关于物业管理的问题

• 143****7940 分包是需要资质的，而且要得到小区业委会的同意。可行的办法是作为物业公司的分公司，签订物业服务合同 2014-04-26 10:05:11
• 134****2071 电梯维修费用谁来出？有三种情况；
  1、电梯维保单位；
  他们要负担一般情况下的小修（替换零件不超出该单位与物业管理公司合同书范围之约定）。
  2、电梯小修（超出第一种情况范围）或者中修，由物业公司从维修管理费用中列支所更换配件所需款项，人工费用则由电梯维保单位负责。
  3、电梯需要中修以上的维修时，则相关费用要从小区设备维修基金中列支。
  从以上三种情况看，都不需要业主直接负担电梯维修费用（这些费用各有渠道筹集）。业主每月所缴纳的物业管理费中只有一定比例的费用划拨到维修基金中。
  另外需要说明一点；电梯需要那个阶段的维修，并不是由业主主观感觉来判定的。需要相关技术单位严格而科学的鉴定（有法律效率）。
  有关业主与物业公司各自的看法发生冲突的情况时有发生。要解决这个问题，我个人认为双方要多沟通。通过多沟通才能相互理解、减少隔阂和摩擦。
  顺祝；网安！ 2014-04-25 19:54:14
• 143****1824 合理呀，这样子还是很好了，别的一分都不少，还要收全年。 2014-04-25 09:06:39
• 146****5483 一般而言,物业管理费里已经包含了平时的电梯维修费.所以,只要电梯年检合格,可以正常使用,这个维修费就理应由物业公司出.
  
  但是,如果更换电梯,那么这笔费用应从公共维修基金中出,就是办理房产证时业主向房管局缴纳的房款2%的公共维修基金. 2014-04-24 16:18:37
• 152****9190 一般直接 写在租赁合同里面就行了。 2014-04-24 09:55:12
• 155****8258 物业是每三年换一次换的时候是有小区所有人提出的 2014-04-24 09:15:21
• 142****6978 如果还可以免半年那真的是很好,很合理啊. 2014-04-23 14:35:26
• 153****3118 1.管理费的标准收与支是物业管理公司经营中的两个**重要环节，除了启动基金，和维修基金之外，管理费应该是管理公司在管理中所收取的较大一笔日常费用。管理费覆盖范围较广，例如保安、卫生、绿化、道路、公共电力，水、电话及煤气等的支出，还有行政支出，包括文具、印刷、大厦设备的维修及保养费用，其中包括电梯、消防设施、供电系统、停车通风系统、给水及排水系统等。
  
  关于物业管理费的收取标准目前国家尚无具体明文规定，大多数的物业管理公司都自订标准，如每平米几元钱，由每一业主按月向管理公司交付，到底该收多少管理费才算合理，这一直是物业管理工作中**令人感到困难的问题。
  
  管理费是由业主交，管理公司是由业主聘请，所以管理费应该由管理公司和管理委员会协商来定。如定的收费标准过高就会出现大多数业主迟交费或不交费的情况。有的管理公司会采取停水、停电等手段来迫使业主按期交费，但结果却常是业主联合起来，责成管理委员会辞退管理公司。所以管理费的标准应该与服务质量挂起钩来，更应该由双方配合好，共同参与制定收费标准。
  
  2.综合性服务物业管理公司除了收取启动基金，维修基金和管理费用外，还有一项大的收入，即综合性营业服务。这一块的服务收入潜力较大，如果服务项目多、服务质量好，对物业管理公司的生存与发展会起到重要的作用。物业管理公司可以在物业区内开展各种商业服务，如商店、餐饮、健身俱乐部、美容美发、电器修理等。物业管理公司在所管物业区内有排他的经营权，不允许其他商业机构进驻物业区内，除非与物业管理公司有合作关系，并得到物业管理委员会批准。
  
  综合性商业服务可以使用住宅区内的公用设施。各类商业服务的启动资金主要来源于物业管理启动基金和维修基金的利息的一部分。综合性服务的目的主要是为业主提供更舒适便利的生活环境，综合性服务的收益也主要用于物业的各项管理上。综合性服务所使用的开办费经费应该建立帐目，所产生的收益，应先将使用启动基金和维修基金的部分还清。
  
  综合性服务与物业管理的其他方面一样重要，有了良好的综合性服务，物业管理公司就有了润滑剂，管理公司的经营管理就会产生明显的经济效益。
  
  3.管理公司与管委会联合会议管理公司与业主之间的关系既是聘方与被聘用方的关系，又是管理者与被管理者的关系，其中之间的关系较为复杂，难免不断在收费与服务方面出现各种问题和矛盾。如何解决这些问题，**好的办法是建立联合会议的制度。由管理公司和管委会每月或每季联合举行一次会议。在会上将物业管理中所出现的问题摆在桌面上讨论、解决，随时修正错误的东西，把一切隐患消除在萌芽状态中。
  
  4.专业律师对物业管理的协助房地产专业律师对房地产的开发、销售和物业管理等阶段都能够提供服务。尤其是在物业管理阶段，律师的作用更为重要，因为物业管理是一个崭新的行业，物业管理又是延续性较长，既复杂，又充满矛盾的工作。所以律师在物业管理工作中可以大有作为。
  
  律师可以帮助管理公司或发展商召集业主大会，帮助成立管理委员会，负责起草业主公约、管理委员会章程、物业管理公约、委托管理合同等法律文件。对于各项基金的监管，律师也可以起到一定的作用，物业管理委员会可以委托律师代理其监督各类基金的使用情况，负责协调管理公司与各个业主之间的关系。律师可以负责主持召开管理委员会和管理公司联合会议，主持或召开年度业主大会等。有了房地产专业律师介入物业管理，对业主和管理公司来说，都会有极大的益处，可以起到沟通管理者与被管理者之间的关系，提高整个管理工作的效率。
  
  物业管理在房地产领域中占有非常重要的位置，越来越多的人已经认识到这一点。一处物业有了一个优秀的、专业化的物业管理公司来管理，这处物业不仅可以保值而且还可以增值。在物业管理中，不论是发展商，管理公司，还是广大业主，首先要清楚物业管理中的法律关系，知道自己处在什么位置，明确自己的权利和义务，这样就会对下一步的物业管理工作的开展铺垫良好的基础。物业管理这个行业在我国尚属新生事物，它的发展需要国家政府有关部门和广大业主，发展商及物业管理公司的共同关心与帮助。物业管理行业有许多问题需要进一步探讨，也有许多新领域有待发展。只有发展商、业主、物业管理公司等相关的几方密切配合，物业管理工作才能作好。这一点也已经逐步得到大家的共识。 2014-04-23 13:12:23
• 138****8961 现在不公平的事还是经常会发生的，但只要有问题总是会有解决的办法的。物业公司他只是起了服务的作用，从原则上讲物业公司是没有权利，收我们的押金更没有权利停我们的水、电（除非欠水电费了，就算是这样停水、电也只有供水、电部门）。
  你可以上工商部门、消费者协会投诉。就算他们也解决不了，起码会告诉你到哪儿能解决。关于别人交没交款，我自己管不了，但业主谁都应该也必须交相关的费用。要是谁都不交，那真的会乱套，到**后吃亏的还是自己。你说呢？ 2014-04-23 12:33:56