南京二手房价涨势如何 现在出手是否适合

继前些天爆出北京二手房过户一个号叫价千万后，二手房再现隔夜加价毁约的事情。想来北京的二手房也是火得不行，真心买房的刚需纷纷表示伤不起。 刚需恐慌：一天涨10万 两天涨20万 买还是不买？ 2月23日，购房者小林看中了望京新城的一套91平方米的房子，中介报价380万元，当天，小林带好了现金，随中介去见业主，但业主表示，他要在原价基础上加价到390万元，否则免谈。这位业主告诉林英，他打算把这套卖了买一套新的，由于自己看好的房源被卖家“加价毁约”了，他也决定毁约。 小林回家以后和家人商量了一个晚上，决定按390万元买下前一天看中的房源。但此刻他们又接到了中介的电话，称业主要求再加价10万元，而且这也是一个询价过程，并不代表该业主的**后定价。几经折磨之后，林英决定放弃这套房子。“心情沮丧了一阵，连工作都没有心情了。” 市场太疯狂，对于投资客来说，快进快出还可以乱中取栗，但是对于刚性需求的购房者来说，房价这样的疯涨，就只能是没有办法再买房了。而改善性需求的购房者也没有好到哪里去。小房换大房，一买一卖的时间差，房价就可以差出好几倍。 莫怪房主 涨价或为中介操纵 有楼市观察者指出，借助楼市新政降低购房**比例、降低契税和营业税等的影响，筹划多时的部分自住需求者踩着政策利好开始集中进场，这一迹象迅速被房产中介和开发商捕获，相当部分的房产中介等开始利用房市高度不对称的信息优势，通过建议业主加价和毁约，人为制造了一部分恐慌情绪。 一名地产中介工作人员透露了部分实情，有些房子业主本来就不准备卖，挂出来只是用来询价，有些房源本身就是中介长期托管或者自有的，通过对意向业主的“加价毁约”，可以强化他们的买房预期，接下来再顺势推出其他真正代售的房源，借助政策利好的预期，这套鲜有失手。 另外，部分房源业主委托给中介卖，超过一定的售价，双方将按比例分成，中介就得想法子把房子高价卖出去，高价卖房对于小中介比较难，但如果在一个区域垄断了大部分房源，抬高房价就不难了。 购房者应该怎么办？教你几招专砍二手房 虽然二手房市场已疯，但是该买的房还得买，不能说一夜涨十万就真的不买了。在这里，购房指南要告诉你，虽然个别房主动不动就加价毁约，但这并不是代表普遍的现象，大多数房主还是讲道理的，价钱也是可以坐下来好好谈一下的。 下面就教你几招购买二手房时的砍价方法，灵活运用，说不定能够以更合适的价位买到你想要的房子： 方法一： 找房时委托多家中介 购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家中介公司产生竞争关系。我们不妨直接告诉各家中介已经委托了别的公司寻找房源，这样，为了自己公司的利益以及个人的业绩，所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。 方法二： 找机会多与房主沟通 找到了中意的房子时，要注意多与房主进行沟通。把中介公司凉在一边吧，这样才能使他们产生危机感。要记住房主才是**想把房子尽快卖掉的人。有一个小窍门：假如中介公司在带你看房之前为房子报价102万的话，你可以在与房主进行沟通时问这样一句话：“100万有点贵了，能不能再便宜一些？”这样做不但可以认清该房产在报价时中介公司有没有吃差价，而且有一定的“离间”成分。也许会有一些意外收获呢！ 方法三： 漫天要价不要过份在意 房主其实也会有一些侥幸心理，也希望一不小心碰到个“大头”就能把房子买个好价钱。所以他们偶尔会不明市场的漫天要价，你也要理解，不要被数字一棍子打晕了，气得不敢出手。但是你也应该明白，其实每个想要卖房的房主都会对自己手中的房产价值有个客观的估计的。不要因为房主过高的报价就轻易放弃自己心仪的房子，我们应该通过与房主的沟通或要求中介公司压制房主报出个客观的价格。

买房，建议现在入手，为什么，因为今年下半年银行限贷，一限贷，开发商就贷不了款，可人家开发商明年还要投资呢，所以年底必须得回笼资金，个个开发商都这样做，市场上的货量就足，竞争大，没办法，为了回笼资金，所以不得不降价抛售，我降，你降，他也跟着降，那对买家就有好处了，当然，不可能无止尽的降下去，有一个**低值的，到了明年，银行放款政策放松，人家银行也是要吃饭的，没大客户来贷款，银行就赚不了啦，所以银行是肯定会放松贷款政策，明年一定会这样做的，到时，开发商资金有了，不愁钱也就不急着低价抛售回笼资金，房价也就高高在上，反正我有钱，你爱买不买是你的事。就这样，房价高，大家买不起。所以建议年底前入手住宅。

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二手房销售之建议本人非房产中介，从1999年买的人生的第一套房子算起，自己经手 买/卖 的房屋已经有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有两套，一套自住，一套观望。回顾这段经历，拿出来分享，如有部分能帮助大家，过程中的跑腿也算没有白费。买卖二手房的流程这里就不做建议了，自有专业的房产中介机构准备这方面的资料，我这里主要是以买卖双方的视角做一下补充，也行能起到四两拨千斤的作用。A，先谈卖房：A-1，想清楚了，确定自己是要将这套房产卖掉？既然如此，大家都是生活在真实世界中的凡人，大概都清楚即将销售房产的大致房价，比如2万5，2万，只需有这种模糊数字的概念就可以了。如果不清楚，打开电脑马上就可以大致知道。A-2，清楚自己房子的附属设施，如阁楼，阳台，花园，车位，储藏室等。除了车位比较明显可以进行价位计算，其他东东在卖房的时候经常表现的像鸡肋，因此可以在关键的时候用于维持总价。A-3，清楚自己房子的优缺点。这里分为两种，一种是自己常住的类型，优缺点比较容易总结。另一种是自己从没有常住，买来之后因为某种原因一直在出租等，优缺点的收集，特别是缺点方面就比较困难了。当然你既然准备卖掉这套房产，就好比离婚，一定有充足的理由说这房子不好（自己认为的不好，不代表买家也认为不好，这里不是谈道德，这里谈交易）。记住：优点信息来自于网上，缺点信息来自于自己的生活。优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加，缺点则就是这个房子的缺点了，比如没有电梯，比如西晒的太阳，比如停车位紧张，比如靠近垃圾站等等。A-4，自我估价：根据以上信息和自己的家人讨论一个**低价，讨论一个**高价。大胆估，没有关系，又不是马上就出手，甚至可以在自己得出的**高价基础上再乘一个1.1-1.2的系数以保证自己不后悔（房产证及房产证面积请拍照）。A-5，有了以上的全盘审视，接下来的事情就好办了，花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构。延伸一些，不要只跑小区门口的中介机构，跨度大一些，首先是小区门口的中介机构，然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围，再然后是看是否要跨区。数量建议至少五至六家机构。A-6，跑这些机构干什么呢 --- 不要放出自己的想法，只说自己想把现在的一套房产转手/卖掉，当面听听他们的专业全盘建议。人分为两类：乐观和悲观。不是说泪流满面才是悲观，也许那是激动而至。也不是说面带笑容就是乐观，也行那是苦笑。针对同一套房产，不同的机构给出的建议价都不一样，别人给我的**高价和**低价差异达到了40万之多。这不奇怪，这同每个机构的专业水准/处事风格/攻关能力/团队氛围有关，也许求稳，也许求搏。如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构，这是一个采样的过程。这个技术活涉及潜在的客户群，之前的成功案例，以及中介机构对于缺点的放大等。A-7，定价：综合以上信息，既包含自己拜访房产中介前估的**高价，也包含房产中介建议的价格，定一个稍高于市场的销售价格。A-8，发布：每个城市/每个地区，都有方便市民的二手房发布网站，注意在某个房产中介机构的网站发布，不论这个房产中介机构有多大，跟这个都没有关系。发布的时候注意几点：A-8-1,准备一些照片，只发布其中1-2张即可（不要将房产证照片发布，不要将楼栋号的照片发布），A-8-2,哪些家电/家具一并出售，A-8-3,价格说明清楚：是到手价！就是实实在在到自己手的价格（我们不专业，不清楚政策又有什么变化，算不清楚什么交易费啊，什么税费啊，什么这个啊，那个啊，那么就谈到手价，即使中介费也不包含）A-8-4,房子的学区也请标准清楚（**，**，以及是否有使用）A-8-5,联系人，以及看房时机（慢着：如果是出租房，请先和房客确认一下，有些人非常反弹，出租合同这点是保障房客权利的。两种方式解决：一种是每周固定两/三次看房时间，或者提前通知终止合同）A-9，坐等电话：房产中介机构会在第一时间打你电话，希望能代理销售，即使是同一家房产中介的不同区域的分支，也都纷纷打你电话，都同意。告诉他们几点：A-9-1,请加我微信（转手一套房子我是从中介01一直到中介80），我会发这套房子的具体信息（见附图）和更多照片。A-9-2,强调一下是到手价。A-9-3,强调一下看房要预约（即使不是出租也要预约，要防止两种状况：一种是你不在家，家长只有老人，不安全；另一种是某些中介未经交流直接敲门，因为目前很多年轻人一上手就做中介）。A-10，这样不出几天，全市至少50名业务员在帮你销售这套房产。A-11，这样经过几轮的看房，你也更清楚自己房子的价格定位，**初设定在高价位水准，心中做稍稍的微调，不要告诉任何一个中介业务员，当然对任何业务员都要信息公平。抓住一个刚需的买家/机会，在进行讨价还价的时候，也许**终你让步了20000元，但是是从几千的让步开始的。A-12，你强调的是到手价，从情感因素上来讲买家不愿意帮你出中介服务费。技术上的困难是中介机构又找不到合适的条款/借口将这笔钱转嫁到买家头上，毕竟中介要吃饭，那么就请你和中介机构的老大私下面谈，我建议的底牌是只出一半的中介服务费。A-13，剩下的流程就是中介机构的拿手活了，只要耐心等待就可以了，我就不在这里班门弄斧了。A-14，补充两个个误区：A-14-1,卖房不要找熟人，即不要找正在做中介的熟人朋友。两点你不好入手，第一是总价的定位问题上，你定的高，买卖房子本身既是技术活，更是运气活，你的朋友恰巧没有捡到这样的客源，只要房子没有卖掉他就有废话说：看看看，你把房价怎么定的那么那么高！如果你是网络发布，你的朋友来找你，一视同仁于所有的房产中介，告诉你的朋友：不好意思，已经发布了，他要同价代理也是这个价。第二是中介服务费的处理问题上，熟人，给还是不给？键盘侠好做，事情难处理。A-14-2,卖房不建议做独家代理。如果自己功课做足了，完全有能力规划和判断，让自己在**高点获利。所谓独家代理，就是这套房产的销售只交给某一家房产中介独家代理销售，独家代理的问题是什么？独家代理如果在特定期限内没有完成销售，会找含糊的理由违约；独家代理的房价定位一定不是对你**有利的；独家代理的**终售价可能高于你的价位好几万，独家代理卖房赚的就是这个技术差价。我这里所谈的不涉及法律，不涉及政策，是以一个房东的身份思考如何在高价位卖房，如何高获利，这个道理适用于所有的交易。曾经的一次为卖掉一个单身公寓，我定了****高价，即那片公寓楼正在销售房价中的顶端，面谈过几个中介代表都说：哥，这价位不好卖。我放心的是我的这个小公寓有特别的优势，只是我把这个优势通过总价放大了，必有其刚需的潜在客户；我更放心的是这个面积不到50平方米的小公寓，有将近70名中介业务员为我服务，**终我在总价上让步2000元结案。（每一个案例**终都会被安居客纳入统计基数，当我再次浏览那个片区公寓房的房价时，已经有类似的案子在进行中了）几次下来我也在总结和反思：市场的信心是靠我这样的人维持的，市场的高价位也是靠我这样的人推上去的。B，再谈买房：买房以目的性为目标，就简单归纳一些了，还请各位指正。B-1，如果是自住：环境，学区，购物，物业等等都是考虑的因素。B-2，如果是买学区：学区房一般都紧张，容不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下，对不起，第二天基本就被别人定了。买学区房不要被忽悠，市教育局经常会以某条河为界，也就是说，如果你买学区房，好好看看地图，不要哪天小孩还没上学又被划出去了。B-3，投资：我是以公寓为主，小赚一把。需要考虑的是**潜力，拆迁可能，租金等等。就不多说了，让各位见笑了。经过我手买的7套房子，没有一套亏的。买房不同于卖房，**低价位不现实，要下手就马上下手，只要经过你的理智判断，相对于明天，永远都是低价位。

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如果我告诉你不可以买，你会听吗？根据自己的需要看到合适的就出手啦

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找地铁沿线%7E

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