如何了解小区周边区域规划 如何避免开发商的陷阱

不管是购房商品房或还是手房，由于签订房屋买卖合同和办理产权过户会存在一定的时间差，有些不良房产商或房东就一房多卖，**后也许只有出价**高的买受者得到了产权证。在商品房买卖中，如果购房者与开发商只是签订了商品房买卖合同，而没有进行房屋所有权过户登记，此时买受人只有合同法上的请求权，而不具有排他的效力，这种情况下就无法防止开发商将房屋以更高的价格再卖给其他人的情况发生。 其实，《物权法》为防止这种情况发生，规定了预告登记制度。《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就极大地保护了购房人的权益。 那么预告登记后，债权消灭（比如解除买卖合同）或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请不动产登记的，预告登记失效。根据此条的规定，你可以和开发商约定向有关登记机构申请预告登记。这样即使开发商违约再把房子卖给其他人，因无法办理房屋所有权过户手续，也不产生物权效力，这样就可以保证你将来能够获得这套房屋。 事实上，一房两卖是当今房地产市场经常出现的问题，购房者在商品房买卖过程中很难知道其需要购买的房屋是否已被开发商销售给另外的买主，如果开发商一房二卖怎么办，购房者在房屋买卖中又该怎么做才能尽量避免一房二卖的情况发生呢？专业的律师会告诉您发生纠纷后该怎么处理以及如何避免纠纷的发生，所以在购买商品房时**好请专业律师陪同，以防该类纠纷的发生。

购房者应理性的看待广告内容，不要只听开发商一面之词；在购房过程中要注意收集开发商宣传册、视频、样板房照片以及小区的规划图，这些都可以作为日后维权的证据；而关于广告宣传中承诺的配套设施、小区绿化、户型设计等问题，应要求开发商将其写入合同约定条款中。看看以下6条内容，购房者须知。 1、不要轻信开发商的广告宣传。 要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。把广告写进购房合同。直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。 2、收集与查证关于所购房屋的信息。 购房者在买房之前要持理性的态度，若确定购买，到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询，一般小区的消息在房管部门和建设部门有相应的公示，购房者也可以向相关部门具体科室咨询。 3、要多多动腿亲自核实。 对于普通居民来说，购房是人生中一件大事，本就应该慎之又慎。现在的房地产宣传大多存有水分，不要轻信开发商的宣传和口头承诺，应该到楼盘实际位置去看，多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。规划等还可以向当地规划门咨询核实，并要求将期待的规范设施写进合同。 4、尽量达成书面约定。 消费者购买“精装房”、“学区房”、或者对小区的配套设施有要求时，**好在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务，“学区房”关于保证买房一定能让孩子就读名校，以及违约后的赔偿等内容。将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。 5、注意证据的收集。 对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，购房者应妥善保存。签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中，这些都可以作为日后维权的证据。 6、注意合同中的免责条款。 一般协议里有“**终交付以政府规划或**终确定的示意图为准”类似的字眼，购房者在签订的时候需谨慎，因为一旦签订，将来面临着即时其存在不实宣传或虚假宣传或者欺诈宣传的情况下维权时会存在一些障碍。 看了小编总结的如上6条内容，希望能够让更多购房者“识得庐山真面目”，在买房时练就火眼金睛，买到称心如意的房子。

一、小区周边配套情况小区的周边配套通常是指、医院、商场、大型超市、银行、餐饮娱乐设施、公共交通设施等配套。配套的完善程度，直接影响居住的便利与否，其是决定住宅的档次和生活的品质、品位的重要因素，是衡量住宅低的一个重要指标。在考察小区周边配套时应注意以下问题：1、关注重点配套配套设施所包含的内容越来越多，有些是我们日常生活中，每天都涉及到的问题，比如吃饭、出行。因此，要重点关注购物、出行和停车是否方便。2、关注家庭需要的配套每个家庭的人员构成和生活方式等各方面的情况都不同，在配套的选择方面，也各有所偏重。比如，家里有小孩子的，就会考虑周边有无幼儿园、中等；有老人的，就会考虑周边的医疗设施，还会考虑是否有公园方便晨练等。总之，要依据家庭需要的配套，来进行选择。3、区域的规划区域规划即政府对区域的定位或称建设目标，了解区域规划就了解了区域未来的发展价值。各方面配套都齐全的房子，房价也比较高，而如果这周边规划了垃圾处理场等不好的配套设施，则会导致房屋的贬值。有些房子可能现阶段配套并不好，但未来各方面的规划都不错，建成后，也能达到配套完善的状况，这个时候，房屋就能不少。4、周边居住人群情况周边的居住人群往往会影响到实际入住后的安全问题，如有的小区虽然位于地段，但旁边就是“城中村”，外来流动人口复杂，居住的安全就值得考虑。此外，周边几个小区的人口数量，人群结构也要考虑。如果周边达到适合年龄接受的孩子比较多，而的又有限，那就要考虑孩子能否顺利了；还有的就是周边的人口多，但出行的公交车少，要等几趟才能挤上去。因此，要考虑这些配套资源够不够用，人均分配情况如何。二、小区内部配套情况小区的内部配套，是区别小区与小区之间品质高低的一个重要的因素。买房时，小区的内部配套也同样受到广泛的关注。1、基本配套设施要齐全小区基本的配套设施指水、电、燃气、煤气、宽带等设施。这些配套设施什么时候能用，宽带是哪个公司的，都要问清楚。2、注意配套的便利性小区所处的区域和规模大小往往决定了小区内配套的完备程度和侧重方面。一般来说，小区的内部配套，以满足基本的生活需求为主，且要方便业主的生活。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径好不要超过150米。在满足基本需求的基础上，小区内设置的会所、游泳池等，能丰富业主的生活。3、注重配套的舒适性和实用性小区内部的配套不仅为满足生活需要，还要追求更高层次的物质和精神需要。在配套的选择上，要注重其实用性和舒适性。追求完美无缺、豪华高档的小区配套实际上也是一种误区，因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费用中的，而且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低。小区的配套设施并非越多越好，而是要与外部的配套设施互补，当周边的配套比较齐全时，小区是可以减少配套设施的数量和种类的。从大的方向来看，比起配套的多与少，配套设施的种类齐全、不单一，才是我们更应当关注的。

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购房者在与开发商签订购房合同时，一定要小心谨慎，因为一些开发商在签订购房合同时往往加上一些隐性的不平等条款，如果购房者不小心的话就会上当，从而使自己在购房交易中陷入不利的地位。如在合同中规定交房时间时，开发商往往强调不可抗力，将施工中的技术问题、配套设施等等都作为延期交付的理由。这样，开发商在逾期交房时往往依据购房合同中的这些条款推卸自己的责任。在确定面积误差范围时，往往强调双方议定的售价不作调整，实行多退少补，在交房时，房屋的实际面积总是大于预售时的面积，购房者往往因为这一条款而损失数千至上万元。有些开发商还在合同中规定，购房者在转让预售房时须经其同意并收取一定比例的总楼款作为手续费，其实，楼盘按揭中开发商已经拿到足够的购房款，银行在贷款的同时也已获得了抵押物，所以转让是可以自由进行的，开发商已无权阻止，更不应收取所谓的手续费。对于购房者而言，购房合同中规定的付款事宜，却十分精细与苛刻。因此建议购房者在签订购房合同时一定要清楚各项条款的含义，否则，若购房者与开发商签订了含有一些隐性不平等条款的购房合同，一旦发生法律纠纷，购房者往往 处于不利的地位

签约时要求，发展商采用规划局盖章的小区平面图作为合同附件。经过规划局盖章确认的小区平面图，大多与实际不会出入太大，是可以信任的。 购房者需要仔细小区平面布局图。对于平面图内含糊不清的部分，应该要求售楼人员标注上文字，经发展商盖章确认。 不轻易相信所谓的“二期规划。当发展商以小区二期规划的种种利好，引诱您购买房子时，您不妨查看作为预售合同附件的小区平面图内，有无二期规划的内容。若是平面图内没有二期规划的内容，规划的真实性，就要打个问号了。 此外，购房者也可以前往区（县）城市规划部门了解，发展商的规划是否真实，是否经过认定，避免为发展商引诱陷入规划变更的“陷阱