房屋买卖合同问题

• 141****3311 就您提问的第一个问题：房屋因不可抗力灭失的风险承担主体，首先要看合同约定。合同可约定自交付时起发生转移，亦可约定约定自所有权转移登记之日发生转移（可参见一线城市的存量房屋交易合同）。如无合同约定，应当适用所有权转移时风险转移的规定。
  就您提问的第二个问题：我个人的看法是，房屋买卖登记生效主义系物权法定原则的体现，说明的是房屋所有权发生物权变动的法律效果需以房屋管理部门登记发证为准；
  体现在合同中是出卖人应当履行“房屋所有权转移登记手续”之义务，现虽无法律规定，但我并不认为该等义务是合同中的附随义务，而应当是合同中出卖人需要履行的主要、核心义务。理由是，1、合同法中的附随义务，如催告、协助等，通常未必在合同正文中有明确约定；2、房屋买卖合同中针对出卖人义务而言，应当是交房、收款、过户。这三大义务从合同履行的重要性上也不应归于附随义务。3、实践中，出卖人配合买受人办理贷款、户口迁出等工作，该类工作往往才被归类为附随义务。
  再谈合同效力问题，签订房屋买卖合同时，只要当事人双方具有缔约能力、意思表示一致、真实，且不违反法律法规强制性规定时（如小产权房、经适房、两限房等可能导致违反交易政策的房屋买卖），合同亦未另行约定生效时间或条件时，合同签订即应生效。
  我认为，在第二个问题中您讲到的：物权变动的效力（房屋过户）与买卖合同生效（合同签署）是两个不同性质的行为，两者并不互为因果。 准确地说，登记是出卖人应当履行的主要合同义务，出卖人不履行登记义务的，买受人可依照生效合同的约定要求出卖人履行该义务。 2014-04-21 18:00:24
• 135****0708 买卖合同一般都是网上备案的统一格式，
  找个中介代书一下。 2014-04-21 09:41:48
• 137****8421 农村房子 都没有独立房产证或者土地证的，就是所谓的宅基地。都是按农村的协议自行买卖的。也只是取得使用权。推到后您改房子要取得土地办的审批。 2014-04-21 09:20:44
• 145****7230 第一个问题:如果没有成交那么不需要支付中介费,也就是说你没过户到他人名下是不需要出中介费。第二个问题,不会产生任何问题。 2014-04-20 21:16:28
• 134****3317 你千万不要给房东解压呀!现在你们闹到这样了,你要是给房主解压了,房东消失了,你才被动!**好让房东赔偿你的损失!你再买其他的房子吧! 2014-04-20 09:03:41
• 133****4282 本身的合同存在漏洞，就向您说的是一种文字游戏，地产商可以说您是高价位，您同样也可以说您的是均价价位的。打官司的话各占一半，毕竟开发商设计这样一个文字漏洞，就是为了后期的盈利。 2014-04-19 21:32:30
• 144****0568 以我做房产这么多年,不过我做地是一手房的。经常有客户出现这样的情况,因为现在的合同都是网上备案好的,打印出来了,也就不好改。
  其实不改合同是没有关系的,因为你交钱了,是有购房发票的。**终是以购房发票为准，其实你贷款了，也只是你和银行发生借贷关系，银行帮你把钱还给了开发商或是上家，到了对方帐户后，他们也是要开发票给你的，**终你拿的发票总金额是对的，就没有错了。
  而你跟银行发生关系是要与银行签合同才算数的，没有签那就没有关系，签了那你要交待好银行才行的，或是找他们要回你们签过的东西和你给他们的材料。
  我想合同中应该也会有一条关于贷款办不出来的处理方式吧。
  
  嘻嘻！！这是个人意见，不过真的没有什么关系的。放心好了！！ 2014-04-19 15:03:19