如何计算套内面积？还有一事是买房改房后新的房产证上的建筑面积是否是套内面积加公摊面积?

不少购房者反映，在商品房计价过程中产生了诸多难以辨别的模糊概念，如“建筑面积”、“套内建筑面积”、“套内使用面积”等。那么建筑面积与套内建筑面积究竟有着怎样的区别呢? 建筑面积： 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。 建筑面积计算规则 在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 (8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。 (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 (11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 (13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 套内面积 套内面积，全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 一、套内使用面积 套内房屋使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2) 为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算 a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。 二、套内墙体面积 套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，新建住宅各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 新建住宅各套(单元)之间的分隔墙，套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为公用墙，公用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。 三、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4) 均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 套内阳台建筑面积的计算 (1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积; (2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积; (3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积; (4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 套内面积和建筑面积的关系 套内面积+公摊面积=建筑面积

1、建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积套内面积=使用面积 室内墙体面积2、套内墙体面积”包括的内容为，房子内卧室和起居室间的分隔墙、居室之间分隔墙、厨卫与器具室内之间的分隔墙等等，以及外墙的一半、与隔壁房屋的分隔墙的一半、以及与楼梯间的分隔墙的一半等。 3、公摊面积：根据《房产测量规范》，一幢楼的公用面积等于全楼的总建筑面积减去全楼的“套内建筑面积”之和，再扣去作为人防工程、车库等的地下室的面积后（以及其他有必要扣除的面积，这里不再赘述），得到的面积数。该面积除以全楼的“套内建筑面积”之和，得到该楼的面积分摊系数，用该系数乘以每套房子的“套内建筑面积”，即得到该套房子的公摊面积，该公摊面积加上套内建筑面积，即得到该套房子的**终建筑面积。举个简单的例子，一幢楼的总建筑面积是10000平方米，共有80套房子，每套房子的“套内建筑面积”均为100平方米，该楼还有一个地下室人防工程500平方米，此外，是该楼的楼梯间、电梯间、电梯机房等设施。根据上述描述，该楼的公用面积＝10000－100×80－500＝1500平方米，该楼的分摊系数＝1500/（100*80）＝0.1875，那么，每套房子的公摊面积＝0.1875×100＝18.75平方米，这套房子的建筑面积＝100 18.75＝118.75平方米。为了验证我们计算是否正确，可以反算该楼的建筑面积：平不知道说的对不对%7E%7E呵呵

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1、容积率是地块上的建筑物总面积与地面面积的比，一般来讲，容积率越高，建筑物越高。高楼大厦的容积率高，多层建筑较少，别墅的小，平房更小。容积率还有不同的表白，有的是总的住宅建筑面积与地面面积的比率，有的包括商场，还有的包括停车场的面积。 2、还有一个是建筑密度，是指建筑物的投影面积与地面面积的比，密度越大，建筑物所占的面积越大，表示地面的绿化与路面等面积越少，别墅，由于占用绿化面积较大，所以是低密度住宅。平房，如果建得密密麻麻，只留很窄通道，那么密度也会比高楼大厦高得多。 3、还有就是实用面积比例，比例越高，实用面积越大，就是说分担的公共空间的面积相对较少。平房，别墅，小高层一般比高层建筑的实用率高，因为如会所、电梯间、电房、走廊等公共场所与共用建筑设施，一般被分摊到户。公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

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购房时，建筑面积看整体，套内面积看实用。公摊比例小，套内面积大，性价比高。

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房产证面积是建筑面积，建筑面积是包含公摊面积的，所以在房产证上的总面积是有效面积和结构面积相加之和。根据房产测量的规范制度，能够用于分摊的公用建筑面积，主要包括有公共使用的大堂门厅和电梯间等等所有为整栋服务的公共用房以及物业管理用房，都在公摊面积的范围之内。此外与公共建筑面积之隔的分隔墙也按照相应的比例计算，在公摊面积当中。在实际生活当中，无论是购房所产生的房款还是物业费，都是按照建筑的平米数进行收取。而针对于套内的实际使用面积，主要用于估算房地产在买卖过程当中的价值。所以在购买房屋的过程当中，首先要对房屋的面积进行详细的测算，特别是在购买新房进行交房的时候需要对房屋做好专业的测量，看是否和签订的购房协议当中的面积相符。