商品房买卖合同如何签订 注意事项有哪些

听说签合同要仔细看，不懂的要问清楚，别被忽悠了。

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合同签订要细心，条款要明确，尤其是交房时间和违约责任。别急于签字，有疑问就问，别怕麻烦。

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　在签订商品房预售合同过程中应注意审核土地使用权是否存在抵押，仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件。　　（1） 确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。要看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。　　（2）审查开发商提供的格式合同，在签订正式预售合同前，双方当事人往往会先签订一个认购协议，用来约定未来某个时候签订买卖合同。　　（3）注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算，但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期，从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。　　（4）约定抵押权的处理方式。绝大多数开发商的投资并不完全是自有资金，为筹集建设资金，开发商往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权，把在建的商品房抵押给银行以获得贷款。抵押权人在法律上有优先受偿的权利。　　（5）约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人**基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。　　（6）仔细了解开发商的按揭政策。购房人如需按揭贷款，在签订预售合同前，需认真了解相关政策，避免在筹措房款中发生意外。　　（7）重要公共配套设施写入合同。　　（8）约定面积误差的处理结算办法。　　（9）签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。　　（10）明确规划或设计变更的处理办法。　　（11）重视前期物业管理和临时管理规约。　　（12）注意合同文本中补充协议的内容。　　（13）约定违约责任。

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根据目前市场碰到的商品房买卖合同中，普遍存在争议的条款及注意事项，先总结一下几条，大家可以参考一下。 1、签合同前先查看政府相关部门颁发的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》及营业执照;交房前应查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《消防安全合格证》。 2、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 3、预售的商品房的基本情况，预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 4、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 5、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。 6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 7、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 8、房地产权的办理属于登记义务，办理不应收取费用(除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的) 9、物业管理条款，要明确物业费所收取的项目为哪些，交房时应提前缴纳几个月的物业费， 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 12、注意开发商的广告是否和合同上所要求的一致 13、针对付款方式、核算方式与开发商达成协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理，慎防开发商设置过重义务，日后无法履行 14、对于付款延期，付款延期的违约责任，可以根据开发商延期交付房屋的违约责任书写相同。 15、商品房质量，与开发商协定房屋的质量标准，应主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;对于房屋交付使用时，其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定;对于违约条款要明确到具体情况。 对于商品房的质量，应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准;防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水;表面裂缝的标准：即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙;管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。

随着经济的发展，房子成为商品房，这就意味着存在着买卖需求，由于商品房存在周期较长，买卖过程中会涉及到诸多问题，那么商品房买卖合同签订注意事项有哪些？ 一、商品买卖合同成立前提 1、房屋出售方必须具备该房屋所有权或土地使用权。 2、房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订买卖合同。 3、房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现之前其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同或者双方串通损害第三者利益的合同都属于无效合同。 4、房屋买卖合同的内容必须合法。通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后，才能签订合同。 5、房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律法规的规定，需采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本。 二、不得形成买卖合同和合同无效情况 （一）不得形成买卖合同情况 1、违法或违章建筑； 2、房屋产权有纠纷或产权不明的； 3、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑； 4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋； 5、国家征用或已确定拆迁范围内的房屋； 6、单位擅自购买的城市私房； 7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的。 （二）买卖合同无效情况 1、与国家法律和行政法规发生冲突时，合同无效； 2、合同中明显不公平的条款也无效；霸王条款有（1）擅自延长备案时间；（2）公共收益被占有；（3）)违约责任不对等;（4）买方无权调整合同；（5）延期交房都可免责；（6）未及时签合同只是买方责任：（7）买方无权选择物业；（8）销售广告可能有假；（9）指定贷款银行. 3、买卖合同是当事人即开发商为了重复使用而预先拟订的，在订立中消费者很难有商量余地，属于一种格式条款，而新《合同法》对格式条款的提供方面有着种种限制，格式条款中，开发商免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，则该条款无效； 第四、违约责任在合同中未约定或约定不明的，受损害方仍可以根据标的性质以及损失大小，合理选择要求对方承担违约责任。 三、购房人在签订商品房买卖合同注意事项 1、审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。 2、采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。 3、注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。 4、分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。 5、讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。 6、认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 7、在签订房屋买卖合同时，**好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的麻烦和损失。 以上是对房屋买卖合同签订注意事项的总结，从购房到收房验房整个流程中，合同中都需要有明确的约定，不然中间出问题就没有法律保障，对于霸王条款也应拒绝。