二手房出售的问题

在二手房出售时，对于卖方来说**大的风险是买方不付款，尤其是在房屋交付后或办理完毕房屋所有权证后，买方不付款，更严重的是买方将已经取得房屋所有权证的房屋再次上市出售后卖方无法找到其地址的，卖方**大的损失是所售房屋得不到任何房款。因此，对于卖方来说，**安全的交易是买方将全部房款交给卖方，然后卖方再与买方办理房屋的交接手续及过户手续。这种交易方式买方未必会同意，因为买方担心自己付完房款后能否得到所购房屋或能否办理过户手续。对买卖双方都是安全的交易程序，在目前，整个社会的信誉体系还没建立起来的现状下，对于二手房交易的双方来说，没有绝对的对双方来说交易都是安全的，但是可以通过一定的担保方式或其他方式解决买卖双方的风险问题，使交易双方能够顺利签约。

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目前，银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。现只介绍与教职工关系比较密切的个人类贷款。 个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：（1）个人购置住房贷款（包括期房和现房）；（2）个人二手住房贷款；（3）个人住房装修贷款；（4）个人家居消费贷款；（5）个人商用房贷款；（6）个人住房组合贷款； 一、个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。 （一）个人住房公积金贷款期限和利率个人住房公积金贷款期限为1—30年（其中购买二手住房贷款期限为1—10年），并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1—3年。个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的（含一年），贷款利率不作调整。 （二）个人住房公积金贷款额度购买一级市场住房和自建住房的**高贷款额度为15万元，**高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%；购买二手住房**高贷款额度为8万元，**高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。 1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力的系数计算，其计算公式为：借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限（如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方）。 2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%； 3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。 （三）个人住房公积金贷款操作的全过程 1、咨询，领取表格； 2、提出申请； 3、签订借款合同和抵押合同； 4、办理抵押登记手续； 5、办理房屋登记手续； 6、办理房屋财产保险； 7、贷款转帐； 8、每月还款； 9、贷款结清注销 （四）申请办理个人住房公积金贷款借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行： 1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明（提供原件及复印件）； 2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》； 3、购买住房应提供购房合同或协议及**款收据；自建住房的应提供批准建房的文件； 4、贷款银行要求提交的其它证明材料,借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料： 1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》 2、所购房屋评估报告书 3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄； 4、购房合同 （五）借款人偿还贷款根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择： 1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息； 2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。 1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。 2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。 二、个人购置住房贷款个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中:期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款**高金额为购房金额的80%。 （一）个人住房贷款的期限个人住房贷款的贷款**长期限是30年。 （二）个人住房贷款利率个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。 （三）个人住房贷款操作的全过程个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段： 第一阶段，提出申请，银行调查、审批； 第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款； 第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。 （四）个人住房贷款需提供的资料借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写《个人住房贷款申请审批表》，同时需提供如下资料： 1、借款人资料：（1）借款人合法的身份证件；（2）借款人经济收入证明或职业证明；（3）有配偶借款人需提供夫妻关系证明；（4）有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；（5）有保证人的，必须提供保证人的有关资料。 2、所购房屋资料：（1）借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》；（2）首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件；（3）贷款人要求提供的其他文件或资料。 （五）办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：（1）购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件；（2）借款合同、抵押合同各一份；（3）房地产抵押申请审核登记表；（4）全部购房合同；（5）房地产部门所需的其他资料。 房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。 （六）办理个人住房贷款的房屋财产保险手续房屋抵押是指债务人或第三人（抵押人）以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人（抵押权人）便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种： （1）以贷款金额保险的：保险费=贷款额度×0.5‰×贷款年限； （2）以房屋价格保险的：保险费=房屋总价×0.5‰×贷款年限； 上述两种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿；以贷款金额保险的，按“实际损失金额×（贷款金额÷抵押房产的重置价）”计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行承担。 （七）借款人不按时偿还贷款应承担的后果 1、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。 （1）等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：每月还款金额=贷款本金／贷款期数（按月计） （贷款本金—累计已归还本金额）×月利率2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处置抵押房屋。 （1）借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的； （2）《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。 （八）借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款 1、年龄在18岁（不含）以下，或在65岁（不含）以上的申请人； 2、不具有完全民事行为能力的自然人； 3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人； 4、已查知有不良信用记录的申请人。 二、个人二手住房贷款个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一般不超过25年。借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料： 1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件； 2、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号； 3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告； 4、贷款人要求提供的其他文件或资料。 三、个人住房装修贷款个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。**高成数不超过五成，贷款期限**长不得超过5年。借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料： 1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料； 2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号； 3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件； 4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。 四、个人家居消费贷款个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。**高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限**长不得超过10年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料： 1、购置大件家居商品的合同或意向书原件； 2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号； 3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件； 4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。 五、个人商用房贷款个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，**高成数不得超过六成，贷款期限**长不得超过10年。 六、个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和住房担保贷款组成的贷款，即当个人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需时，其不足部分向银行申请商业性住房贷款的两种贷款之称。两笔贷款按照公积金贷款利率和商业贷款利率分别计息，贷款期限一致。借款人可向受理公积金贷款的银行申请办理组合贷款

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1、契税；90平方米以下且是首次购房的按1%缴纳；90平方米以上至140平方米以下按1.5％缴纳，超过140平方米按3％。（买方承担） 2、印花税：按万分之十缴纳买卖双方各承担一半。 3、销售不动产营业税：卖房人取得产权未满5年出售的按房价款5.5％缴纳销售不动产营业税。（卖方承担） 4、土地增值税：卖房人取得产权满5年出售的免征土地增值税，卖房人取得产权未满5年出售的按房价款1％缴纳。（卖方承担） 5、个人所得税：卖房人取得产权未满5年出售的按增值部分20％缴纳（房屋现值-上道契税纳税额）或按房价1%缴纳（卖方承担） 6、房屋交易手续费：买卖双方按房屋建筑面积个承担3元∕㎡。 7、房屋产权登记费：80元由买方承担。 注：你在向税务机关和产权管理部门申报房价是不能明显低于当地同类房屋的市场价。否则他们可以要求对房屋进行评估，你为此还得支付0.5%的房屋评估费。

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分两单来成交：1、2楼为一单，3、4楼为另外一单；是否是门店主要看的是房产证中的注析。不过你的情况可以按照普通住房来成交。需要缴纳的税费：一、 买房人应缴纳税费：1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、 印花税：房款的0.05% 3、 交易费：3元/平方米4、 测绘费：按各区具体规定 5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。二、 卖房人应缴纳税费： 1、 印花税：房款的0.05% 2、 交易费：3元/平方米3、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的) 4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）超级经纪人网 为你解答

不要轻易提前交房 在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。 虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。

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