深圳购房有哪些相关的法律知识 怎样解决物业纠纷

物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。 1、 签一份详尽的购房合同。 物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。比如,买房时不同的业主对物业管理的预期不一样,有的业主倾向高收费、高标准服务,有的倾向较低标准的代收费服务,而由于没有在买房时说清楚,入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致,开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。 2、 签一份完整明确的物业管理合同。 现在,无论是商家还是消费者,都把售后服务看得很重,因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此,甚至它的售后服 务——物业管理比买房更重要,因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此,物业服务水准如何?怎么个收费标准?可以得到多少服务?都应在物业管理合同 里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备,条款用语含混,欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。合同是服务者和被服务者的约定,只要合同规定的内 容不违反法律、法规的规定,就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷,应当根据合同规定来确定违约事实,承担违约责任。只要 有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务,另一方就有权以违约为由起诉,要求对方承担违约责任。所以业主应与物业公司"约法三章",留下白纸黑字 的证据,一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。

一是广泛开展 “法律进机关”活动，不断提高依法管理和服务社会水平。使广大公务员牢固树立和自觉践行执法为民、公平正义的理念，带头学习、遵守、执行、维护法律，建立完善县、科级领导干部学法档案，完成了《干部学法习题集》下册50%答题工作；加强机关公职人员学法制度。继续实施领导干部法律知识任职资格制度，对2007年以来新提任的干部进行法律任职资格考试，建立健全机关各项法律知识学习制度。二是广泛开展 “法律进乡村” 活动，努力促进社会主义新农村建设。举办村干部、村民代表法律知识培训班。针对近年来我区因农村换届选举、村务财务公开、征地拆迁等问题引发的各类矛盾纠纷和上访事件，对全区20个村村干部、村民代表，进行《村民委员会组织法》、《农村土地承包法》等相关法律知识培训。围绕农村换届选举等工作，加强《村民委员会选举法》、《村民委员会组织法》等法律法规的宣传，组织法律工作者深入农村开展“送法下乡”活动，为广大农民群众解答有关土地承包、农民外出务工、婚姻家庭、经济纠纷等方面的法律咨询。加大向农村赠送普法教材的力度。目前，辖区3个法律服务窗口单位与3个村和6个社区签订了法律服务协议书。三是广泛开展“法律进社区”活动，促进和谐社区建设。各普法依法治区成员单位在全区31个社区开展了内容丰富、形式多样的宣传活动。充分发挥法制讲师团的作用，举办法制讲座和培训活动。组织普法宣传队为社区干部群众举办法制讲座。四是广泛开展“法律进**”活动，进一步推进青少年学生的法律素质教育。坚持发挥**第一课堂的作用，继续推进**法制教育计划、教材、课时、师资“四落实”。加大家庭、**、社会三位一体的青少年法制教育建设，定期研究解决青少年法制教育工作中的突出问题。依托法院、检察院、监狱、劳教所等机构，积极开辟第二课堂，巩固和发展“青少年法制教育示范基地”。加强对**法制教育师资的培训，进一步规范法制副校长、法制辅导员工作，实现了全区100%的**配备兼职法制副校长或辅导员，共举办法制公开教育课累计46次。五是广泛开展“法律进企业”活动，大力推进企业依法经营、诚信经营。通过宣传日、宣传周、宣传月等形式大力宣传社会保障、安全生产等与职工切身利益相关的法律宣传法规知识。加强了企业职工学法阵地建设。开通了“职工维权热线”，治区办加强了与“城东区困难帮扶中心”的联系，积极为企业职工提供法律咨询和法律救助，共接待法律咨询84次，提供法律援助2件，维护了职工合法权益。六是广泛开展“法律进单位”活动，逐步提高法制化管理水平。积极开展“五五”法制宣传教育工作，做到“四有”，即有组织、有教材、有阵地、有考核。建立健全了领导干部学法制度，开展法制讲座。各单位通过公示牌、宣传册等形式，积极向社会宣传与本单位业务相关的专业法律法规知识。七是广泛开展“法律进寺院”活动，提高宗教教职人员的法律素质。加强宗教活动场所教职人员法律法规知识培训，区民族宗教局和各镇、街道办事处每月组织一次学习班，宣讲《民族区域自治法》、《宗教事务条例》，不断强化宗教教职人员法律意识，使他们爱国爱教，依法从事宗教活动。开展了法律进寺院赠书活动，给31个寺院赠送1800册法律和文明礼仪、检务公开等方面的书籍，使宗教教职人员深受教育。

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购房者作为消费者，了解一些购房法律知识是十分必要的。然而大多数购房者对购房相关法律法规是知之甚少的，这样容易发生房产纠纷或埋下隐患的。看看以下买房必知的法律知识吧。 一、注意虚假广告 房地产虚假广告是指以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布含有国家禁止内容的广告,欺骗购房者。按照相关规定,广告应载明预售或销售许可证书号,应当清楚表示实际的销售价及其有效期,应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果,不得含有**或投资回报的承诺,不得含有装饰内容。 防范措施：应到实地考察、保留广告单、楼花等宣传资料,**好把广告宣传的内容以附件形式全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。 二、注意按揭问题 按揭问题主要分两种:一是某些开发商推出零按揭、一成按揭等卖房措施；二是开发商为了尽快售罄,盲目为那些并不具备还贷能力的购房户贷款提供“担保”。 《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定按揭比例**高不得超过80%,零按揭、一成按揭不过是开发商将合同上的房价提高,虚报给银行。 防范措施：贪小便宜要不得。对购房者来说,虽然暂时少付了房款，但合同金额的增高意味着要承担更高的房屋契税、维修基金、保险费等与房屋总价直接有关的费用，得不偿失。 三、注意合同签订的补充条款问题 一般情况下，购房合同是经政府部门审查过的格式合同，但很多开发商都会要求在购房合同上空白的地方签订补充条款，或在购房合同之外签补充协议，以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，损害购房者利益。 防范措施： 看清楚补充协议的条款，特别是免除开发商义务，削减业主权利的条款，遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。 四、注意房屋配套设施问题 很多房子都是预售的期房，房屋的规划和配套基本都是看开发商的设计图和规划图。但是开发商在建设过程中为了节省成本从而实现利润**大化，到实际交房时，不少规划都变成了空的，配套设施要么没有，要么质量和数量大缩水。 防范措施：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。 五、购买期房时注意开发商证照问题 因所购买房屋是预售的期房，购房者对与开发商签订的合同的合法性审查就应该尤其注意，这是维护自己合法权益的基础和根本。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。 防范措施： 审查开发商能否提供《商品房预售许可证》原件，对预售许可证上所载明的内容进行审查，看自己所购买的房屋是否座落在预售许可证所载明的预售房屋范围；去房管部门或登陆房管部门网站对预售许可证的真实性进行审查，防止开发商弄虚作假。 六、注意所购房屋是否已经抵押 实践中许多购房者在买房后发现所买的房屋或土地使用权已经在银行进行了抵押，导致房产证迟迟办不下来，甚至房屋被银行优先受偿，而此时如果开发商卷款逃跑，购房者将血本无归。 防范措施： 选择有实力的口碑较好的开发商，要求开发商提供土地使用权证原件，并向土地登记部门、房管部门查询土地或房屋是否已经设定抵押，签订商品房预售合同的要及时备案。 七、交房时注意要求开发商提供“三书一证一表” “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。 防范措施：看清“三书一证一表”，只有这些证件都齐全了，楼房质量才是经过国家有关部门权威认可的，这是开发商交房的必要条件，业主一旦签了有关收楼文件，就视为对房屋质量的认可。

  房子是我们安家立命的场所，由于房子不同于普通消费品，且涉及金额大，在买房过程中也是**容易产生一些这样又或是那样的纠纷。不少人初次买房，对于买房过程中的一些注意事情和相关的法律知识并不了解，从而给自己带来一些不必要的买房纠纷。本期整理了买房过程中需要注意的10个法律知识，大家一定要仔细阅读，防止买房被骗。 1、楼盘广告宣传内容，开发商应兑现吗？ 广告和宣传资料是开发商为了吸引客户去买房而做的一种宣传。如果广告上的内容没有写入合同中，即使将来这些内容没有兑现，开发商一般也不会因此而承担法律责任。但是如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。 　 2、房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？ ①房地产商发布了虚假广告，且主管上有过错。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，且这种虚假是房地产商主观故意所为，这是房地产商承担责任的前提。 ②购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产性的和非财产性的。 ③损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。 3、《认购书》一般包括哪些内容？ 《认购书》的内容包括：①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。 　 4、什么是建筑面积？ 建筑面积也叫建筑展开面积，是建筑物各层水平投影面积之和。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 　 5、什么是套内建筑面积？ 套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 6、套内墙体面积包括什么？ 套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 7、什么是分摊的公用建筑面积？ 公摊面积是指每套商品房依法应当分摊的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等建筑面积；作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚以及作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。 　 8、公用建筑面积的分摊原则是什么？ ①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 ②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 ③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 　9、哪些公用建筑面积不能分摊？ ①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 ②售房单位自营、自用的房屋。 ③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 10、定金和订金的区别 订金能退，但定金不能退，在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别： ①交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。 ②交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。 ③《担保法》规定定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。 ④定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。 以上就是关于买房过程中需要注意的10个法律知识。买房被骗、被忽悠交了定金、买房后房子烂尾开发商跑路等问题屡见不鲜。买房涉及到的资金大、知识面广，在买房时，一定要仔细了解相关注意事项和法律知识。

房子的验收交付也许并不像你想象中的那样美满，总是会遇到这样那样的问题。那么，如果验收时出现问题，是否应该找开发商？如果是在入住后出现问题，又该怎么办呢？ 根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而无逾期交房的压力。 一、商品房验房交付中应注意的法律问题 1.购房者在没有验收房屋前，不能领取住宅钥匙，办理入住手续。 根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而无逾期交房的压力。 2.商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法 商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。目前，商品房交付过程中，购房者以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢?首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。若合同中没有明确约定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝接收房屋。然而，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的，因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的，购房者不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任，而是视具体情况不同，承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。 3.商品房逾期交付的责任 由于各种原因，开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房，开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由，则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的条件下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。除购房者明确表示放弃接收房屋外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。 二、房屋入住后应注意的法律问题 1.电梯不运行，物业管理公司有责任 **高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 2.房屋质量有问题，缴纳物业费不冲突 物业公司依合同履行了物业服务后，业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。**高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 3.承租人不交物业费，业主责任不能丢 依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时并未免除业主支付物业费的责任。 4.业主财产被盗，依据过错各自承担责任 根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。 以上是房产交易中常见的风险及应对策略，但是购房者在买房时可能还会遇到其他问题，所以一定要尽量小心谨慎，及时了解房地产行业的相关规定和政策，结合实际情况见招拆招，在促成交易的同时**大限度的保障自己的合法权益。