未来房价走势如何分析 会不会持续上涨呢

我们知道内蒙古的GDP已经连续10年全国增速第一，受资源税的利好，未来十年GDP增速也会走在全国前列。内蒙古GDP已经进入万亿俱乐部了，人均GDP也赶上了广州，所以，内蒙古算是一个富裕地区了。但GDP的高速增长并没有带来居民收入的高速增长，当地居民并没有共享到经济飞速发展的成果。内蒙古各盟市房价走势也不是很明朗，今天我们就来预测一下未来五年的房价变动。 现在，国家提出居民收入要与GDP增速同步，未来内蒙古的GDP增速若按17%算，居民收入每年的增长也应达到17%，如果按照此来算，内蒙古人民的未来收入是相当可观的，五年之后应该在现在的基础上翻两番。现在，就看领导的魄力和执行力了。不过保守的估计翻一翻是没问题的。所以，未来内蒙古居民对房产的购买力还是不错的。 从城建设角度看，内蒙古的城建已远远落后于经济的发展，胡春华对内蒙古的城建相当不满意，分别在呼和浩特和鄂尔多斯开过城建现场会，所以，未来五年，各盟市会加大城市的建设力度，加快旧城拆迁，经营城市，提高城市品位，各盟市的城市会变得很漂亮，但是漂亮的严重后果就是房价飙升。 先来来预测一下，内蒙古金三角呼包鄂楼市。 呼和浩特，内蒙古首府，内蒙古未来的财政收入急速增长，作为首府城市必将受益，此外，胡春华对呼和浩特的城市建设相当不满意，2010年呼和浩特就投入巨资改扩建道路，未来几年，呼和浩特将加大拆迁旧房改造力度，拆迁只会带来房价的急速上涨，未来，呼和浩特城市将会更加美丽，再加上政治、教育、医疗的垄断优势会吸引各盟市富人涌向呼和浩特，以上得出呼和浩特未来几年，房地产价格上涨非常之快，保守估计未来5年会翻番。2010年呼市房价上涨很快，这得益于道路的改扩建，现在均价6000元，2011年底房价破8000,2012年内破万，此后每年增加2000左右，在2015年底接近15000元每平方米。 鄂尔多斯，内蒙古经济发展的火车头，资源税改革将会使鄂尔多斯财政收入在内蒙古一骑绝尘，再加上当地人口少，所以从人均GDP看，鄂尔多斯绝对是富裕发达地区。此外鄂尔多斯民间资金充裕，当地富人较多，且当地民间放高利贷风行，当地居民普遍酷爱投资，民间资金活跃程度如同温州，所以其房价升降应参照温州。当地居民投资方向就两项，放高利贷和买房，预计未来五年这种投资趋向不会变。鄂尔多斯人炒股的少，据专家说炒股高手一年的收益是12%，而鄂尔多斯放高利贷的年收益率**低达25%。投资黄金、古董、农产品、期货的更是少之又少，一是当地居民具有这方面知识的人少，此外当地这方面的信息渠道也少。所以，投资渠道的狭窄决定了当地居民只会投资房产和高利贷。这两项投资结合只会推动房价越来越高。抑制当地房价上涨唯一因素是人口较少。2010年当地房价7000元，预计2011年底房价破万,2012年内一万二，此后每年增加2000左右，在2015年底接近17000元每平方米。 包头，经济发展不如鄂尔多斯，政治优势不如呼和浩特，包头就像中国的天津一样尴尬。唯一的亮点是稀土，但当地稀土开发的乱象和环境污染较严重。当地居民投资房地产意愿小，再加上城市建设框架拉的较大，房价向上动力不足，利好是受呼和浩特和鄂尔多斯房价上涨的带动，价格会随着缓慢上涨，预计未来几年房价温和上涨。五年之内房价由5000元上涨到一万。 锡盟，矿产资源丰富，发展潜力巨大，一度被称为第二个鄂尔多斯。锡盟也确确实实向鄂尔多斯学习，奉鄂尔多斯为老大，但是，**近几年的发展，我怎么越来越看不到鄂尔多斯的影子，发展速度仍然缓慢，经济和居民收入仍然处在内蒙古的中下游，这是一个值得当地领导深思的问题，长远看，锡盟仍然前途无量。 锡林浩特是一个美丽的城市，当地民风淳朴，道路宽阔，城市整洁，人口较少，适宜人居。当地的房价较低，现在3000元左右，预计未来五年房价会翻番达到6000-7000元，但锡盟不适宜住房投资，当地人口较少，下家不好找，变现能力差。但是投资商业还是可以的。 赤峰作为一个农业大市，近几年的发展还是令人刮目相看的，赤峰的优势是地理位置，距离北京、承德、大连近，离资源大盟锡盟也较近，若再开通高铁，交通优势将更加明显。赤峰将来的发展优势产业是旅游和物流，与承德、锡盟可组成一条草原旅游专线，物流近两年赤峰也投资较大，将来发展前景非常广阔。但无工不富的魔咒将长期制约着赤峰的发展，庞大的人口基数也将制约着赤峰社会事业发展，居民的收入和社会保障增长较其他地区略慢。赤峰城市比较干净整洁，新区建设的很漂亮，比较适宜人居。近两年赤峰城建摊子铺的比较大，桥北也在大兴土木，这在一定程度上会抑制房价上升，但只是暂时的。赤峰人对下一代的关心尤为重视，这从赤峰的教育可以看出，高考成绩远高于其他地区，赤峰人现在除了加强下一代的培养之外，也开始关心下一代的居住问题，近来，赤峰居民开始在赤峰给下一代买房的越来越多，尤其是家有男丁的，如果买房和教育一样形成氛围，对赤峰的房价上涨推动还是挺大。赤峰虽然居民收入较低，但是赤峰人口较多，达400多万，所以，刚需很强，这也是赤峰房价居高不下的**重要原因。赤峰2010年的房价在5500元左右，增长速度还是比较快的。未来五年，基于赤峰人口基数大，城市化率低（包头人口也较多，但城市化率高），刚需强劲的特点，房价上涨还是比较快的，2015年房价会破万。 通辽，离东三省较近，通辽人也一直认为他们应该是东三省人，通辽人在东三省的比在呼和浩特的多。通辽的富人一般愿在东三省置业发展。通辽近年来发展也较快，总体来说，它只能是内蒙古发展的一个缩影，与周边盟市相比不突出。长远来看，通辽的发展还要依靠东北振兴。通辽的房价不高，属于价值洼地，尤其是优质的地段好的二手房很有投资价值。未来五年，通辽的房价涨幅还是可观的，会在现在的基础上翻番。 乌海，一个资源枯竭的城市、一个不适宜人居的城市。乌海的煤炭资源已经消耗殆尽了，发展后劲不足，走转型升级的路又何其容易呢，当然乌海的葡萄产业近两年还是发展不错的，但中国的转型升级的路只能是路漫漫其修远兮。乌海污染之严重在内蒙古首屈一指，整个乌海上空被一层浓烟笼罩着，只有在刮风后的第二天才能见到晴朗的天空，空气中弥漫着臭臭的炼焦炭气味。如果不是环境污染，乌海其是是一个适宜人居的城市，当地工资福利待遇高，而物价很低。乌海现在的房价在4000元-5000元，房价居高的原因我想一是当地的拆迁、当地的工资高，二是受周边地区棋盘井和蒙西两镇人口的流入支撑的。但未来，乌海房价上涨的动力不足，一是当地工资上涨压力较大，二是周边两镇人口流入乌海的越来越少，他们逐渐流向了东胜和银川，三是乌海的城市化已经很高了。未来五年，乌海是我唯一不看好的城市，房价上涨就是2000-3000元左右吧。 乌兰察布市，属于老、少、边、穷四位一体的欠发达地区，这个基本市情短期内难以改变。优势是区位优越、交通便利、能源充足;制约因素是经济基础薄弱、资源禀赋较差。利好是现在去了王书记，此人颇有胆识，是干事业的人，在他的带领下，乌兰察布市发展速度会有很大提升的。集宁严格意义上就是一个小县城，而且是一个脏乱差的小县城，政府近两年也在加大拆迁改造力度，尤其是王去了改造速度会更快，同时，新城区也在如火如荼的建设之中，五年之后集宁会建设成为一个具有一定规模的中心城市、宜居城市，但是不是宜业城市有待考证。集宁的房价现在不高，大约2500-3000元，房价低的原因，一是当地居民收入普遍偏低，二是乌蒙人普遍心目中的盟市首府城市是呼和浩特而不是集宁，有条件的一般都去呼和浩特置业，三是乌蒙人是内蒙古的吉普赛人，散落于各个盟市，以呼包鄂居多，去集宁发展的少，外来人口少，对房价推动作用可忽略。未来五年，受财政收入过低，保障房建设和棚户区改造资金短缺所累，提升乌兰察布市城市品位只能是经营城市，房价会在现有基础上翻番，达到5000-6000元。 呼伦贝尔市，内蒙古**美的草原生态旅游城市，也是内蒙古旅游资源**丰富的城市。旅游资源将是其优势产业，随着基础建设的日益完善，机场的增加，旅游优势将更加凸显。此外，口岸城市、与东三省比邻的地理优势、丰富的地下资源，也会推动呼伦贝尔市的快速发展，十二五，东部盟市我看好呼伦贝尔市。呼伦贝尔市的十二五规划目标提的也比较高，可见当地领导对今后五年发展的信心很足。海拉尔市的房价在3000-3500元，房价与东部大部分盟市相当。房价较低的原因一是当地居民收入较低，二是海拉尔处于边疆地带，加上当地冬天严寒天气，阻碍了外来人口的流入。但是现在，受旅游城市的品牌影响，呼伦贝尔市开发的高端楼盘较多，从而会整体提高呼伦贝尔市的房价。未来五年房价也会翻番，达到6000元以上。 巴彦淖尔，蒙古语意思是“富饶的湖泊”。位于举世闻名的河套平原上，是黄河水养育了河套人，一首《夸河套》唱出了巴彦淖尔市的鱼米之乡本色，现在的巴彦淖尔市是以农业和轻工业为主的城市，但是河套人已不满足以农为主的发展方式，积极向重工业靠拢，那么巴彦淖尔市发展重工业的优势是什么，还是水，自治区打造沿黄沿线经济带为它带来了很好的机遇，以水为媒，巴彦淖尔市会承接一些煤化工项目，十二五巴彦淖尔市会像十一五一样呈现快速发展的，但是经济水平在自治区仍然会处在中下游水平。巴彦淖尔要建设百万人口宜居宜业新城市，发展蓝图比较宏伟，能否实现有待考证，尤其是宜业。巴彦淖尔现在房价在3500元左右，价格适中，如果是刚需那你就毫不犹豫的买吧，这样的地区，买就应该买地段好的高档小区，差价就是几百元，但是以后居住感觉完全是两样的。未来五年受城区框架拉的较大的因素，房价上涨较缓慢，每年增长个几百元，五年之后有望能达到6000元以上。 阿拉善盟，是内蒙古自治区面积**大、人口**少的盟市，总面积27万平方公里，总人口22万多人。地大物博，地广人稀是其**好写照。阿拉善盟给人的印象一直是个贫穷落后的地区，然而，事实并非如此，阿拉善盟矿产资源、旅游资源丰富，农牧业资源也具有独特的优势，所以，其发展极具前景，十一五发展速度快能和鄂尔多斯相媲美了，现在看上去落后，主要是其底子薄的原因。十二五发展速度会呈现年均20%以上的增长的，速度很可能位居自治区首位。而其人口仅有20多万人，所以，十二五后阿盟会让其他盟市大吃一惊的。阿盟现在**大问题是生态环境，需要政府下大力气改善，人口转移力度要加大，不适宜人居住、生存的地区，就要整体搬迁，这需要领导的魄力。巴彦浩特就是个小城镇，但是正因为其城建历史欠账较多，改造升级更容易，今年举办的全区文明现场会，阿盟加大了投入，未来五年，在雄厚的财政支持下，巴彦浩特会是个美丽的适宜人居的民族旅游城市。阿盟现在城镇化率达75.7%，十二五末会达到84%，由于人口稀少，再加上城镇化率高，未来房价上涨缓慢，自住要买，投资不推荐。

关于武汉**新房价动态，探讨武汉楼市再迎拐点？一方面、中央政府三令五申楼市调控不动摇：另一方面，地方政府以保刚需的名义救市微调动作不断。一方面、武汉大多开发商竞相打折、降价力度不断加大，另一方面部分开发商却挟刚需以涨房价、以至成交直线下滑。武汉**新房价动态究竟是涨是跌，武汉**新房价动态究竟会是如何的走势，正是本文要探讨的内容。  近段时间，楼市“寒流”和“暖流”交汇涌动，武汉房价半年来也首次出现上涨，政府“刺激”措施不断。政策的博弈和房价变化走向“微妙期”，武汉楼市是否会再次迎“拐点”?红五月是否能能够实现? 据房管局数据显示，今年4月武汉新建商品住宅成交均价为6307.21元，同比上升1.04%。这是7个月以来，武汉房价首次出现同比上涨。而据亿房网数据显示，武汉各片区却涨跌互现。其中中心区除古田、二七后湖有所上掌握大部分处于下跌阶段。而次中心和远城区的金银湖、盘龙城、江夏等片区部分价格相对较低的楼盘，其价格方面重新出现的上涨势头。 从热销区域开看，仍集中在南华、金银湖、光谷等片区，其中以南湖为主的洪山区自三四月以来不论是日、周、月成交一直居于首位。而在价格上汉阳区房价自去年底广电都荟首开中心区大幅降价外，区域整体依旧处于大幅降价的区间内，如月初热销的汉阳人信汇项目在取得热销佳绩的情况夏再次降价千元，继续拉低区域房价。 而与部分楼盘房价重新上涨相对的是近期开盘销售去化率的逐渐降低，五一前后不少楼盘销售去化率已经不足30%，如沌口片中冶枫树湾为新盘开盘当天去化率不足2成。5月6日，汉阳龙阳大道壹加壹空间开盘，推出30-65㎡LOFT小户共493套，户型精巧实用，均价8300-9000元/㎡，当天去化为30%。 也有另一部分楼盘继续加大打折力度、如本期大华南湖公园世家三期，98平户型优惠达10万、而位于江岸区的聚诚竹苑项目则推出91折的优惠。 目前武汉楼市呈现涨跌互现的“乱战”局面。一方面部分次中心及远城区楼盘，在地铁3号线、4号线等陆续开工的利好刺激加上房价相对较低的因素，以及一部分在三四月份销售很好的楼盘在回笼部分资金、缓解压力后趁机涨价。另一方面则是中心区及部分性价比较低楼盘则继续加大打折力度，刺激刚需。从目前市场态势看，让利换量，有打折有销量，无打折无销量的基本态势并没有改变。这从价格调整前后项目售楼部的人气和成交变化上就已经与较明显的体现。 综合全国情况来看，深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地开发商一成**也再次重出江湖。 据报道，在武汉，位于黄陂汉口巨龙大道和汉施公路交会处翰林雅居项目推行“一成**实现购房梦想活动”。据称购房者只需要缴纳一成**，剩余两成**款由公司垫付，垫付购房款在交房前一个月内缴清即可。 据统计，4月武汉共销售商品住房10245套。尽管与3月相比减少8.11%，但在去年2月国家出台史上**严厉的房地产调控以来，这一成绩仍十分打眼：去年6月至今年2月，武汉楼市月度销量一直保持在万套以下，而今年的3、4月，楼市销量接连破万。“以价换量”是楼市销量走高的主要原因。 博弈近中场博弈近中场博弈近中场博弈近中场 ““““控控控控””””与与与与““““救救救救””””的纠结的纠结的纠结的纠结 据媒体报道：近日，扬州市财政局、市房管局联合发布通知，今年7月1日起的一年内，该市个人购买成品住房将获得房屋合同价款4‰—6‰的政府奖励。以对一套100平方米、总价为80万的成品住房为例，购房者将拿到4000元的奖励。尽管有业内人士表示对购买成品住宅的购房人进行奖励相对于是一种购房补贴，或是成品住宅的一种促销方式。但大部分网友仍认为是地方政府的一种救市措施。 而在此之前，各地陆续出台的楼市微调政策均“铆上”公积金，继武汉等地之后，上周末沈阳、广州也陆续出台或重申了公积金贷款购买首套房的优惠政策，定向“刺激刚需”入市意图明显。另一方面则是深圳;上海等地推出的首套房贷85折优惠利率。 两会以来、国务院等中央各部委一再三令五申，楼市调控不动摇，人民日报等主流媒体也一再强调防调控反复、限购等政策不会松动，表明中央政府对调控的态度是多么坚决和明确。但房价的涨跌与政府的利益攸关。各地方政府在财政压力下却依然微调救市政策不断。**近一年多，国家出台的房地产调控政策越来越严格，但房价依然没有出现大幅下跌。在2012快走到年中的时候中央和地方政府的政策博弈也将深化到一个新的高度。 今年中央与地方的政策主要出现二轮博弈，一轮是二月份两会前以上海、中山、芜湖等第对限购限价等硬性政策的调整，因为直接与中央调控政策相左，因而被很快遏制住了。而第二轮博弈则出现在4月中旬以后，在国务院等部委重申调控不放松的情况下，北京、武汉等地对房贷利率和公积金等进行调整。 与第一轮微调和博弈不同的是，第二轮微调和博弈各地方政府没有选择与中央政府直接“硬”性对抗，而是选择了以保刚需为由进行优惠利率、公积金等“软”对抗，因为公积金本身就是具有保障性质的住房基金，因此与调整限购等政策相比更加“温和”也不容易引起中央的过度反应。 在中央与地方“控”与“救”的纠结中，上半年快要结束，楼市调控也再一次走到了十字路口，无论是近“紧”还是“松”，中央和地方政府都面临两大问题。其一，“抑投资”与“保刚需”如何并举?其二，“保增长”与“调楼市”如何兼顾? 住建部专家秦虹表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。 有观点认为，虽然现在地方政府的“微调”不断出现，但是也仅仅是微调而已，还不敢直接抵制国家的大政策，所以现在楼市大环境还是偏紧，之所以有这么多缓冲政策出台，就是为了保证楼市拥有一定的成交量。现在的购房者也已经冷静了许多，都会先观望一阵，遇到降价幅度可观、或者品质优秀的楼盘后才会择机出手。 让利换量见底让利换量见底让利换量见底让利换量见底 武汉楼市或再迎拐点武汉楼市或再迎拐点武汉楼市或再迎拐点武汉楼市或再迎拐点? 成交过万、部分楼盘房价上涨、加上政府微调救市政策不断，是否意味着在房价连续走跌半年后，武汉楼市再次迎来拐点呢? 统计数据显示，在近期的楼市成交量中，深圳、上海、武汉成交同比下跌，5月第一周武汉成交环比下跌。但日均成交仍在300套以上。似乎在金三银四后红五月仍是不难实现。但在“火爆”成交背后依然是让利换量。有网友认为，今年以来，楼市所有的成交几乎都与降价有关，保持高价很难吸引购房者，逆势涨价则无异于自取灭亡。 而事实上，虽然整体上4月武汉房价有所上涨，部分楼盘价格反弹。但与之对应的是售楼部人气和成交的急剧下滑。因此开发商涨价或者取消优惠都将不可避免的导致销售的下降。因此也使得红五月充满变数，但总体上武汉再次出现拐点的可能不大，而会继续下拐。 首先是，库存和楼市供应的继续加大。虽然三四月连续两个月武汉楼市销量过万套，但相对约12.5万套库存来说，开发商销售压力仍然巨大，而5月后将进入传统淡季。据统计、5月约有49个楼盘开盘和加推，其中仅五月第一周就有24个项目取得预售证。(4月30日—5月6日武汉共24个项目取得预售许可证)，无论是推盘量还是供应量都远超过三四月份，导致楼市竞争进一步加剧，开发商销售压力也进一步加大。 其次、积累刚需逐渐见底、让利换量效果逐渐减弱。由于前期积累的积极入市的刚需释放后，目前楼市交投逐步归于平稳，年初部分政策的利好作用也正逐步淡化，除了开发商降价意愿降低以外，目前楼市的价格刺激也呈现出边际效应递减之势，即“第一次降价带来销售大涨之后，之后每一次推盘成交情况逐次变差”。 **后，虽然地方政府微调动作不断，但仍不敢与中央直接对抗，不敢过度调整政策。仅靠调整公积金等“软”性微调，对市场需求刺激有限。

1.未来5年，一线城市的房价上行趋势或已成为行业共识。因为人口基数，供求关系，都决定了一线城市的房价走势。而一线城市受土地价格不断上涨的影响，未来豪宅化趋势已相当明显；2.在一线城市辐射范围的都市圈亦是房价趋势中的潜力股，这是基于人口流入的判断。一项数据显示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，环渤海有京津。庞大的人口基数，必然对当地房价带来上涨空间；3.关于未来五年，一线城市的房价，肯定高于当前。但到底高多少，其实具有较大变量。这个较大变量，主要来自两点；4.本轮一线城市皆翻倍，涨得太猛，体力透支，休整的时间可能会长过以往短周期的下行期，不是降温一年左右，而是降温二年左右；5.中央严厉约束炒房，应会延续几年，虽然楼市低迷之际，仍会重现救市，但在2022年之前，领导的指示或多或少，仍有一定的约束力。6.从规律来看，中国的房价三四年一个小周期，10年一个大周期。而往往在小周期中会出现波动。2017年一线城市房价呈现出的紧缩的下行趋势，而2016年一线城市房价延续2015年的上行趋势，整体平稳上涨。从10年长周期来看，中国房价将稳中上行，但是各城市间分化现象依然存在；7.1998年中国进入到了城市化的进程，不动产价格上涨，其实是货币增发的一个投影。货币的增发量和房地产价格的波动、土地价格的波动有强大的正关系。未来5年内，只要中国经济不崩盘，我们的货币总量就有可能会翻一番；8.一线城市是中国经济的发动机。从货币增发的效率到中国经济发展的结果，这两个元素中，我们可以得知，一线城市在未来仍然是人口净流入的城市；

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我个人认为可以上涨的

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来源：人民日报 新闻时间：2013年07月15日 市场量价齐升 上半年，北京新建住宅签约量为近4年来**高 尽管“国五条”出台后，一线城市纷纷实施了升级版限购令，但上半年各地房价还是呈现出量价齐升的走势。 国家统计局公布的5月份70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量仍有65个。相比“国五条”刚刚落地的3月，环比上涨的城市数量有所下降，平均涨幅也由1.09%放缓到5月份的0.91%，但同比涨幅仍在继续冲高，新建商品住宅平均同比涨幅达5.65%。 其中，北上广深等一线城市仍是房价上涨压力较大的城市。以北京为例，上半年新建住宅签约超过6.2万套，同比上涨约28%，是近4年来上半年同期的**高值。 相比新房市场，二手房市场显得更为热闹。据链家地产统计，上半年北京二手住宅成交量约为9.5万套，比去年同期大幅上涨70.6%。 受“国五条”中对个人转让二手房征收20%个人所得税政策的影响，二手房市场在政策出台前后出现了大起大落的走势。链家地产市场研究部张旭表示，今年1—2月二手房市场延续了去年的回暖势头，量价稳步增长。3月受政策影响，为了躲避高额个税，供需双方抢搭末班车，成交出现暴涨，透支了部分需求。从4月开始，随着新政落地，市场重新开始观望，二手房交易转向低迷，价格涨势也有所放缓。 在房价上涨压力不减的同时，土地市场也持续活跃，全国一、二线城市土地溢价率明显上涨，广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。6月中旬以来，南京、广州、上海、重庆、武汉也有多宗地块高溢价集中成交。土地价格居高不下，无疑增加了房价继续上涨的压力。 土地市场的火热，既反映出企业对未来市场的乐观预期，也反映出房地产企业的资金面仍然比较宽裕。上半年，各大房企纷纷交出了近年来**为亮丽的半年成绩单。 在已经发布半年业绩预报的18家上市房企中，有8家销售额预计涨幅超过100%，13家公司预计业绩涨幅超过30%。从A股上市公司一季度财报的数据分析，一、二线房地产企业短期资金链相对宽裕，其中一线企业尤为充裕；同时房企海外融资十分积极，企业仍有扩张动力。在资金面宽裕的情况下，开发商降价促销的动力不足。这也是房价持续上涨的重要原因。 “钱荒”或成变数 投向房地产领域的资金将有所减少，房价下行压力或增加 开发商看好后市，而央行近期进行的储户调查显示，对于三季度房价，有34.1%的居民预期“上涨”，45.3%的居民预期“基本不变”。当前市场再次出现购房者与开发商对未来一致看涨的现象。 中原地产市场研究部总监张大伟认为，在地价居高不下，股市、黄金等投资市场低迷，开发商不缺钱，各方预期又一致看涨的情况下，下半年房价继续上涨的压力仍然较大。“从北京二手房市场的走势看，尽管3月份以后这几个月成交量都不超过1万套，但仍在逐月增长，这说明市场在逐渐恢复。” 然而，5月下旬开始的一场资金面的“钱荒”，可能对这种一致看涨的预期产生冲击。一位房产中介业务员告诉记者，近期来咨询买房贷款事项的客户多了起来，大多担心目前银行“钱荒”会不会影响他们购房贷款。同时，目前北京部分银行首次购房商业贷款的优惠利率已从8.5折提高到9折或9.5折，说明购房贷款的难度在增加。 “钱荒”所反映的流动性偏紧，对目前看似宽松的开发商资金链也会产生一定冲击。张大伟认为，随着流动性紧张的内在压力以及政府对于风险较高的地方融资平台和房地产领域投资的控制，投向房地产领域的资金将会有所减少，开发商不得不通过以价换量的方式来保证维持运转，房价下行压力可能增加。受此影响，下半年楼市销售可能会低于预期。同时，银行资金紧张，将明显影响购房者贷款，而开发商的资金成本也将相应增加，有可能加快预售回笼资金，有望改善市场的短期供需。 显然，这场“钱荒”增加了下半年楼市的未知因素，一些嗅觉敏锐的开发商已经开始调整战略，抢先出货。 位于北京亦庄马驹桥地区的珠江四季悦城项目，近期将以低至10800元/平方米的价格开盘销售，而其项目周边地区房价都已超过20000元/平方米。值得注意的是，亦庄马驹桥地区附近的台湖地区地价，6月份刚刚经历了一场拿地热潮，多家开发商平均拿地价格都在13000元/平方米左右。该项目低价入市，无疑将对这一区域的价格和预期产生较大冲击。 北京市房协有关专家表示，在资金面突然趋紧的情况下，对于大企业而言，保持现金流充裕比追求个别项目的利润更为重要。目前个别项目出现低价入市，说明在房地产一线企业的阵营里，对后市的预期正在出现分化。 重视预期管理 让人们对调控的长期效果有信心 上半年，房地产市场形势分化仍然明显，房价地价上涨压力主要集中在一线城市。“一线城市集中了各种优质资源，人口聚集效应过强，这从根本上导致了这些城市房价易涨难跌。”华北珠江公司副总经理赵津说。 事实上，一线城市对“国五条”新政的执行力度比其他城市明显严格，出台的调控细则也更为严厉。据统计，北京目前约有两成左右的二手房交易执行了缴纳20%个人所得税的政策。新政出台后，在信贷和税收政策的综合影响下，成交量大幅萎缩，改善性需求受抑制**为明显，但二手房房源供应量也出现更为明显的萎缩，削弱了调控效果。 而行政色彩更为浓厚的新建住宅限价政策，在实际执行中，也遭遇了部分项目通过另签精装修合同等方法来提高售价，实际执行效果打了折扣。 “尽管调控政策越来越严格，但我们看到，地价上涨、资金比较宽松、供求紧张……导致房价上涨的各种因素目前依然存在，如果资金面不出大问题，一线城市房价上涨压力仍然很大，也凸显了调控的难度。”赵津说，一线城市的调控必然会常态化，但要实现市场健康发展的调控目标，调控政策本身也应该做一些调整。 “要分析房地产市场的长期走势，必须理解，住宅作为一种兼具投资和消费属性的耐用品，它的价格不仅取决于当期的供求关系，也取决于预期需求与潜在供给之间的边际缺口。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示。 巴曙松认为，楼市的预期需求对收入增长、货币条件和调控政策的反应敏感程度远远大于潜在供给的调整速度，这就意味着两者之间的缺口常常存在，并且很容易在短期内突然放大。在这种情况下，如果调控只是着力于调节当前的供求关系，而不能有效控制需求预期或扩大潜在供给，那么调控的效果往往十分有限，甚至会成为房价上行的推手。 中国房地产协会副会长朱中一表示，目前起到一定效果的各种以“限”为主的调控政策，难以改变人们对未来房价继续上涨的预期。未来楼市调控，在努力增加市场供应的同时，应更加重视市场预期。在“国五条”的一系列政策中，专门提出要加强市场预期管理，正是看到了预期的重要性。下一阶段，应进一步稳定政策、强化政策的落实和执行、加强市场信息的公开透明和及时发布，抓紧推进住房信息联网和房产税扩围等长效机制建设。只有这样，人们才能对调控的长期效果有信心，预期才能更稳定。