否与自身的个性、品位、身份和居住文化相适应。 一方面，别墅雍容空间，融会法式经典大宅设计理念，具有非常强烈的空间序列感，秩序井然的空间组织，打破流动性对现代别墅礼仪感的限制，是主人的尊崇气质与空间的高贵典雅交相辉映。另一方面，从地下室到顶层到私家花园，均为一家一户的真正别墅生活。