你们的金融产品，垫资赎楼和赎楼担保有什么不同？

• 136****1229 赎楼是指你自己购房时，是在银行拿房子抵押贷款的，房产证是在银行的，而正常的二手房交易流程，是要有房产证原件才可以过户的，所以你在过户之前一定要先把房子从银行赎出来，注意事项的话，就看你是自己拿钱赎楼，还是请担保公司赎楼了，如果你自己有钱赎楼的话，建议你**好多收点定金，因为定金太少的话，可以防止你把房子赎出来，客户毁约不要了，但是**公平的做法就是请担保公司赎了，这样可以保障你们双方的利益，但是要给担保公司交一笔费用 2014-04-24 09:33:43
• 132****5143 可以 我这边可以的， 2014-04-23 22:48:02
• 144****3297 担保赎楼所需要的相关资料
  1、双方身份证明、买卖合同复印件
  2、购房定金收据、购房首期款资金监管协议
  3、新贷款银行的还款存折、评估报告；
  4、签订《授权委托书》并办理公证手续（公证处）；
  5、填写《借款人基本情况登记表》（银行提供）；
  6、填写《个人贷款担保信息表》（担保公司提供）；
  7、签署《抵押合同》、《房屋抵押清单》、《房屋共有人同意抵押声明》、《不可撤销交易保证书》、《贷款担保协议》（借款人与担保公司签订）；
  8、银行要求提供的其他资料。
  
  办理房地产公证的程序？
  一般办理房地产公证遵循以下程序进行：
  公证申请：当事人向有管辖权的公证处提出申请，填写申请表，并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。
  公证审查：公证处对当事人的公证申请，经审查符合公证条件的，予以受理。
  公证受理：公证员在受理公证的同时，必须对当事人提交的材料进行审查，发现不完备或有疑义的应通知当事人作必要的补充，公证处也有权对交易双方进行调查。
  出具公证书：公证处经审查认为符合公证条件的，应当出具公证书。公证书按司法部门规定或批准的格式制作，自签署之日起生效。
  
  赎楼的业务流程
  
  1、房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议；
  2、房地产买卖双方选择贷款银行，（卖方向银行申请赎楼贷款），买方向银行申请二手楼按揭贷款，并提交银行所需资料。办理资金监管手续；
  3、银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的，出具《二手楼按揭贷款承诺书》；
  4、房地产买卖双方向融资公司申请赎楼贷款担保，签署担保文件，并向融资公司提交所需资料；
  5、融资公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证；
  6、房地产卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费；
  7、经审批同意担保后，融资公司与银行签署《保证合同》；
  8、经银行审批同意后，银行放款；
  9、融资公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续；
  10、出证后，融资公司协助银行办理抵押登记手续；
  11、抵押登记办妥后，融资公司担保责任解除。
  
  二手房交易开辟新渠道 担保赎楼成主要运作模式
  
  近年来，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市，占到了二手楼总成交量的八成。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记。因此，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出来，然后才能进行转让、买卖。
  
  目前，卖“按揭房”的大致有三类人群，一是想卖掉旧房换新房的人；二是因各种原因无法偿还银行购房按揭贷款的购房者；三是以银行贷款买房做投资，急于寻找下家脱手实现投资回报的投资客，而且这类人群在其中的比例呈逐年上升趋势。但银行为控制贷款风险，制定了一系列的限制条件。基于此，转按揭的变通形式——赎楼方式孕育而生，并在很短时间内迅速发展壮大起来，为按揭房在市场上的流通大开绿灯。
  
  担保赎楼成主要运作模式
  
  个人进行仍在按揭中的尚未解除银行抵押的二手房产买卖时，可由担保公司提供担保而向银行申请的用于提前还清原消费贷款或按揭贷款的担保贷款，以便完成房产的注销抵押登记、过户、重新抵押登记等手续的业务。这个程序简称为“担保赎楼”，即“赎楼担保”，也称“赎证担保”、“转按揭赎楼担保”等。
  
  随着二手楼交易量的不断增加，目前二手楼买卖的赎楼方式也主要体现在“担保赎楼”上。据了解，担保赎楼一般分为“为卖方担保赎楼”和“为买方按揭担保赎楼”两种方式(如果买方想一次性付款，则只需由卖方申请担保赎楼)。
  
  一般情况下多数客户是不愿意单独拿出资金或没有资金能力去做赎楼的，这时可以通过担保公司的担保来向银行申请赎楼贷款和按揭贷款，也就是说，买卖双方只需向担保公司提出申请，由担保公司为您担保(分为买方担保和为卖方担保两种方式)，即可任意选择银行顺利完成交易，期间的赎楼、注销、过户及抵押等手续皆由担保公司按买卖双方公证委托内容全权代办，客户所需付出的只有担保手续费及少量公证和查档费用。
  
  担保赎楼的方式除向银行担保申请贷款外，还有担保公司的垫资，简称为“二手房委托贷款(垫资)赎楼”。与“二手房赎楼担保业务”属于同一类型业务，区别在于不需向银行担保贷款，所需赎楼程序由担保公司使用自有资金通过委托贷款方式完成，其特点是方便快捷，办理时间短，但须支付一定费用的担保赎楼金。
  
  当然，结合具体情况也可以通过以下几种途径还清银行欠款，办理房屋转让手续。
  
  卖方自己赎楼，卖方自己有能力一次还清银行的欠款，即卖方将所欠银行的款项一次性存入银行的指定帐号上。此方式操作简单，但需卖方要有一定的经济实力。
  
  中介赎楼与买方赎楼趁势而起
  
  由于担保赎楼所涉及的程序和手续相对复杂，不少有实力的二手房中介公司纷纷推出转按揭的变通方式———赎楼业务，为按揭房在市场上的流通开启了新的绿灯。如果说转按揭业务的推行是为按揭房入市交易开启了一道门的话，那么近些年在深圳初露头角的赎楼业务无疑是向消费者敞开的另一扇窗户。
  
  赎楼与转按揭如出一辙。它是指中介公司一次性替业主偿还其在银行的购房贷款余额之后，业主通过该中介公司出售其二手房，同时中介公司再帮助二手房购买人办理新的二手房购房贷款，**后中介公司再从二手房新购买人交纳的购房款中，提取公司此前替二手房原房东垫付的银行还款。通过中介公司的介入，从而完成转按揭全过程。
  
  买方用购房款“帮”卖方赎楼，买方可以将购房款直接存入卖方贷款银行指定的帐户上，类似于买方提前支付房款给卖方，但此方法对买方存在着一定的风险。
  
  值得提醒的是，由于卖方通过按揭贷款所购买的商品房已进行了抵押，所以转让正在按揭当中的房产时一定要征得抵押权人即原借款银行的同意。同时买卖双方在签署合同时应注意写清楚规避风险的条款或补充协议，为了规避风险**好是在交易过程中能选择专业、正规的中介公司来办理。因为专业、正规的中介公司通常与银行之间保持着良好的协作关系，并且在房产交易中能够帮助买方、卖方及银行三方面避免交易风险，维护三方权益，起到很好的协调和保障作用。
  
  评估为赎楼把脉风险
  
  随着二手楼成交在深圳市所占的份额增大，二手楼贷款中房地产价格的问题日渐彰显。银行业务开展和银行风险之间的平衡靠什么？业主和客户的利益怎么才能够得到保障？很显然，靠评估公司专业、公正。银行风险随着评估报告价格的公允性而变小，业主和客户的利益也因为评估公司专业、公正而得到保障。
  
  大家知道，无论是一手楼还是二手楼，房价始终处于一个波动的状态，有时上涨，有时下跌的，银行贷款给客户如何才能够将风险降到**低，只有通过专业的评估机构对价格进行估量，否则，银行将会出现一笔笔不良贷款。如深圳某花园70多平方米的物业，一手楼价格在56万元左右，现在市场价值在100万元左右，中间价格差有44万元，如果银行依据一手楼价格对客户放款7成的话，那么才放39万元，比现成交价格低了几十万元。因此，评估公司为银行做出公正的专业服务对客户、业主、银行而言是非常重要的。
  
  然而，随着二手楼交易量的不断攀升以及深圳二手楼地产中介风起云涌，二手楼评估价格的公允性和作用也日益受到挑战，市场对于评估也有了多种认识和质疑。一方面是银行要降低风险，要求指定评估公司来对物业进行评估，而另一方面，是卖家通过种种关系，希望评估公司提高评估值，以此提高物业价值，获得更多的银行贷款。
  
  什么样的评估价格是公允的呢？专家指出，在评估一个物业价值的时候，必经是以整个市场为基础，以市场上普遍的成交价格作为依据，在公开的市场价值下真实成交为前提，用真实成交案例作比较，以公正公平为原则，以正确的方法测算出来的价格。换句话说，只有评估公司做到了公正、客观、专业、诚信，客户、业主和银行的利益才能到**大的保证。 2014-04-23 09:24:40
• 143****3770 注意事项:①、需告知客户这种方式赎楼客户需提前供楼,(因客户供楼日期为:贷款银行放赎楼款的次月就要开始供楼)
  ②、如原借款银行为深发展、招行(客户是境外人士的)则不能做一笔款赎楼方式。
  ③、告诉客户要提前供楼和供楼时间以免造成逾期(时间是放用来赎楼的按揭款后的下月当日开始);
  ④、落实贷款银行是否能做一笔款(深发展不能做一笔款;招行中行针对境外人士包括港澳台不做一笔款)费用:担保费:担保公司按担保金额收担保费,期限一般为3个月内(担保金额X1%)公证费:400元查档费:50元
  2、两笔款赎楼又称业主赎楼方式,卖方先向银行借一笔短期贷款去还自己之前的欠款;风险则由业主自行承担。注意事项:
  ①、因两笔款的方式是业主需在银行借款赎楼则会产生短期利息,需在过户前预收。(客户无须提前供楼,供楼日期为:银行放尾款的次月)。
  ②、注意计算短期利息(以天数计算)
  ③、申请短期贷款的资料**好建议业主自己签字,如业主没时间或其他特殊原因自己不能签字的也可由担保公司担保员代签(注意:个别担保公司规定银行申请短期贷款的部分资料不能代签字)费用:担保费:担保公司按担保金额收担保费,期限一般为3个月内(担保金额X1%)公证费:400元查档费:50元短期利息:执行银行短期借款利率,银行按实际发生天数计算(担保额X0.0045/月30X天);注意:不同银行短期借款利率不同。
  3、客垫资赎楼
  ①、业主必须做全权委托公证给按揭员;
  ②、买卖双方必须签公司版本的借条、垫资服务协议;
  ③、第一时间落实业主欠款银行,收回业主供楼存折及密码;
  ④、提醒业务部门签合同时,备注栏一定注明客户是自愿垫资替业主赎楼;
  ⑤、还款前必须查档明确产权状态;
  ⑥、此类单操作前要告知业务部门所在区域的副总;
  4、现金赎楼针对业主供楼记录很差或急需用钱的(不是每家担保公司都做,具体情况要咨询按揭员):
  ①、准确落实赎楼费用及周期;
  ②、因现金赎楼利息较高,时间安排既要快又要注意风险,一定要在计费周期内完成,否则费用会根据天数递增;
  ③、现金赎楼的单,要注意担保公司收款只能收回赎楼部分,不允许收全部金额;担保(现金赎楼)公司审批所需要的资料:业主必须做全权委托公证给担保公司;
  ①、原业主的贷款抵押合同
  ②、原业主的供楼记录清单(要到业主的借款银行打印)
  ③、业主的收款帐号
  ④、房地产证复印件
  ⑤、房地产交易协议(买卖合同)
  ⑥、定金收据
  ⑦、首期款证明(提供银行的监管协议与冻结单)
  ⑧、买卖双方的身份证复印件
  ⑨、买卖双方必须签署担保公司的担保服务协议
  ⑩、客户的贷款承诺书,签合同时与买卖双方确认赎楼方式,相关费用由谁支付,并要求买卖双方配合赎楼的相关手续。赎楼过程根据卖方按揭银行不同,所需时间也不同。大概在一周到两个月不等,如担保费要打折,须在担保公司审批前通知担保员。担保公司与银行的关系是:由担保公司来为业主或客户向银行提供担保。 2014-04-22 16:28:54