异地购房算是二套房吗 公贷和商贷的认定标准有哪些

漳州异地购房算二套房吗？在漳州什么样的情况可以认定为二套房呢？ 许多人购房者都遇到过这种情况，外出工作，打拼多年准备在当地购买一套房子，但是老家里自己名下已经有了一套房子了。这时候，自己买房是不是算二套房呢？或者是已经在外地买房了，但是已经卖了，准备回老家买房的，又算不算二套房呢？小编今天就来告诉你。 异地购房二套房的判定 一，如果借款人名下的本地房产是使用贷款购买的，外地再在购房，就属于二套房。因为目前借款人贷款买房的数据都是银行通过查询央行征信系统获得的，并且央行的数据已全国联网。 二、如果购房者在本地的房产是一次性付款购买的，由于各地房管部门的数据没有联网，因此没有通过贷款买房的房产将是二套房认定的盲区，这样的情况是有可能享受首套房的贷款优惠政策。 也就是说，判定异地二套房的标准主要靠的就是是否启用了贷款。 二套房的判定标准 1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房 解析：新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴，所以以未成年子女名义购房时，会按照二套房政策执行，即需**50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，可以按执行首套房贷款政策。 2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房 解析：根据银行现行政策“认贷又认房”，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行。而原来认定二套房主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房时，不算第二套。 3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房 解析：根据银行现行政策，即使此前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，将认定为二套房，按照**50%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。而过去的政策是“认贷不认房”，全款买房后再申请贷款买房不会被算作二套房。 4、曾贷款购房，结清出售后再贷款购房 解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。 5、首次购房用商贷，再用公积金贷款购房 解析：目前公积金贷款政策比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房，**比例为50%。 6、婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房 解析：可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。 7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房 解析：目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房，因此“假离婚”并不能规避二套房新政。  

为了抑制不合理购房需求，国家规定对于第二套房实行更为严格的贷款政策，那么国家对于第二套房是如何认定的呢？ 三部委联合发文明确第二套房核定标准为“认房又认贷”。对于那些卖旧换新的纯自住型购房者来说，其手中始终只有一套房产，到底该不该列入二套房范围呢？受新政影响的这类购房者到底有多大范围呢？记者日前走访业内人士，针对这部分购房者人群进行了深入探讨。 - “卖一买一”比例超半数 “‘卖一买一’的购房者在整个天津楼市中占绝大多数。”据业内人士透露，“卖一买一”且手中始终保持一套房产的购房者在整体市场购房者中占到50%以上，二手房市场中，手中只有一套房产的改善型买家至少会占到30%-40%，而商品房市场比例更高，可以占到50%-60%。 - 多数银行仍只“认贷” 第二套房贷的执行标准主要由银行方面掌控，而目前天津市地产市场针对二套住房的贷款政策主要还是“认贷”。业内人士表示，银行与房管部门之间的信息暂时还没有共享平台，因此多数银行仍按照贷款记录判断二套房贷，其中“卖一买一”的购房者即使手中实际持有的房产仅有一套，但多数银行仍会将其划入“二套”行列，从而必须提高其**款比例和利率标准。 不过也有少数银行在“认贷”方面相对宽松。目前有些市场份额较小的银行对于“二套”认定给予了稍微宽松的政策。不过，执行这类政策的银行在市场中的比例还不到10%，所以享受这些优惠策略的买家少之又少。 - 时间差加强“二套”印象 在“卖一买一”的购房者中，很多人都是看中了新房再挂牌旧房，并借由旧房买家的资金还清原贷款，其可支付的**款通常仅够两成或三成的基础成数。这部分买家尽管**终手中仍会只保有一套住房，但在其申请贷款时，往往容易被显示名下同时拥有两套房产，因此贷款条件也就会随之提高，高达五成以上的**成数首先就成了他们无法逾越的门槛。 “认房又认贷”执行有三难 从市场调控角度而言，“认房又认贷”至少还存在三大实际困难。 第一是平台问题。银行征信系统查不到购房人名下房产，房管局的数据库可以查到购房者及其家人名下的实际房产数量但并不能了解其贷款历史，而异地一次性付款的购房行为更是在本地的房管系统和银行系统都无法查到。 第二个则是已经贷款的购房者，若符合了“二套”的标准，是否要从明年开始也要执行上浮利率？按照以往贷款政策的调整规律，从次年1月1日起都会对原有贷款者执行新的贷款政策，而此次调整后是否会对多套房买家执行更加严格的贷款标准则未有定论。 **后，既然是“认房又认贷”，若房主名下曾贷款或现有的房产是商业性质，是否还应将其拟购房屋算作第二套？而现在市场普遍销售的公寓、LOFT等产品，都是商业属性当作住宅销售，那么这些人的购买贷款又该如何认定？这类房产涉及的购房者数量也已经占到市场的一成以上。

2015年各种新政出台，尤其是对第二套房产**比例的降低和异地贷款的放开。很多购房者对自己再买房究竟属不属于二套房必将模糊。小编这里告诉大家，二套房的认定标准很严格。 二套房"认房又认贷" 根据新的规定，三种情况将被认定二套房： 1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的； 2、借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的； 3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。 实践中，下述七种情况会被认定为二套房 1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房 根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。 2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房 根据目前银行"认贷又认房"，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。 3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房 过去只"认贷"，这种情况不算二套房，但现在加了"认房"，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。 4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房 目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名[2] 下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。 5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款 目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。 6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起 夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。 7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房 只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过"假离婚"来规避二套房新政的想法也付之东流。 总之异地买房属于二套房，只要银行通过查证购房者之前名下已经有房。

当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房算二套。

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长春二套房认定标准有哪些？如何判断是否属于“二套房”呢？在此特整理相关资料以便参考。 长春多数商业银行仍以“认贷”为房贷发放标准，即只要征信系统显示，房贷申请人及其共同申请人之前有过贷款购买住宅记录的，再贷款买房即算第二套（或以上）房，****少60%，利率上浮。关于第三套及以上住房贷款，已有部分银行叫停。 经记者调查了解，很多银行的工作人员对于二套房政策都表示，“目前长春购房仍以‘认贷’为准，但将来是否会有变化，还无从知晓。”而据记者了解，长春已有少部分银行采取了要求申请人填写“声明”的措施，即令申请人自行申报家庭住房情况，承诺家中房产套数，银行将会以各种形式来确定申请人及家庭成员名下住房情况，必要时还将采取“居访”的形式。若经查实后实际情况与承诺相违反，则申请人的征信记录将会有污点。此举措形同北京的“认房又认贷”，不过此认定暂未在全行业中推广。 那在“认贷”标准下，又有哪些情况算二套房或是不算作二套房呢？记者列举了几种情况，仅供参考，具体以银行规定为准。 ① 贷款购房记录，公积金贷、商贷都算 无论是公积金贷款，还是商业贷款，只要之前申请人运用贷款购买过住宅，而银行查询的征信系统上有贷款购买住宅的记录，则算作二套（或以上）房，且无论之前的贷款有没还清，都算数。因此，不管购房者之前是用公积金为亲戚还是朋友贷款买房，只要以购房者的名义办理的贷款，再买即算二套房。 第二套房商贷和公积金贷的区别在于，公积金贷款购买二手房，**不低于60%，年利率上浮10%；商业贷款的**不低于60%，执行利率按照不同银行标准计算。 注：一般情况下，征信系统对于贷款记录都是有所显示的，而且征信系统为全国联网，异地贷款购房记录也有显示。但若购房者之前的贷款购房行为距今时间太久如在征信系统建立之前，当时还未实现电脑联网，则可能查不到。购房者可持个人身份证到相关银行进行信用查询，该项服务免费提供。 ② 首套贷款购买非住宅，不算二套房 国家的第二套房“认贷”标准实施范围仅限于住宅（包括房改房、经济适用房）领域，购买商铺、写字楼或者是商业性质的公寓等非住宅性质的房子有过贷款记录的都不计算在内。因此，再贷款购买住宅则应算作首套房。 ③ 户口在外地且提供不了重要证明，算二套房 目前长春商业银行方面对于外地人贷款购房的限制较严，基本上要求提供一年以上的纳税证明或社保证明，如果提供不了则算作二套房，纳税或社保证明的年限达不到一年也很可能被拒之门外。 据了解，外地购房者在原户籍地贷款购买过一套住房，在长春贷款购房，银行直接算作二套房。而对其户口迁移后再次贷款买房，记者认为应算第二套房，因为届时他已是长春户口，本地人已有一次贷款购房记录再贷款买房，应算第二套房。 ④ 以家庭为单位“认贷”，成年子女另算 长春目前的二套房政策是以家庭为单位进行认定的，执行“认贷”政策，即父母和未成年子女，只要任一人曾贷款购过房，征信系统上有显示的，再买就算第二套或多套房。已成年的子女另按家庭认定。 也就是说，购房者父母若要再贷款买房应算作第二套房，如果购房者未婚且无其他贷款购房记录，贷款买房则视作第一套房，已婚则需查购房者配偶的征信记录。 ⑤ 首套房未贷款，再贷款购房是否算二套房视银行而定 长春大部分商业银行执行的是“认贷”标准，不过长春有少部分银行执行的是“认贷”和申请人“声明”家庭住房情况的双重标准，具体需要看购房者贷款所买住宅的楼盘与之合作的银行是如何规定的，如若合作银行执行“认贷又认房”的标准，则购房者贷款买房都应算作第二套房。