会所包括些什么 业主应该怎么样使用

很多人对小区会所产权归属的问题都抱着疑问，但是因为在日常生活中没有产生直接的利益关系，所以关注度不是很高。其实不然，小区会所是业主所享有的配套，往往是有白纸黑字规定的，但却逐渐沦为开放商吸引消费者的“诱饵”。 小区会所产权归属疑点多 很多业主不清不楚 “丰富的休闲空间”、“优雅的生活姿态”、“一应俱全的服务”．．．．．．在许多楼盘的宣传广告中，购房者都会看到有关会所的重点介绍。如今，开发商为了聚集人气、抬高房屋售价、促进销售，将会所当做房地产项目必备的配套设施之一来提升楼盘品质，从某种意义上来说，小区会所渐渐成为人们购买房屋的“诱饵”。然而，据记者观察，扬城大多数高档小区的会所要么闲置，浪费空间；要么转作商用，让业主不满，物业为难。 现象一：说好的会所“不翼而飞” 扬城某小区业主坦言，当初买房时，就是被销售人员对小区会所的描述所打动，希望入住小区后能享受到会所的贴心服务，可直至项目全部交付，该业主也没有见到会所的踪影。尽管建房规划图和售楼模型上都标有会所的位置，但开发商还是熟视无睹。 现象二：小区会所闲置成摆设 仪征某小区的开发商“信守承诺”，开设了会所供业主休闲娱乐，可这一举措不但没让业主高兴，反而招来抱怨声一片。原来，这所谓的会所不过是个“空壳”，里面既没有健身设施，也没有娱乐场所，加之其坐落于三楼，对于老人孩子来说，上下楼十分不便。 现象三：小区会所成赚钱工具 据了解，目前扬城大多数小区会所的现状就是转为商用。 近日，扬城某小区业主突然发现自家小区内开设了一家大型超市，而这场地原本用作小区会所，归小区内全体业主所有。该业主打听后得知，开发商已将会所卖给了个人，这让小区内的业主忿忿不平，大家对小区超市的合法性产生了质疑，并担心一旦其长期开设下去，小区的安全将难以保障，噪音、垃圾会日渐增多。 物业公司看法：管理难度增加，但也无能为力 小区物业工作人员表示，会所变成超市确实给他们带来了不少麻烦。外来人员的增多、车辆占位现象加剧等问题给他们的管理增加了难度。但该物业人员无奈说道，他们也无能为力，毕竟会所不属于小区物业公司，其性质本就为商业用房，更何况现在会所房产证在超市老板一方，他们也无权干预。 疑问：会所大胆“变身”到底为何？ 1、利益驱使：小区会所普遍使用率不高，业主日常关注度度较少。物业公司或开发商要想将会所继续维持下去，还需对健身器具、游泳池场地等进行维修保养，而这些费用大多则需开发商或物业公司自掏腰包。因此，他们只能设法将其出售或转租以获得可观收入。 2、相关部门监管力度有待加强：对于小区会所的用途，开发商应严格遵守规划要求，不可擅自更改。但开发商敢于将会所改作他用或出售，与相关部门监管力度有待加强不无关系。如果监管部门只是一味提醒开发商或物业公司按房屋规划执行，却不进行实质性整改和处罚措施，那么这一现象将无法杜绝。 3、法律规定不明确：我国现有法律对小区会所等公共设施产权归属以及变更没有明确的规定，客观上让开发商有空子可钻。 焦点：小区会所产权到底归谁？ 小区会所的产权归属将直接关系到开发商或物业公司可否任意处置小区会所。 业主观点：根据《物权法》相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，小区会所应归全体业主所有。 开发商、物业公司观点：会所的存在类似于小区周围配有的**、医院等，一方面便利了业主日常生活，另一方面也提升了小区的附加价值。不过会所并不是小区房屋的附属品，并不归业主所有。 但是，会所是否属于“专有部分以外的共有部分”相关法律中并不明确。因此，会所到底归谁所有要根据业主在购房时与开发商的具体约定而定。根据《扬州市物业管理实施办法》规定：“物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库(位)的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。” 建议：买房合同需约定会所问题 许多业主在购房时并不会在意会所问题，也不会计较合同中有没有涉及相关条款。为了避免日后产生纠纷，律师提醒各位业主必须进行事先维权。业主在与开发商签订购房合同时，一定要对小区会所作明确约定，并将约定内容写入合同附件。同时，业主也应在合同中明确开发商违反约定时，应承担什么样的违约赔偿责任。

案情： 某小区的业主俱乐部一直是老年人的“娱乐天堂”，不仅可以打牌聊天还可以健身，甚至在顶楼还有游泳池，而且只收一点茶水费，很公道。但就在几个月前，业主俱乐部却被商城中心取代，一楼墙体被敲碎，地上堆积着水泥、砖头，二楼有十几名工人正在刷漆、布管，装修现场一片繁忙。而三楼则已经装饰一新，俨然一个豪华的写字楼。有时候白天黑夜都在装修，很扰民。而且还有很多空调挂在外面，热气也会影响周边的住户。但更让业主们愤怒的是小区业主俱乐部的权属问题，他们认为，该业主俱乐部属于小区配套建筑，产权应归全体业主所有，未经业主同意不能擅自变卖或者变更使用功能。 小区物业处负责人却表示，这一建筑本来就属于营业性质的俱乐部，产权开始属于开发商，开发商破产以后，银行对其名下的物业进行了拍卖，产权落在厦门一私人老板手上，后来这位老板又将该建筑转手，但并不是转给现在的商城集团，现在使用该建筑的商城集团是从第三个产权人手上租来的。 **终了解才发现，该业主俱乐部性质为商业用途，并不是业主们所说的属于全体业主所有。 律师说法： 一般情况下，小区配套的会所不作为公摊面积由业主来负担，所以一般是作为独立的产权进行登记的，也就是产权是属于开发商的。而上述业主俱乐部既然能办下产权，就说明相关部门在权属的问题上已经很明确，房产证写谁就归谁。对于业主反对会所变更用途，小区在建设规划之初，如果对会所的性质有明确规定的，且楼盘在销售广告宣传时，突出是为业主服务的功能，在购房合同里也对服务性质有明确规定的，虽然产权归开发商，但在未经业主同意的情况下，如果擅自更改用途，也属于违约行为，侵害了购房者的利益，业主可以通过法律途径进行维权。 相关法律知识： 《商品住宅价格管理暂行办法》 第五条  商品住宅价格由下列项目构成： （一）成本 1、征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行； 2、勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算； 3、住宅建设、安装工程费：依据施工图预算计算； 4、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行； 5、管理费：以本款1到4项之和为基数的1—3%计算； 6、贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。 （二）利润 以本暂行办法第五条成本1至4项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。 （三）税金 按国家税法规定缴纳 （四）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。 第六条  下列费用不计入商品住宅价格： 1、非住宅小区级的公共建筑的建设费用； 2、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。

原本因为楼下可能会有会所才买的房子，但是买完之后却被告知现在要变医院，对于这样的情况，业主应该怎么办？该以什么办法维护自己的权益。 “当初我们之所以买这里的房子，一个重要原因就是售楼中心在宣传时说，小区4号楼下将建一个带健身功能的会所。”13日，长春市民张先生说。张先生家住长春市庆丰路附近郡望安石小区，2013年他到售楼中心买房时，觉着报价并不便宜，但在宣传册上说，靠着路边的4号楼下房屋将建一个会所，售楼人员说，这个会所里会有健身设施供业主使用，正是因为这一点打动了他，才买了房子。 “自从我买房后，也没人来建这个会所。”张先生说，一星期前，来了一些施工人员给4号楼下装修，听物业和施工人员说，这里准备开一家民营医院。后来，他们在一家知名招聘网站上看到一则招聘信息，正是这个要建的医院招人，“这不和当初售楼时的宣传相违背了吗？”张先生说。 13日上午，记者来到该小区，看到小区4号楼靠路边处的楼前，堆放着装修材料，此时，一些业主正在楼前议论这件事儿。 “如果医院真的建成并开业，会给我们业主带来不少影响。”业主王女士说，首先，会打破小区的封闭性；其次，外来患者进入小区，如遇到传染病患者，会带来病菌；再就是医院会产生噪音。这些都会干扰到业主们正常的生活。所以，开医院对业主来讲弊大于利。 居民李女士说，现在要建医院，违背宣传初衷，所以，他们请相关部门能重视此事。 售楼中心工作人员介绍，小区4号楼一到三层的产权归地产公司，目前已经租给一名男子，准备开一个中医养生保健医院，如果租房人经营的项目违背了地产公司的初衷，地产公司也会考虑不租给他。 承租人说，当初地产公司告诉他们租的4号楼楼下房屋属于综合性商业用楼。 随后，新文化记者来到宽城区卫计局，工作人员介绍，小区楼下房屋要开医院的话，必须得到卫生部门审批。今年8月，因为该小区的申请材料齐全，他们就受理了，但由于目前有居民反对，所以，他们已经暂停办理此事，并要求停止对房屋进行施工。 律师：房企有告知义务 吉林吉翔律师事务所律师刘海波说，在现行的商品房预售制度下，房企有权对项目做出规划和设计变更，但应当履行报批和告知义务。房企宣传册上的广告构成商品房买卖合同的组成部分。如业主认为房企违约，在没有约定责任的情况下，有权提起民事诉讼。 另外，关于居民小区内商铺的经营业态以及能否设立民营医院，属于卫生部门行政审批范畴。

除了地段，嘈音，户型，开发商有没有五证（这些当然包括有没有**的潜力了) 物业管理更是不容忽视的，还要挑选”性价比”**好的。1,建筑商的信誉.买新房会面临一些风险,比如:建筑商破产失踪,追讨无门;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房货不对版,质量合要求等等. 2,不要被建筑商的样板房所迷惑.要知道那种美仑美焕是用钞票贴出来的.在样板房中要感受的是结构是否合用,大小是否合适.要计算update所需的花费. 3,建筑尚都喜欢用自己的购房合同,里面条款的主要保护对象是他自己.请房地产经纪和律师才能对买房者自己的权益更有保障. 4,新房检验必不可少.新房的检验侧重在室内.验房师会检查是否有未完工,缺漏和质量问题.会对新房的设备,管道系统,通风系统,采暖保温系统进行全面检查,并会在完工接收证书和保修证书上详细记录.还会告知新房的一年,二年,七年保修的内容.所有的这些记录是与建筑商就未完工事项及质量问题进行交涉的依据. 5,许多建筑商不容许在新房交付前公开转手出售.要考虑在新房建好前如果自己的工作,家庭情况有变化而要采取的措施.对买新房进行投资的,更要注意炒卖楼花的可能性. 6. 选择有经验的经纪, 新房不讲价, 有人帮助, 何乐不为! 1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园，且一定是花园。

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使用面积是指每套住宅卢门内除墙体厚度外全部净面积的总和.其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、卢内楼梯(按投影面积)

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