请问：买房签合同时需注意些什么？！

• 154****8537 房屋及附属设施建设设计标准、交房的期限、相关**理责任和期限,违约责任认定,违约赔偿标准,都要写清楚,合同中不太好理解的一些术语也要问明白,可能里边就有陷阱。
  有疑问可向房商问清楚,协商、尽量争取自己的利益。 2014-04-19 13:37:51
• 146****1974 首先确定开发商是否具备开发的资格，以及开发许可证，是否有验收合格证明，
  并警惕以下七个陷阱：
  均价——房展会上消费者往往会被较低的均价吸引，可自己看中的房子，户型朝向都比较一般，也比均价高出许多。原来开发商打出的均价并不是这个项目所有楼的整体均价，而是其中价格**低和价格**高的房子的中间价。
  
  楼层——售楼人员会介绍说高层楼房中九到十一层是好位置。然而其实这一高度正好属于扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿。
  
  绿化率——开发商会宣传某小区绿化率高以吸引注重环境的购房者。但绿化率很多时候都存在虚构的成分。
  
  房屋面积——房屋的宣传面积与实测面积可能有出入。有的开发商会在测绘过程中做手脚，相差一两个平方米是经常出现的。
  
  房型——如果开发商在某楼盘的广告中单独印了某个房型，这个房型很可能是有问题卖不掉的。
  
  物业——有的楼盘广告会宣称物业将由外资单位管理。通常开发商只会买外国物业公司的一个名字——物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万元以上的楼盘服务，其他的其实都由本地公司来管理。
  
  设计公司——不要相信某楼盘的建筑设计公司是美国或加拿大的。国家规定外资设计单位不能单独进行楼盘的建筑设计，须外加一个国内公司来共同设计。弄个外国名字只是满足部分消费者的崇洋心理。
  当避免了以上现象的发生之后，可以签定购房合同，需要约定的有以下几个方面：
  一：写清房屋所处地点，楼层，楼号，单元，门牌号，朝向，各房间布局，并约定如果违约对方将给什么补偿
  二：写清建筑面积，共摊面积，（一般的**大不能超过30%）
  三：定金多少，如果违约要赔偿多少？（一般是两倍加利息）
  四：如果开发商逾期交房，需要做什么赔偿，或者解除合同
  五：办理手续时一定要当事人在场，以免开发商作出欺骗举动。
  六：需要办理贷款的，要先约定**比例，以及以后的还款方式
  七：**好是找个律师，做全程陪购，（我买的时候就是这样弄的，省下很多麻烦，他们很多事情就给带办了）
  
  五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证**主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
  
  办理按揭贷款需要提供的资料：
  1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。
  2、购房协议书正本。
  3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。
  4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
  5、开发商的收款帐号1份。建议参考 2014-04-19 11:50:07
• 156****1579 我也觉得没什么可注意的都是范本**多就是注意一下你的建筑面积、套内和房屋位置以及签约户型图交付各种款项的时间以及超时交款的惩罚还有就是各种的罚则及赔偿额度——这些是防止出现问题而规定的另外如果有附件的话要好好看看附件也就是熟悉一下所有的规定你基本上没有讨价还价的余地除非你是大客户一次交易额达到几千万那才可能跟开发商讨价还价总之就是要注意你交多少钱什么时候交如果不交有什么后果开发商什么时候给你货，如果没按时给货他们需要赔偿你什么，如果给的货不符合要求他们要赔偿你什么就是这么简单的事 2014-04-19 10:22:57
• 147****5286 1、看约定的付款方式及期限是否与口头一致,其中付款期限可相应顺延一些时间。
  2、看约定的整个交易流程是否符合规定。比方说如果卖方有贷款需将贷款还清并注销完成以后才能办过户手续,如果买方有贷款必须交由银行审批通过以后才能办理过户手续。
  3、买卖双方约定的交易条件是否都写清楚。比如维修基金等费用要不要另算,哪些家具奉送等都应写进合同。
  4、如果房屋内有户口,要有约定何时迁出户口。
  5、违约责任,如一方违约怎么办,责任是否清楚,双方是否平等并能接受。如果买卖双方都很君子,相信随便写写大家都能顺利的交易好。如果一方有小人的话,就算约定再详细也难免会出纠纷,毕竟中国的法律尚不是很完善。但是既然大家要交易,建议还尽可能多想,写详细点,但必须双方平等。 2014-04-19 09:11:06
• 155****0036 签购房合同前，一定要看5证：用地许可证、规划许可证、土地证、建筑施工许可证、预售证。合同要签建设部统一的，要把交房、维修、办证都约定好，违约责任要写明确。 2014-04-18 12:59:32
• 146****8074 过户日期，房屋设施，总房款，要是交付日期，违约责任。 2014-04-17 17:53:30
• 155****9784 这个中介公司会告知你的，具体吗如果需要贷款可以帮你做啊 2014-04-17 09:47:18
• 133****7951 签合同时一定要看看合同的约定项，看看楼号房号，面积、价格、付款方式、交房时间、交房标准、违约赔偿标准等 2014-04-17 09:29:50
• 146****6457 【一手房】签署时要注意:
  一.尽量把开发商售楼广告和宣传资料所明示的事项写到合同上。相关法律:《建设部 商品房销售管理办法》第三章 第十五条:房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
  二.注意隐含的推定:未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。因此建议对无用条款均应于删除。
  三.手写优先原则:如果出现印刷文字与手写文字不一致,以手写文字为准。
  四.地址、联系电话应准确,如有变更,应及时通知,过去有许多纠纷由此而来。
  五.平台计价问题:平台不能出售,更不能单独计价;对于独立的平台或露台,如果由于其专用性,增加了使用功能,提高了使用价值,应进行合情合理地协调后,提高其房屋单价。
  六.面积:根据《建设部 商品房销售管理办法》第21条,应注意约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及套内建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方法。《建设部 商品房销售管理办法》第二十条规定面积误差绝对值超出3%时,买受人有权退房。根据厦门的实际情况,可补充以下条款:面积误差绝对值不超过1%的,购房款保持不变。
  七.竣工认定:以取得《建设工程竣工验收备案证明书》为准。
  八.交付期限:约定出现延期的条件(事实)时出具证明的有效职能部门,如气象局、供电局、自来水公司等,并约定通知买受人顺延的时限和方式。
  九.交接:应书面通知买受人办理交接手续。须验收合格才能交付。
  十.**重要的一点,产权登记的约定:现在二手房必须办理产权证后才能转让,如果大家不想跟开发商长期抗战的话,就约定:一年内无法登记确认产权的,坚决退房!并可以要求开发商赔偿损失。这条款是《福建省房屋消费者权益保护条例》第11条明文规定的,大家千万要注意。如果开发商不敢或拒绝将这约定写入合同的话,这房子还是不买为好。【二手房】
  1.必须确认房主真实身份 ,买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。
  2.必须明确双方违约责任, 为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。
  3.必须标明付款过户时间, 在实际操作中买方会将房款分为**和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
  4.必须注明公共事业交接时间, 一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日,因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键。
  5.必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利,经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。因此买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
  6.买方必须见房主, 防止出现“一房多卖”的违规操作,经纪公司在收取买方定金后,还会带其他客户看房,**后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约为此提醒消费者。 2014-04-16 19:51:56
• 155****1023 、签约前,要严审发展商的主体资格。 首先,要看发展商的企业法人营业执照及资质证书,看其营业执照上的经营范围是否包括房地产开发、销售。 其次,分期房和现房两种情况查验发展商的有关证件。如果购买期房,要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证。 如果购买现房,则只要审查《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。根据北京市国土资源和房屋管理局的规定:“商品房现房未取得国有土地使用证和房屋所有权证的,不得上市销售;房地产交易部门也不得办理商品房过户手续。” 再次,对于购买期房的,要认真审查《商品房预售许可证》,查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,看您欲购的房屋是否在该证批准销售的范围之内。如果批准销售的范围只是某一项目的A、B幢,而您欲购的是该项目的C幢的某一套,则您应慎重考虑。 **后,根据建设部发布的《商品房销售管理办法》的有关规定,购房者可以在正式签约前要求发展商出示《商品房买卖合同》。
  二、签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。 一般来说,发展商在售房时使用的应该都是政府监制的《商品房买卖合同》(以下简称《合同》),但购房者还是要对其中的每个条款(尤其是主要条款)与发展商反复磋商。现举其要点,分述如下:
  1.《合同》的前三条分别是项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况。前两条中的每一空格必须填写,第三条中必须明确合同约定的建筑面积、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积各是多少平方米。
  2.《合同》中“面积的确认及面积差异的处理”,产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。合同约定面积与产权登记面积有差异时的处理方法,既可以由双方约定,也可以按照本条第2种方法处理(建议购房者与发展商约定采用这种方法)。该方法的主要优点是,购房者有较大的选择权,对购房者的权益保护力度大。该方法主要内容是:
  (1)面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房价款;
  (2)面积误差比绝对值大于3%时,购房者既有权退房,也可不退房;不退房的,超过合同约定面积大于3%部分的房价款由发展商承担、产权归购房者;不足合同约定面积大于3%部分的房价款由发展商双倍返还给购房者。 对于付款方式,如果是银行按揭,双方应明确约定如不能按期取得银行贷款的处理方式。第七条是买受人逾期付款的违约责任,要注意与下面第九条的出卖人逾期交房的违约责任对等。 关于房屋交接、规划设计变更处理、装饰装修标准、基础设施和公共配套建筑正常运行等,主要应该注意明确约定:房屋交付时,发展商应当提供由建设、设计、施工、监理单位对房屋进行竣工验收的《备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;对可以延期交房的“特殊原因”,尽量不要让发展商加上“市政配套问题”、“技术困难”、“天气情况”等本来不属于不可抗力的情况;规划设计变更的约定中,购房者可以参照新的《商品房销售管理办法》第二十四条规定,约定买受人退房的,由发展商承担违约责任;对装饰和设备标准,切忌使用“进口、高档”一类的模糊词语,而应该使用明确具体的品牌、型号;对基础设施和公共配套建筑正常运行,**好明确约定正常运行的具体日期,并可约定超过期限的按照逾期交房处理。 关于产权登记和保修责任的规定。对产权登记,购房者可参照新的《商品房销售管理办法》第三十四条的规定,与发展商约定应当在商品房交付使用之日起的一定日期之内,由发展商将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案,并协助办理产权登记手续。关于保修责任,应在《住宅质量保证书》中明确约定保修范围、期限、保修责任等。
  1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人,或公司章程上授权的主要负责人。
  2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明,如以建筑面积计价还要标明使用率。
  3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
  4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准,并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
  5、违约责任的约定一定要对等,否则**终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括:
  (1).签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房;
  (2).购房者不按期付款;
  (3).开发商不按期交房;
  (4).面积变动超过约定幅度;
  (5).房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位;
  (6).产权过户手续不全或不能按期办理。 商品房保修的责任相关的文件: 《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》 《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人 提供目的:房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律 文件,应该列明:工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。 参考网站: http://www.51ajia.com/Family_Residence.aspx 2014-04-16 16:33:58