工业用地转为住宅用地手续怎么办，需要补土地出让金吗

土地出让金有两种计价方式：一种是政府土地管理部门通过"招、拍、挂"方式把某一块土地拿出来拍卖竞价，通过竞争形成价格。第二种方式是由地方政府根据本地土地市场行情，把城市国有建设用地按不同区域地段，划分成若干个等级(一般1--5级)，分别评估定价，城市中已经在用的土地使用者，可参照这个标准缴纳土地出让金。不过，每个城市的土地市场不同，价格也不相同。所以，你若想了解更祥细，只能到当地国土资源局办事窗口去咨询。

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由政府部门邀请估价机构对变更后土地进行估价，根据估价结果与原始工业用地价格进行对比，差值就是变更后应该补交的土地出让金数额。 希望能帮到你

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1、必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字。2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。3、在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交出让金即可进入市场等。4、必须招拍挂需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求招拍挂的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。5、《国务院厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点的部分原文：协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源主管部门统一招标拍卖挂牌出让。6、土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

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按出让地价的40%-70%补缴出让金即可由划拨转为出让，取得出让国有建设用地使用权。 国有土地转让金的计算： 一、工业用地土地出让基准地价： 凡符合高新区产业政策的工业项目用地出让基准地价16万元／亩。 为支持工业项目，采取以下政策予以优惠： 1、投资额在400万美元以上，注册资金在200万美元以上的工业项目和经省主管部门认定的高新技术项目，其土地出让价格在基准地价基础上优惠10％；投资额在400万美元以下，注册资本在200万美元以下的一般性工业项目，执行基准地价。 2、自签订国有土地使用权合同后3日内交齐土地出让金及各种税费的，出让金再优惠10％。 3、对全市产业结构调整有较大影响，投资额在1000万美元以上的高新技术工业项目，土地出让价格由高新区管委会常务会议研究决定，出让地价原则不低于土地征用价格，差额部分由高新区财政补贴。 4、土地使用金每年1元／平方米。一般性工业项目用地使用金免5年；高新技术项目土地使用金免10年，期满后逐年缴纳。 5、土地交易契税以基准地价计征。 二、商业用地土地出让基准地价： 商业用地土地出让基准地价为38.6万元／亩。 1、商服业用地采取招标拍卖方式供应土地。 2、沿建设北路两侧商业用地地价幅度在40－42.7万元／亩。 3、沿龙泽北路等城市其它主干道路两侧的商业用地地价幅度在38.6－40万元／亩。 4、在高新区内其它的商业用地根据土地的坐落、配套等条件，地价按38.6万元／亩执行。 5、土地使用金每年1元／平方米，自取得土地使用权后逐年缴纳。 三、住宅用地土地出让基准地价：住宅用地基准地价28万元／亩。采取招标、拍卖方式供应土地，土地出让价格以**后竟价为准。 1、一般性住宅用地28－30万元／亩。 2、公寓等高档住宅用地31－33万元／亩。3、土地使用金每年1元／平方米，开发建设单位缴纳，分户确权后由受让方按分摊土地面积和使用年限一次性缴纳。 四、依据国家有关规定，符合土地划拨条件的项目或用地项目代征的土地，过有土地划拨费为10万元／亩，如征地地价高于国有土地划拨标准的，则按征地地价标准交纳。 自家农村的住宅用地变为国有土地出让，属于住宅用地土地出让基准地价：住宅用地基准地价28万元／亩。 采取招标、拍卖方式供应土地，土地出让价格以**后竟价为准。 1、一般性住宅用地28－30万元／亩。 2、土地使用金每年1元／平方米，开发建设单位缴纳，分户确权后由受让方按分摊土地面积和使用年限一次性缴纳。 3、依据国家有关规定，符合土地划拨条件的项目或用地项目代征的土地，过有土地划拨费为10万元／亩，如征地地价高于国有土地划拨标准的，则按征地地价标准交纳。

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一、营业税及附加（出让方）：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税（双方）：1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

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