楼市政策有哪些 楼市库存有多少

本月上旬将过,离中央经济工作会议召开的时间也越来越近,有关“四个歼灭战”的战术部署引发市场关注。而在化解房地产库存方面,多项政策有望推出。 统计局的**新数据显示,前10月全国空置住房又创新高,与此同时,房地产投资却创出新低。接近高层的研究人士告诉记者,目前中国经济仍然处在下探过程中,能否在一两年内实现触底和转型,房地产可以说是这个过程中**重要的一只靴子。 不少分析人士认为,目前中国房地产**大的痛点正是高库存。业内预计,未来更多刺激楼市的政策有望出台。去年以来,政府已经出台了一系列刺激政策,包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款**比例、松绑外资进入楼市等。有分析人士对本报表示,尽管调控政策不会出现大转向,但明年政策出现宽松是大概率事件。 值得注意的是,同为国家重要战略性政策的保障房及棚户区改造有望与楼市去库存深度衔接。目前,这一政策已经逐步进入实质性释放阶段。其中,被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置已陆续到位。 上述研究人士表示,用市场化的方式来解决供需问题,是**为有效且无后遗症的方式,“这种方式还能将房地产库存引导到有需要的人群中去,能更有效地提高住房使用率。” 在去库存的“歼灭战”中,除保障房货币化安置之外,包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。 此前,中央政府曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户,这被认为是政策调控方向,将对房地产去库存产生长久利好。目前,户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等政策已在陆续落实过程中。 此外,有消息称,相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备,为保证政策效果,购房**比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。

中央城市工作会议刚过，各地都开始出台刺激房地产市场发展的措施，帮助市场去库存。部分地区加紧推出购房补贴，**高补贴竟有80万。 中央城市工作会议12月20日至21日在北京举行。会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。有分析人士指出，这预示着我国城市工作将迎来重大变化，也将对楼市和房企的命运产生重大影响。 中央经济工作会议话音刚落，已有地方政府开始出台刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存正在真金白银地落到实处。 安徽芜湖：契税补助50% 日前出台刺激房地产市场发展的措施，市民在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者，在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。目前，芜湖需要缴纳4%契税的户型一般为144平米（含）以上户型。因此，这一政策也被认为有利于大户型库存的消解，换句话说，利好有改善性居住需求的市民买房，购房者可节省万元以上成本。 广西北海：按房款总额1%给予财政补贴 2015年12月20日起开始受理购房财政补贴，对2015年11月17日至2016年12月31日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房（不含垂直分户商品住房）并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。 浙江杭州富阳区：**高一次性补贴80万元 而在此之前，浙江杭州富阳区在12月8日推出了包含推进保障性住房货币化、购房补贴、人才安居购房补贴、住房金融服务等六项条款的楼市刺激政策。其中，对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，**高一次性补贴80万元。 河南：对农民购房给予契税和房款补贴 地处中原的河南早在11月10日就出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，鼓励农民进城买房。并提出，各商业银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务，扩大业务范围，支持农民进城购房，对农民购房的，政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。　 数据显示，2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。 2016年还有哪些底牌可以“救楼市” 据报道，2016年可能会出现以下8大措施： 1、降首套**：将首套房**比例从现行的25%，下调至20%左右。 2、继续降准降息。 3、楼市税费补贴类政策进一步落地。同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。 4、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。 5、调整普通住宅标准。 6、鼓励人才购房政策。 7、将户籍制度与购买房产直接结合。 8、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。 “未来，政策储备将从多方面进行。棚户区改造将持续加码，信贷政策继续宽松。同时，将放缓房产税落地，继续释放规划政策红利，直接购房有望减免税费并给予一定补贴。”中原地产首席分析师张大伟表示。

“楼市去库存”正在被以前所未有的重视程度，提上国务院及其职能部门的施政日程。住房和城乡建设部(下称“住建部”)等中央部门，已在酝酿多项“楼市去库存”的技术手段，并将其提交中央经济工作会议讨论。 政策性住房、城镇棚户区改造或将被以史无前例的力度与城市存量商品房市场打通，在保障性住房、城镇棚户区改造全年任务指标总量不减的情况下，加大收购存量商品房力度，控制政策性住房新建规模，成为楼市“去库存”的主要工具。 去库存政策手段将主要在二三线城市实施，中央政府已经意识到须避免“去库存”演变为对房地产市场的大规模刺激。因此，针对性较强的政策手段，将很难呈现“水漫楼市”的局面。 “变通”主渠道 “从住建部几次系统内部会议传达的精神和领导讲话的口径来看，打通政策性住房和商品房市场，应该是比较重要的政策手段。”12月9日下午，一位地方住房和城乡建设厅官员告诉《中国经营报》记者，2016年政策性住房通过市场收购存量住房实现的力度，将“空前加大”。 所谓“政策性住房”，是指经济适用房、廉租房、公租房等在内的带有保障性质的住房的统称。按照过往惯例，政策性住房主要通过政府划拨土地、减免税费、开发商配建代建——政府回购等方式实现。 2015年10月，习近平主持召开中央财经领导小组会议时指出，要做好楼市去库存工作确保房地产市场健康平稳发展。在此背景下，住建部明确了此前已经提出的打通保障性住房和商品住房市场的思路，并将其确定为楼市去库存的重要手段之一。 “在习总书记提出去库存的指示之前，住建部专门就房地产市场问题、城市规划建设方面的问题向**高决策层进行了汇报，在汇报的过程中，住建部提及了房地产市场当前的库存问题，以及包括打通政策性住房和存量商品房市场的建议思路，得到了中央领导的认可。”一位接近决策层的权威人士告诉记者。 据此精神，住建部召集了多次系统内的电视电话会议。住建部部长陈政高特别强调，“要下决心打通商品房和公租房、棚改房的通道”，陈政高在内部系统会议上还表示，“打通渠道是**重要的，打通这三条渠道就会一通百通，我们房地产市场就会有很大的好转。” 此前，部分地方省市曾尝试通过市场购买存量商品房的形式，消化市场库存，但是，由于受到资金、购买规模等方面问题制约，并未在全国范围内推开，而住建部正在协调有关部门解决这些问题。 力度空前大 2015年1月24日，福建省福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，提出由政府收购市场、城镇居民手中的存量房屋，用于保障性安居住房。此后，辽宁、湖北、江苏等省的部分地区，也开始效仿这一做法，进行尝试。 “不过，在当时的情况下，收购要直接耗费地方政府的财政支出，长期、大规模收购地方政府是承受不起的，正因为这一点，这种政府购置存量房的方式，只是进行尝试，没有在全国范围内成为主流。但是，在2016年当中，有了资金支持之后，这种打通的力度将空前加大。”前述地方住房和城乡建设厅人士称。 据了解，国务院已经基本确定了2016年保障性安居工程、棚户区改造的任务目标，并把城市危房改造纳入到城市棚户区改造政策支持范围，因此，棚改任务总量将创下新高。为此，国务院协调国家开发银行等政策性金融机构提供资金支持，2016年国家开发银行计划投入的贷款，将超过2015年的4000亿元人民币. 多位地方住房和城乡建设厅的人士均向本报记者证实，在有资金支持的情况下，住建部强调三个打通，即商品房市场和棚改安置房打通；商品房与公租房打通；商品房和租赁市场打通。 所谓商品房和棚改房打通，即以货币化安置的方式，通过自行或组织购买的方式，通过购置商品房，解决棚改安置住房。目前，货币化补偿已经写入了中央政治局常委会工作要点。 对于商品房和公租房打通，住建部高级领导曾针对2015年的相关工作提出，年度公共租赁住房在任务指标不变的情况下，尽量不再新建，而是通过政府到市场上收购存量商品房完成，“买不到合适的房就买二手房”这位高级领导曾特别强调。 针对二三线 “从我现在了解到的情况看，中央已经意识到了必须将去库存与大面积刺激房地产市场区别开来，去库存的政策和手段，都要有针对性，避免出现‘大水漫灌’房地产市场的情况，这也不利于结构调整。”前述接近决策层的权威人士表示。 基于如是政策基调，正在拟定的去库存政策实施手段，将增强针对二三线城市市场的针对性。如对于二三线和中小城镇新增户籍人口购房，予以定向税费优惠、住房信贷政策支持、补贴等，从而增加二三线城市的市场新增需求，从而达到去化库存的效果。 与此同时，中央政府还在考虑通过各种手段，鼓励地方政府实现商品房与保障房、棚改房、公租房、租赁市场的打通。考虑中的手段包括增加定向转移支付、协调农业发展银行对城市棚户区改造予以资金支持等。 在此之前，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，审议通过有关以加速新型城镇化拉动消费升级的有关规划，其中，明确提出，通过加速新型城镇化拉动住房消费的思路。 “这实际上大口径已经定了，去库存的重点是在二三线、甚至三四线城市，其实房地产市场的主要库存也都是集中在这些城市，北京、上海、广州、深圳这样的城市，从‘330新政’以来，市场库存的去化程度是十分理想的，这届政府的思路很明确，就是通过针对性的外科手术，解决市场问题，而不是向整个房地产市场注水。”中国地产开发研究院首席研究员苏建一向记者表示。 记者了解到，遵循这一针对性的思路，住建部会同其他有关部门，已经草拟了多种去库存的手段，这些政策手段将在中央经济工作会议上予以讨论，在得到**高决策层的认可后，有计划、有步骤、有重点地施行。

  当前，楼市的重中之重就是去库存。2015至2016年，政府以及各个城市纷纷出台各项政策，积极去库存。初略总结了下，目前的去库存政策主要分为5类： 一、 公积金成为去库存的重要工具 2016年2月21日起住房公积金存款利率上调至1.5%， 2015年四次降低公积金贷款利率，减轻还贷压力。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件、降低**比例等已成为各地公积金新政的“标配”。 根据四川省住建厅的统计来看，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1／4份额，为化解库存贡献了1／3份额。   二、 降低税费、减轻负担 2月22日起执行的契税、营业税新政，即购买首套住房，房屋建筑面积在90平及以下的，契税为1%，90平以上契税为1.5%；购买二套住房，90平及以下契税为1%，二套房90平以上契税为2%；目前，各个城市已经纷纷按照新的契税政策来执行。注意，北上广深不形式契税政策中的二套房契税优惠政策。   三、鼓励农民工进城买房 加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。 　 四、回购房作为保障房 不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。安徽等省住建厅要求，确保货币化安置比例不低于50％，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80％以上。   五、实施供给侧改革 山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中**和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。 2016年买房利好政策不断，这些政策是否会带来房价的暴涨，不少人也非常担忧。专家表示，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。2016年楼市的分化还会持续，一线城市和热点城市，房价可能稳中有升，但三四线城市的房价没有上涨可能。

近期楼市政策调整，购房首付比例降低，公积金和商贷利率有所优惠，购房成本降低。对于符合条件的购房者，银行也提供了灵活的贷款选项和还款方式。

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