开发商延期交房的情形下，购房者能否退房吗？

• 146****4054 你好，我是**网的新房编辑，根据有关规定，购房人在没有明确约定的情况下，所享有的在以下5种法定条件下的退房权利：
  1、购房合同无效。根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：
  1、购房合同无效。根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：
  1)开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
  2)开发商存在欺诈情形。虽然时有购房者以此项理由请求退房，但实际中法院支持的并不多，主要是购房者对开发商存在欺诈故意与欺诈事实举证困难所致。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签字认可。
  2、套型误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。
  3、面积误差导致退房。即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，购房人有权退房。
  4、变更规划、设计导致退房。开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。
  5、房屋主体结构质量不合格而导致退房。主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房。
  以上都是购房者可以退房的条件，希望能给你提供参考价值。 2014-04-27 10:01:13
• 134****3273 楼主，如果你是买的一手房，要退房的话，能证明开发商违约就可以退，如果没有违约，除非发生了特别事故才行，比如证明买方精神上有问题，那样开发商无条件退，其他没有什么条件可退的 2014-04-27 09:44:58
• 156****2772 在这种情况下可以认定开发商违约,但能否要求退房主要取决于购房合同中对此是如何约定的,如果有这方面的约定,则按约定处理。比如规定开发商超过一定期限后仍无法交房时,购房者可以退房,但如果在约定期限前开发商交了房,就不能以延期交房为由提出退房。延迟交房的法律界定是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等,如果超过这个期限开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。如果你们已经在合同中约定开发商延迟交房违约赔偿的,合同继续履行,在合同签定的延迟期内你就不能以开发商逾期交房为由请求解除合同。如果合同中没有延迟交房这方面的约定,则需要具体问题具体处理,一般情况下超过三个月,你可以申请法院要求解除合同(在开发商不同意的情况下)。 退房即开发商解除与购房者之间的买卖合同,将购房款退还给购房者。在办理退房手续的过程中有两个问题比较重要,一是购房者要解除什么合同;二是解除这些合同过程中的先后顺序。 如果购房者提出的退房要求被开发商接受,那么有两个合同需要解除,一是购房者与开发商的买卖合同,二是购房者与银行的借款合同。 房屋买卖合同的解除,意味着双方财产的返还或权利的恢复,对于已经入住的购房者而言,需要将已经占有的住宅交还给开发商,对于还没有入住的购房者者来说,则需要放弃占有即将入住的住宅。开发商则不能再根据合同要求购房者支付房款,对于已经收取的部分要退还给购房者。 解除合同履行完毕后,双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态,买卖合同的解除与履行无须其他人的协助,双方自己即可以完成。 借款合同的解除,表明购房者将一次性归还从银行的借款,然后不再支付任何本金和利息,无须承担任何还款的义务。 这个合同的解除与买卖合同不一样,它需要在除了银行与购房者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。因为购房者虽然从银行取得了借款,但并不直接占有这部分借款,银行借款通过转帐的形式由开发商取得。如果要归还借款,必须由开发商向银行归还已经占有的借款,才可以实现归还借款的目的。银行只有收到开发商以购房者名义还来的借款后,才能认定购房者已经履行了全部还款义务,双方的借款合同才能真正的解除。因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。 因为有三方当事人,而且有两个合同,由于在空间操作上无法同步进行,就会出现时间上的先后顺序问题;从实际行为上,认为目前较为普遍的有以下三种:
  一、购房者先与开发商解除买卖合同,然后取回**款,再与银行解除借款合同,然后由开发商归还银行借款。
  二、购房者先与开发商解除买卖合同,然后再与银行解除借款合同,然后取回**款,**后由开发商归还银行借款。
  三、购房者先与开发商解除买卖合同,然后由开发商归还银行借款,再与银行解除借款合同,**后取得**款。 这三种过程有一个共同的特点,就是购房者首先要与开发商解除买卖合同,表明购房者放弃对住宅行使占有的权利。在这种情况下,购房者存在一种风险,一旦解除合同后,即不能再度占有住宅,如果开发商不能按时归还银行借款,则购房者除了丧失房屋权利外,仍然需要承担向银行还款的义务,即所谓“钱房两空”。如果开发商在此期间出现破产,则购房者损失更为巨大,不仅住宅(仅指没有取得产权证的)可能会作破产财产被拍卖,而且已经支付的**款无法取得,同时还要支付年限不等的银行借款。 为了使购房者**大限地避免上述风险,在开发商不会破产的前提下,认为在实际操作时可以通过以下程序:
  一、购房者首先与开发商签订一个补充协议,一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。
  二、购房者再与银行签订一个补充协议,也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。
  三、开发商归还银行借款,购房者与银行签订的协议中确定的条件出现,购房者与银行的借款合同解除。
  四、开发商归还购房者的**款,并协助办理购房者退房的各种相关手续。 五、第三、第四个行为履行完毕后,第一步中双方签订的协议中假设的条件出现,购房者与开发商的买卖合同解除。 同时提醒,如果是开发商违约行为导致购房者退房的,开发商除退还房屋全部价款及相应利息外,还应包括违约金,如果违约金不足以弥补购房贷款损失和房屋装修损失等的,差额部分购房者还可以向开发商继续要求赔偿 2014-04-27 09:11:42
• 146****5109 这个开发商可以，是一个比较大的开发商，包括华业在通州的这个项目，也是近几年很大规模的项目，不过前一阵子，华业东方玫瑰降价引起了比较大的反响，建议慎重考虑 2014-04-26 15:52:13
• 148****8764 购房者可以退房的情形：
  1、开发商逾期交房的、未书面通知购房者的；
  2、规划、设计有变更而未通知购房者的；
  3、在规定的时间内购房者未能取得房地产权证书的；
  4、交付使用的房屋存在质量问题的（须经相关专业部门检测）等情况，看看你是哪种情况，对号入座即可，如果不是其中的任一种情况，开发商是不会轻易退房的。 2014-04-26 13:42:28
• 142****5429 退房必须要和你的出售方达成协议才能卖,如果他晚交房可以告他违约 2014-04-24 20:49:59
• 142****8956 根据上述法律的规定，开发商延期交房导致解除合同和办理退房时，应当注意下列问题：
  1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
  2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。
  3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。催告**好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。以上就是对“开发商延期交房能不能解除合同”“延期交房可以退房吗”所作的解答。可以看出，在符合法定条件和程序的情况下，开发商延期交房时购房者可以解除合同和要求退房。但是，一套房子几十万甚至上百万，开发商可不会轻易让购房者解除合同或者退房，所以当事人**终不得不对簿公堂。虽然开发商延期交房属于理亏，但这并不代表购房者必定能打赢官司。因为法官看重的是证据，不管当事人怎么说，如果没证据是不行的。所以，购房者应当及时与律师取得联系获取帮助，他们丰富的办案经验会帮助您更顺利地解决开发商延期交房的问题。 2014-04-24 16:23:36
• 138****4817 符合什么样条件的业主才有权退房？结合《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，总结出可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
  
  约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。
  根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，可起诉至法院要求退房。
  
  法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件。
  
  
  一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：
  
  1/延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
  
  2/开发商开发手续不全导致合同无效.
  开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
  
  3/开发商未经购房人同意擅自变更设计.
  在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。
  
  4/房屋面积误差超过3％
  如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
  
  5/房屋质量不合格导致严重影响使用
  根据**新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
  
  6/房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷
  开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可；房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的；该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
  
  7/迟延办理房屋所有权登记
  根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。
  
  8/按揭合同办理不下来
  因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。
  
  9/在建工程转让开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。
  
  退房程序:
  
  1/先找开发商协商,协商不成再诉讼
  有关专家建议业主，如果满足合同约定的退房条件，**好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。
  
  业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。
  
  2/索要违约金及相关税费
  如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。
  
  3/**、月供利息都可获赔
  在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家**款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。
  
  开发商支付购房人**款利息，即从**款交付日到开发商归还日该笔**款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
  
  若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
  
  退房四步走:
  
  第一步：购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。
  
  第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。
  
  第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。
  
  第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
  
  至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以**后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。
  
  
  
  
  所以,你可以对比一下你的情况,如果不属于上述9种法定条件退房的情况,走诉讼程序,就会比较麻烦.
  
  你要如何维权呢?
  
  开发商交楼都有一个交楼标准.移交给购房者的必须符合交楼标准.
  
  你家的厨房和卫生间有油腻,卫生间顶管道有漏水痕迹,这是没有达到交楼标准的,但这些也不是"房屋质量不合格导致严重影响使用"的情况
  
  因此,你要以"不符合交楼标准"为理由,向开发商提出退房协商.
  如果开发商愿意退,就是**好了.
  当退房的要求比较难实现时,就以退房为幌子,向开发商提出维权要求,就比较容易实现.例如,要求开发商对厨房/卫生间进行重新装修;卫生间管道重新铺设;赠送家用电器;清理油腻污迹;送管理费等等.
  另外,取证是非常重要的,你要把污迹和漏水管道拍照片取证,预防开发商不理会你的维权要求时,可以通过法律手段,向开发商索赔.
  
  2014-04-24 10:51:25