关于农村宅基地的问题

• 155****5335 这个只能找当地政府帮你解决了 2014-04-21 14:11:03
• 132****9477 1、严格按照法律及相关规定来讲，这个买卖是违法的，从而是无效的。农村村民对宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自处分的权利。房屋过户手续本来是不能办理的，给办理过户手续的房管部门是违法行政。
  主要依据如下：
  《物权法》规定：
  第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
  第十二条 登记机构应当履行下列职责：
  （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
  （二）就有关登记事项询问申请人；
  （三）如实、及时登记有关事项；
  （四）法律、行政法规规定的其他职责。
  申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
  第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
  第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
  《土地管理法》规定：
  第九条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
  第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
  第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
  农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
  农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
  农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
  国土资源部《查处土地违法行为立案标准》规定：“一、（五）以转让房屋（包括其他建筑物、构筑物），或者以土地与他人联建房屋分配实物、利润，或者以土地出资入股、联营与他人共同进行经营活动，或者以置换土地等形式，非法转让土地使用权的；”
  国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。”
  国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发〔2004〕28号）规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
  国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发[2004]234号）规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
  国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知（国土资发〔2008〕146号）规定：“（二）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。”
  建设部《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”
  综上所述，由于房屋与地不可分离的特性，甲与乙的房屋买卖合同应当是无效的。
  
  2、至于直接单纯将本村的宅基地卖于本村人，那是不可以的。因为宅基地作为集体土地使用权的一种特殊使用方式，国家是有许多规定的，宅基地的申请和转让也是有着严格限制的。
  《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”依据这些法律原则精神，中共中央、国务院在（中发〔1997〕11号）通知中明确规定：“农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准，依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。除国家征用外，集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产开发，也不得转让、出租用于非农业建设。”国土资源部也在关于加强农村宅基地管理的意见中规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。”在国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知中更是进一步规定：“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。” 2014-04-21 13:02:45
• 154****3531 根据《物权法》第八十八条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”你周围的邻居如果拒绝给你签字，你可以到法院去告他们，根据相邻关系的法律规定行使自己的权利。
  由于老房子的宅基地是你祖母的，而且她也已经去世，由于根据法律规定，宅基地的使用权是不能继承的，所以老房子的宅基地村里有权收回，但要就宅基地上的房屋给你们补偿。这块宅基地的面积也是不能算在你们家的头上的。算在你们家头上的宅基地只能是你后来申请的那28平方米，至于是否超标，那要看你们省上的具体规定宅基地的标准是多少，建议你到县国土资源部门去具体咨询一下。
  你儿子现在应当算你们家庭人数的一口，如果他成年后与你们分家另过是可以申请宅基地的。《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”申请宅基地是以户为单位，他分家另过就是一户了。
  （他是独生子女，按政策讲可算两口的）不知是哪儿的政策，有没有法律依据？ 2014-04-21 09:41:11
• 138****2127 建议携带材料当面咨询律师，为之全面分析解答：
  【房产抵押权】农村房屋抵押权的设立的理论和实践的必要性
  1.宅基地使用权是指公民个人在依法取得的国家所有或农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的权利。宅基地使用权不包括处分权，因为目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有，只能表现为国有或集体所有的公有形式，宅基地使用权只能随房屋所有权转让而转让，不得单独买卖、出租、抵押。那么应该说国家法律是明确规定了农村宅基地使用权不得单独抵押，但是房地一体，不可能出现房屋可以抵押，而房屋下的农村宅基地不能一起抵押的现象。而且，国家法律规定的是农村宅基地使用权不得抵押，如果不是单独抵押，是连同房屋一起，是否就可以抵押呢?《担保法》以及《担保法解释》未对此做出明确的规定。
  2、我国《宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产。既然允许国有土地使用权可以进行抵押，那么为什么集体土地使用权就不能抵押呢?既然允许乡(镇)、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，那么为什么不允许属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的住房不能一并抵押呢?如此差别待遇和限制，显然不符合法律对各类财产权平等予以保护的逻辑。
  3.农村宅基地上的住房具有充当抵押物的特征。其一、属于不动产，债权人取得担保物权后无须负保管义务，在经济上比较合算;其二，能够充分发挥农民对其拥有的房屋的经济效应，目前在我国农村，农民要发家治富，首先要有资金，但是现在金融机构贷款一般都需要提供担保，对于贫穷的农民来说，房屋可能是唯一能用来担保的。而对于富裕的农民，要想更进一步发展经济，放着十几万、几十万的房屋不用。这与我国现在大力发展经济的政策严重不符。
  4、农村宅基地上的住房进行抵押不会损害农民群体的利益。农村宅基地使用权的无偿取得是基于目前我国农民的特殊身份而产生的，可以理解为我国农民作为一个阶级或阶层而享有的一种特殊权益。目前我国农村居民还不能像城市居民一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障。既然目前已允许城市居民可以将私人住房用于信贷抵押，就不应把同属公民私人合法财产的农村住房排除在外，否则，定会给人以“差等公民待遇”之嫌。
  5、将农村宅基地上的住房进行抵押，对金融机构来说，信贷资金的风险易于控制。我国农村每户仅有一处宅基地，将自己仅有的私人住房用于抵押取得贷款后，抵押人会非常清楚不能偿还借款所面临的法律后果，从而迫使其充分发挥一切潜能，更加珍惜和合理使用来之不易的借款。也能调动农民发展经济的主动性。此外，毕竟农民通过此种方式所取得的私人借款数量有限，而且放款的金融机构完全可以通过完善管理机制，加大对这种借款的用途和使用情况的监管力度，从而将其信贷风险控制在**小的限度内。
  6、鼓励和发展将农村宅基地上的住房用于抵押对搞活农村经济培育社会主义市场具有深远重大的意义。我国目前至少有百分之七十左右的人口住在农村，这些人口是我国发展市场经济不可少的参与主体。中国要真正摆脱贫穷和落后，就必须充分调动广大农民群众的积极性，缩小城乡差别，让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加，广大农民也正在积极寻找致富的门路，可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的宅基地上的住房用于抵押来取得发展经济所必须的资金，让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会，很可能让部分农民产生畸形心理，从而影响到社会的稳定。 2014-04-20 09:30:40
• 137****7760 到法院是没用的，又没有产生纠纷，人家不管这个。
  可以向乡镇土地所先咨询房改的信息，看官方给你们家划了几口人的地。
  如果没有足额划地可以向乡镇政府反映，出具家庭人口的证明，然后向县级政府土地管理部门申请。 2014-04-19 20:41:18
• 153****5139 问当地的乡政府可以帮你解决的， 2014-04-19 12:21:01