重庆政府有哪些政策来降库存 房价会有哪些调整

2015年眼看就要过去，购房者开始关心2016年房价走势。2016年房价下跌还是会缓慢上涨？关于未来房价走势，业界人士预测众说纷纭，有砖家表示“救市”政策不断刺激、不断透支楼市需求导致以往楼市的繁荣景象，但这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机，而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市或将陷入新一轮的大萧条周期。 楼市会陷入萧条有五大理由： 1、楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转不可持续。 2、央行“双降”之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。从时间的角度来看，2016年初开始，新一轮的房地产市场调整极有可能来临。 3、美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。 4、“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市或将现大萧条的周期。 5、楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。 房价会上涨，2016年地方或有八大底牌： 2016年地方政府还有哪些底牌“去库存”？业内认为，每当市场低谷期，地方都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，从目前楼市发展特征来看，有八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。 1、降首套**：预计首套房**比例将从现行的25%，下调至20%左右。 2、降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。 3、楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。 4、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。 5、调整普通住宅标准。 6、鼓励人才购房政策。 7、将户籍制度与购买房产直接结合。 8、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。 看了以上内容，你觉得房价会涨还是会跌，只要是刚需买房，还是别等了，该出手时就出手！

房地产去库存，农民工能做啥？ 10%的农民工市民化，就可以缓解库存压力 清华大学房地产研究所所长刘洪玉：2014年底农民工的总量2.74亿。今年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。 当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。据国务院的数据，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的**，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担也挺大。从这个意义上来说，要让农民工在城市能够买得起或租得起房，必须要有政府的补贴。 降低商品房价格，政府能做啥？ 政府应采取激励政策，并压缩税费、交易成本 刘洪玉：降低商品住房价格是有可能实现的，尤其是在三、四线城市。政府为了降低市场风险，可以采取必要的激励政策，或者是团购保障性住房的做法，鼓励开发商主动降价。人们买房子大多是在房价上涨的过程中实现的，如果房价处于下降通道，人们担心后悔很少会出手购买。因此，政府和社会各界，还要尽量维持一个相对稳定的市场环境，以利于人们做出理性的购买决策。 国家信息中心主任牛犁：今年土地出让金已经下降了30%多（总的金额），压力已经很大。如果再降价卖地不太现实。不过，相关税费、各环节的图章，现在还是很多的。要么你得给这些部门送房子，要么人家买房子的时候你得照顾，这里面交易成本的负担是非常大的。所以说，税费、交易成本这些，是**有压缩空间的。 让房地产商割肉，他们情愿吗？ 企业主动降价比较少见，兼并重组有利于降价 海口房地产协会副会长邱廷录：降低房价可能有3种情况： 1.企业自身降价，但是空间并不是很大； 2.政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间； 3.行业破坏性的降价，开发商大面积现金流断裂，大面积的企业破产，房产企业抛售，投资人弃房而去，房价会大降。此外，企业兼并重组是一个很好解决房地产去库存的办法。 当下出现房子滞销的企业基本有两种，一种是企业规模比较小，开发成本较高。另一种是企业产品没有品牌附加值，房子卖了很低的价还没有人买。通过大企业兼并一些小企业，并不一定要降价，就可以消化掉现有库存，确实需要降价的通过降低成本规模化开发，也有了降价空间。

住房公积金收益将会提高，时间是在2016年2月21日以后，具体能收益多少呢，央行等三部委表示，住房公积金账户利率将由现行按照归集时间执行活期和3个月存款基准利率调整为一年期定期存款利率。 能增收多少？ 以公积金账户10万元为例，每年能增收400多元。目前的公积金账户利息计算方式按照归集时间分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款和3个月定期存款基准利率计算，分别是0.35%和1.10%。调整后将统一执行1.50%的利率。 此次利率调整旨在完善职工住房公积金存款利率，提高职工合理存款收益，保证住房公积金的公平性和有效性。还能简化住房公积金利率计算方式。 意在减少非购房提取 武汉市某地产中介表示，此次调整公积金存款收益，明显是为了减少非购房的公积金提取需求，提高公积金留存率。此前公积金存款的收益明显偏低，在“3个月提取一次公积金”政策的刺激下，提取公积金人数明显偏多。此举也算是供给侧组合拳之一，意在出招去库存。不过，在业内人士看来，此次调整影响非常有限。即使是一年期定期1.50%的存款利率也跑不赢CPI增幅（2015年12月CPI涨幅为1.6%）。 未来公积金改革改向何处去？ 业内人士表示，公积金改革应该惠及更多的中低收入者，特别是农民和一些自由职业者。这方面武汉市正走在前列，武汉市住房公积金管理中心已经在制定针对农民和自由职业者的公积金政策。

房地产去库存已经成了国家大事了！去库存，又能拉动经济，关键还是促进房地产销售，从国家层面看，仍是大有可为空间。房产去库存，这六条政策**有效。 第一，运用信贷政策，降低购房门槛。 美国经历了次贷危机之后，银行放贷已经十分审慎了，**比例是20%。而我们没有次贷风险，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美国还高，其实完全有空间可以下调，更何况中国人存款更多，还款意识更强，金融风险更低。 如果**比例下降5%，对于北京上海这样的一线城市，相当于200万元的首套房**款可以从50万元下降到40万元，就可以释放更多的购房需求。 在三四线城市，我们也经常看到很多购房者甚至因为多了几千元而舍弃心仪的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以减少2～3万元，对于他们可谓是莫大的福音。 二套房**比例更高，本质上是抑制居民财产性收入增长，这与国家要提高人民群众财产性收入的方针是相悖的。更何况二套房的购房者资金实力更强，本身的金融风险更小，所以，我们相信未来**比例一定是会下调的。 第二，控制土地溢价，减缓房价上涨。 土地价格过高，必然导致住房高端化，北京四环外新出地王楼面地价已经达到5万元/平方米，周边地块周边二手房仅仅是3万元，在售新盘销售均价4万多元，开发商要想不赔本，销售房价至少要在7-8万元。 因此，房屋一定是大户型、大面积、高单价、高总价，这样必然导致供应套数减少，购房门槛提高，销售下降，库存增加。 通过配建保障房、限制竞拍地价的手段已经被证明是失效的，只会过度扭曲市场，本质上是默许开发商把保障房的成本加在商品房上，从而进一步推高房价。 要拉动房地产销售，就必须控制地价进而控制房价上涨，以释放购房需求、缩小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供应严重不足，但平均容积率却始终控制在2以下，结果是无法供应更多的住房，结果反而推高了地价和房价。 一二线城市要在有限土地供应的前提下增加住房供应，只能通过提高容积率、增加中小套型占比等办法，引导普通商品房建设，让土地市场降温，抑制地王的产生，进而控制房价，增加销售。 第三，落实户籍政策，促进安居购房。 农民进城不能落户，购房意愿薄弱，就会始终处于漂泊感之中。一些地方政府已经把购房与落户、契税减免、财政补贴等政策挂钩，对促进农民工购置房产、安居乐业产生了积极影响，也有利于城镇化的落实。相信会有更多地方政府会出台相应政策，中央政府也会支持此类政策。 第四，减少商业配建，增加住房供应。 目前地方政府规划的商业配建面积过大，也导致商铺泛滥，仅2000年到2015年9月，商业营业用房的竣工面积累计就达到44亿平方米，相当于城镇人均5.7平方米，商业营业用房严重过剩，加上电商的冲击，商业投资回报率明显下降，普通商业用房销售也在走下坡路，由此也导致商业用房新开工率直线走低。 第五，降低交易税费，活跃二手交易。 目前的商业用房只有一手房市场，二手房市场基本是个死市，因为交易税负太高，要激活商业用房二手房市场，就要把税收降下来。 只要对比一下商业用房交易税费和股市交易税费，就很清楚为什么股市散户大多亏损但仍然活跃，而商业二手房市场好歹有收益却是一潭死水。 二手房市场不活，一手房市场也难以为继。商业用房销售增长率已经连续下滑，未来也会进入负增长区间。商业用房供应量过大虽然是主因，但与二手房市场失去功能不无关系。 激活商业二手房市场，就需要降低商业用房交易税费，这也符合国家减税的大方向，让利于民、反过来引导消费。 第六，调整保障房建设、棚户区改造政策。 保障房货币化安置政策是聪明的，政府不但不必再自行建设保障房，甚至不应该采取配建保障房政策。 “物以类聚、人以群分”是自然规律，强行把房屋贴上保障房的标签，不仅造成同一小区房屋品质的差异性，而且为保障房居住人群贴上了标签，就好比古代犯人脸上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的办法还是应当对被保障人群进行货币化安置，让他们自由选择商品房小区，甚至棚户区也可以实行货币化安置，以提高保障效率，同时化解库存，还为被保障人群及其子女保留尊严和体面。 中央政府去库存的决心已经表明，关键还在于有关部委和地方政府是不是能够放弃短期利益而顾及长远？肯不肯有所作为？ 相信在反腐败不断深化的背景下，治理懒政庸政将被提上议事日程，去库存将成为各级政府的共识和行动，房地产业必将迎来更加成熟的市场环境和政策氛围，五年的去库存周期很快就会过去，市场将变得更加平稳健康，虽然有些房企可能等不到那一天。

2013年3月30日晚，新国五条重庆细则出台，其中要求主城区（包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。而日前也有新闻报道称，2013年重庆居民收入增幅约为13%。这也就意味着2013年重庆房价调控目标为上涨幅度不超过13%。 那么如何调控重庆房价，早在2011年，重庆市长黄奇帆都表示过，调控房价从五方面入手，包括“供求平衡、土地价格、税收分量、 keyword /keyword金融 keyword /keyword杠杆、配置格局”。 确保供求平衡。理想的房地产供给量为人均住房面积标准，乘城市规划的人口数量。总量确定后，应控制年施工量、建设量，原则上一个城市房地产年投资不能超过固定资产投资的25%。 其次是控制地价。尽管炒高房价，政府短期的财政收入会很高，但**终会导致投资环境恶化，长远会影响可持续发展。为保证一个城市的楼面地价不超过当期房价的三分之一，政府需要进行土地储备，掌握城市管理的基本调控权。 再次是税收分量。一方面对直接税进行调控，如物业税、房产税等要年年征收，提高这类税会增加买房的使用成本。另一方面，重庆采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”策略，确保房价不会太高。低端有保障，即对买不起房的老百姓，用保障房解决其住房问题；中端有优惠，就是对老百姓买来自住的普通商品房，在税收上给予一定优惠；高端有约束，就是对比商品房均价高两倍以上高档商品房征收房产税等措施。 第四是金融杠杆。他说，尽管中国对房地产的金融调控五花八门，但这些措施都没有击中要害。他认为，金融对房地产**简单**直接**有效的调控只需一种，就是**和按揭的杠杆比，老百姓购买的首套普通商品房，**应该在30%左右；对第二套以上的商品房或者高档商品房，**可以到60%；第三套以上的零按揭。 第五是配置格局。不管房价多少，总有老百姓买不起房，但是买不起房的这部分人的住房问题也需要解决。在房产的配置格局上，重庆采取的是“双轨制”，由政府给困难群体提供保障房。他认为一个城市商品房和保障房的比例调控在3比7或4比6应该比较合适。